法律分析：無效。以房抵債不同于房屋買賣，債權人的法律地位也不同于房屋買受人。基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人僅享有未來據(jù)實抵債的普通債權請求權，不能滿足法定物權變動要求，因而不能直接獲得所有權。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。

房屋抵押合同 的法律效力是，當事人之間就 房屋抵押 設定 抵押權 的 債權債務 成立。 法律規(guī)定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者 解除合同 。 抵押合同 是抵押權人（通常是 債權人 ）與 抵押 人（既可以是 債務人 ，也可以是第三人）簽訂的擔保性質的合同。

《中華人民共和國民法典》第一百八十八條向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。 訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是，自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護，有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權利人的申請決定延長。

1、不可以的，是無效的。 2、法律規(guī)定訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在 債務履行期屆滿 抵押權人未受清償時，抵押物的 所有權轉移 為債權人所有。當事人以 簽訂買賣合同 作為 民間借貸合同 的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明 變更訴訟請求 。 3、訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

《中華人民共和國民法典》第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。 前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押財產(chǎn)。 《中華人民共和國民法典》第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押： （一）建筑物和其他土地附著物； （二）建設用地使用權； （三）海域使用權； （四）生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通運輸工具； （七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。 抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。