一、資產(chǎn)管理公司相關(guān)業(yè)務(wù)模式
從四大資產(chǎn)管理公司的具體實(shí)踐看，最簡單的方式就是買斷，銀行將不良資產(chǎn)打包后，批量轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司，根據(jù)資產(chǎn)包的規(guī)模，資產(chǎn)管理公司可以采取一次性買斷或分期買斷的方式，分期買斷的方式可以從一定程度上減輕資產(chǎn)管理公司的資金壓力。
第二種模式是合作處置。在政策性接收國有銀行不良資產(chǎn)的階段，資產(chǎn)管理公司對債務(wù)人有了初步的了解，但是并不能深入產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)階段可以聯(lián)合同行業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，對不良資產(chǎn)進(jìn)行重組，最終實(shí)現(xiàn)利益共享。
第三種模式是反委托處置。資產(chǎn)管理公司買斷銀行的不良資產(chǎn)包后，將資產(chǎn)的收益權(quán)賣給信托計(jì)劃或券商資管計(jì)劃，資產(chǎn)的所有權(quán)仍歸屬于四大資產(chǎn)管理公司，同時(shí)資產(chǎn)管理公司繼續(xù)負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)的處置。這一模式中，資產(chǎn)管理公司可將資金成本提前回收，解除資本占用，而風(fēng)險(xiǎn)則由投資者自己承擔(dān)。
第四種是不良資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)管理公司從銀行買斷不良資產(chǎn)包后，通過測算現(xiàn)金流，采取折價(jià)的方式，以信托計(jì)劃作為SPV，然后發(fā)行重整資產(chǎn)支持證券，向投資者出售。至于不良資產(chǎn)后期的管理，仍然可以委托資產(chǎn)管理公司進(jìn)行管理。在2006年到2008年期間，我國曾有過4單不良資產(chǎn)證券化的實(shí)踐，發(fā)行金額總計(jì)約134億元，但是2008年以后，隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，此項(xiàng)業(yè)務(wù)也被叫停。2015年，重啟資產(chǎn)資產(chǎn)證券化的呼聲漸高，預(yù)計(jì)不久之后該類業(yè)務(wù)將放行。
與四大資產(chǎn)管理公司不同的是，地方資產(chǎn)管理公司的處置范圍僅限于本省。除了傳統(tǒng)的處置手段以外，已經(jīng)有地方資產(chǎn)管理公司在逐步創(chuàng)新處置模式。
（1）輸血性重組。地方資產(chǎn)管理公司可以對一些能夠起死回生的項(xiàng)目進(jìn)行輸血，幫助企業(yè)走入正軌，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)然后退出。
（2）以物抵債。對于一些優(yōu)質(zhì)的抵押資產(chǎn)，盡量不走漫長的訴訟途徑，通過以物抵債的方式，實(shí)現(xiàn)地方資產(chǎn)管理公司和企業(yè)的雙贏。
（3）公開征集重組方或者投資人。在擔(dān)任不良資產(chǎn)一級批發(fā)商角色的基礎(chǔ)上，吸引更多專業(yè)的社會投資人參與不良資產(chǎn)的投資，共享行業(yè)的利潤。
（4）聯(lián)合地方政府成立不良資產(chǎn)處置基金或子公司。充分利用當(dāng)?shù)卣馁Y源，深化不良資產(chǎn)的處置，幫助地方政府剝離不良資產(chǎn)。
需要指出的是，在不良資產(chǎn)快速增加的背景下，雖然資產(chǎn)管理公司面臨無限商機(jī)，但是受限于資產(chǎn)管理公司的框架和機(jī)制，也面臨較大的“去化”壓力。對于交易到手的不良資產(chǎn)，資產(chǎn)管理公司應(yīng)通過分類管理，以獲取更大的利潤空間。對于債權(quán)類不良資產(chǎn)，基于“冰棍效應(yīng)”，由于本金部分并不會發(fā)生變化，收益來源是利息或罰息，利潤空間比較有限，因此應(yīng)該迅速化解；而對于物權(quán)類不良資產(chǎn)，基于“根雕理論”，資產(chǎn)管理公司可以選擇長期持有及精雕細(xì)琢，以時(shí)間換空間獲取更高的收益。
二、銀行相關(guān)業(yè)務(wù)模式
目前國內(nèi)銀行更多是通過債務(wù)清收、內(nèi)部分賬經(jīng)營、壞賬核銷、發(fā)放貸款增量稀釋、債務(wù)延期或重整、招標(biāo)拍賣、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、實(shí)物資產(chǎn)再利用等多種傳統(tǒng)的方式處置不良資產(chǎn)。受制于處置效率，在不良資產(chǎn)急劇增加的背景下，商業(yè)銀行已經(jīng)開始創(chuàng)新處置方式。
在嚴(yán)格的考核壓力下，不少銀行在季末或年末等關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)利用同業(yè)資金或者理財(cái)資金對接不良資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)出表，以降低不良率。亦因此，不良出表的定價(jià)一般由銀行當(dāng)年的核銷額度來確定。具體而言，不良出表有以下幾種操作模式：
（1）資產(chǎn)管理公司代持模式。銀行為資產(chǎn)管理公司提供授信，或者認(rèn)購資產(chǎn)管理公司發(fā)行的債券，將資金注入資產(chǎn)管理公司，然后資產(chǎn)管理公司利用從銀行獲取的資金接收銀行的不良資產(chǎn)，達(dá)到銀行出表的目的，同時(shí)銀行承諾未來回購資產(chǎn)管理公司接收的不良資產(chǎn)。這一模式中，資產(chǎn)管理公司扮演的是通道的角色。
（2）銀銀互持模式。資產(chǎn)管理公司買斷銀行的不良資產(chǎn)包后，將資產(chǎn)的收益權(quán)賣給信托計(jì)劃或券商資管計(jì)劃，再由銀行與銀行之間通過同業(yè)授信或利用理財(cái)資金對接。這一模式中，資產(chǎn)管理公司、信托公司或券商資管同為通道角色。
（3）銀行與外部機(jī)構(gòu)共同出資成立子公司，直接收購母公司的不良資產(chǎn)，進(jìn)一步開展不良資產(chǎn)的處置工作，處置收益由合作各方分成。
需要指出的是，代持和互持兩種模式實(shí)質(zhì)上是銀行利用時(shí)間換空間的操作，雖然均實(shí)現(xiàn)了銀行不良資產(chǎn)的階段性的出表，但風(fēng)險(xiǎn)仍然保留在銀行體系內(nèi)。一方面，階段性的出表為銀行贏得了一定的空間，不良資產(chǎn)不用很快處置完，而是可以分散在未來的幾年內(nèi)慢慢消化；但另一方面，銀行在付出資金成本的同時(shí)仍然要負(fù)責(zé)不良的處置，而在此后幾年處置收回的現(xiàn)金可能還不足以覆蓋資金成本以及人員運(yùn)營費(fèi)用，最終不得不降價(jià)再做一次買斷式的出售，導(dǎo)致延誤了最佳的出售時(shí)間，可能會得不償失。
三、信托公司相關(guān)業(yè)務(wù)模式
1、以通道業(yè)務(wù)為主的資本中介
信托公司長期以來跟銀行合作較多，可以跟一些城商行，尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)的城商行合作，因?yàn)檫@些銀行所在地的不良率很高，不敢投資自己區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)，但是非常愿意投資安全區(qū)域內(nèi)信用較好的大銀行的資產(chǎn)，信托公司可以扮演資本中介的角色，實(shí)現(xiàn)中小銀行的資金和大型銀行的不良資產(chǎn)之間的對接。
2、與資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，把不良資產(chǎn)產(chǎn)品化
在資產(chǎn)端，銀信合作業(yè)務(wù)為信托公司積累了銀行的資源，可以保證不良資產(chǎn)的供應(yīng)。從信托公司的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)來看，雖然不良資產(chǎn)并不是信托擅長的領(lǐng)域，但是信托公司一直擅長房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、政府平臺以及資本市場等各領(lǐng)域資產(chǎn)的產(chǎn)品化。由于資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)本身具備資產(chǎn)處置的能力，信托公司可以聯(lián)合專門的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)成立基金，通過結(jié)構(gòu)化的分層設(shè)計(jì)以及增信措施，對應(yīng)不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者。這一模式可以使信托公司不斷向資產(chǎn)證券化靠攏，同時(shí)培育信托公司的主動(dòng)管理能力。
3、大投行模式：SPV+不良資產(chǎn)批發(fā)商
通過開展通道業(yè)務(wù)，信托公司培育對不良資產(chǎn)價(jià)值的識別和判斷能力，在此基礎(chǔ)上信托公司可以獲取大量的不良資產(chǎn)包，并將不良資產(chǎn)的處置及管理工作委托給專業(yè)的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)共贏。在這一模式中，信托公司是一種“大投行”的角色，既可做中間的SPV，又可做不良資產(chǎn)的批發(fā)商。
四、保險(xiǎn)公司相關(guān)業(yè)務(wù)模式
從大類資產(chǎn)配置的角度看，保險(xiǎn)資金體量較大，對不良資產(chǎn)亦存在配置的需求。目前已經(jīng)有保險(xiǎn)公司參股地方資產(chǎn)管理公司的實(shí)踐。具體而言，保險(xiǎn)公司通過發(fā)行保險(xiǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃，以明股實(shí)債的方式參投地方資產(chǎn)管理公司，并簽訂回購協(xié)議，由于地方資產(chǎn)管理公司具備國資委背景，所以風(fēng)險(xiǎn)較低。但在這一模式下，業(yè)務(wù)機(jī)會比較有限，不足以支撐保險(xiǎn)資金長期配置的需求。
另外，在保監(jiān)會政策放開的條件下，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司可以與具有不良資產(chǎn)處置能力的機(jī)構(gòu)合作，成立有限合伙基金，并作為基金的有限合伙人（LP），深度參與不良資產(chǎn)市場的業(yè)務(wù)。
保險(xiǎn)資金甚至可以作為單一LP介入具體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，然后以基金份額作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃，進(jìn)一步對接保險(xiǎn)公司體系內(nèi)受托管理的資金。這一模式中，保險(xiǎn)公司可實(shí)現(xiàn)以基金份額作為杠桿，撬動(dòng)整個(gè)險(xiǎn)資體系。
五、非持牌機(jī)構(gòu)相關(guān)業(yè)務(wù)模式
1、細(xì)分領(lǐng)域的不良項(xiàng)目投資
在房地產(chǎn)和小微貸等細(xì)分領(lǐng)域，市場上已經(jīng)有一些比較專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)。例如有些民間資本或外資設(shè)立的房地產(chǎn)并購基金，專注投資具有違約風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，通過對地段的選取、項(xiàng)目的精算等專業(yè)能力，獲取違約盤整及對標(biāo)的項(xiàng)目的改造及運(yùn)營提升所帶來的收益。還有民間投資機(jī)構(gòu)專注于個(gè)人和小微企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)做抵押的不良資產(chǎn)處置，由于標(biāo)的較多，大大分散了個(gè)體的風(fēng)險(xiǎn)，而且個(gè)人和小微企業(yè)的抗辯能力較差，投資機(jī)構(gòu)在司法上處于相對強(qiáng)勢的一方，處置起來相對容易，因而平均處置周期能控制在兩年左右，也能獲得較高回報(bào)。
2、不良資產(chǎn)產(chǎn)品化運(yùn)作模式
目前已有資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)通過設(shè)立不良債權(quán)投資基金，投資者主要是高凈值客戶。由于不良資產(chǎn)的處置周期一般在兩年以上，因此資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要加強(qiáng)流動(dòng)性管理，甚至用自用資金提供流動(dòng)性支持。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，可以直接設(shè)計(jì)期限為兩年的產(chǎn)品，也可以設(shè)置不同期限的產(chǎn)品對接不同需求的投資。
————點(diǎn)金人轉(zhuǎn)載

住宅投資下降的原因主要還是房子蓋的太多了。這其中最直接的原因，一是疫情所帶來的影響，二是市場需求的減少，三是利率升高導(dǎo)致貸款負(fù)擔(dān)加大。
第一，疫情影響是導(dǎo)致住宅投資下降的最主要原因。從根本上說，本輪住宅投資下降的最主要原因就是疫情的影響。疫情這三年使得整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)與之前相比有了很大的不同，各行各業(yè)都受到了影響。住宅投資也因?yàn)檫@方面原因而受到了相應(yīng)的影響，出現(xiàn)了下降的情況。對于這方面問題，在疫情結(jié)束之后，隨著各行各業(yè)逐漸恢復(fù)正常，會最終得以解決。
第二，需求量降低，是導(dǎo)致住宅投資下降的直接原因。導(dǎo)致住宅投資下降的直接原因，就是需求量的降低。住宅之所以會不斷建設(shè)，其原因就在于有人買房。但是如果買房的人變少了的話，建房將變得無利可圖，于是就會使得住宅投資出現(xiàn)下降的情況。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因，其實(shí)也是疫情的影響。隨著整體環(huán)境越來越好，這個(gè)問題也將得到解決。
第三，因?yàn)槔噬仙瑢?dǎo)致貸款負(fù)擔(dān)加大，這也導(dǎo)致了住宅投資的下降。近期利率上升，這也成為住宅投資下降的重要原因之一。利率上升會導(dǎo)致貸款負(fù)擔(dān)加大，那些通過貸款投資住宅的人就會承受更大的壓力，這就會導(dǎo)致成本上升、收益下降。于是住宅投資下降就成了必然出現(xiàn)的一種情況。
概括來說，正是因?yàn)樯鲜鲞@幾方面的直接原因，以及其他一些方面的因素，使得近期住宅投資下降。當(dāng)這些因素得以解決的時(shí)候