一、農(nóng)村房屋買賣協(xié)議有法律效力嗎
1、農(nóng)村房屋買賣協(xié)議有法律效力，但必須滿足以下三個條件，具體如下：
（1）買賣雙方具有相應(yīng)的民事行為能力連；
（2）買賣雙方意思表示真實；
（3）合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。
2、法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第六十二條
農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
二、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形有哪些
農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形，具體如下：
1、出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當然有效；
2、買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，買賣合同有效；
3、房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，最后流轉(zhuǎn)到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效；
4、農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。

法律主觀：

對于農(nóng)村的宅基地來說，有時候也會簽訂農(nóng)村的宅基地買賣合同。買賣合同是比較重要的合同，買賣相關(guān)物品的時候，最好是簽訂相應(yīng)的買賣合同。一、農(nóng)村宅基地買賣協(xié)議有效嗎農(nóng)村宅基地的買賣國家有嚴格的法律規(guī)定，只能賣給本村沒有宅基地并符合宅基地申請條件的村民，不能賣給非本集體組織的其他人，否則不予過戶，也就沒有法律效力。依據(jù)《土地管理法》、《民法典》及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。應(yīng)同時具備以下條件：（一）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的宅基地；（二）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；（三）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；（四）轉(zhuǎn)讓行為征得集體經(jīng)濟組織同意。二、農(nóng)村房屋買賣協(xié)議合同受法律保護嗎雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論?！锻恋毓芾矸ā返诹l第四款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！笔聦嵣?，《土地管理法》雖未明確禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但上述法條規(guī)定的立法本意就是禁止村民向本集體成員以外的人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。三、農(nóng)村宅基地買賣協(xié)議模板甲方：乙方：甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：一、宅基地坐落、面積甲方將坐落于______的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，該宅基地登記面積共150.4平方米。具體位置東至南至西至北至。上述宅基地的使用權(quán)及附屬設(shè)施包括：甲方現(xiàn)有所在宅基地的一切建設(shè)設(shè)施及水電戶口等。終身歸乙方享有。二、保證此宅基地手續(xù)真實，來源合法，權(quán)屬清楚，四至界限清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬或債務(wù)糾紛，概由甲方負責(zé)，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責(zé)全部賠償。三、轉(zhuǎn)讓金額該宗地的轉(zhuǎn)讓價格為人民幣_________元，大寫：____________元整。四、付款方式及期限乙方向甲方預(yù)付人民幣貳萬元，剩余款在取得宅基地使用權(quán)證及相關(guān)手續(xù)后交付給乙方。五、宅基地交付時間：______年_____月_______日。六、房產(chǎn)歸屬1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔(dān)。3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費用均由乙方承擔(dān)。七、違約責(zé)任本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔應(yīng)當向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款________萬元，并償付違約金_________萬元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失（包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分）。八、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。甲方：乙方：身份證號：身份證號：年月日年月日在農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展中，作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一種的宅基地轉(zhuǎn)讓起著重要的作用，但法律對其轉(zhuǎn)讓方式和轉(zhuǎn)讓條件進行了嚴格規(guī)定，需依照法律進行宅基地轉(zhuǎn)讓。

法律客觀：

《中華人民共和國土地管理法》
第六十二條
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

農(nóng)村房屋買賣 協(xié)議合法，只有符合 合同成立 的條件就合法，農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過 宅基地 的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的 農(nóng)村房屋買賣合同 應(yīng)當認定為有效。農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達到國家規(guī)定的標準，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當認定為有效，但應(yīng)告知其補辦相關(guān)宅基地申請手續(xù)。 《中華人民共和國 民法典 》第一百四十三條02【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效： (一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二)意思表示真實; (三)不違反法律、行政 法規(guī) 的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。 《中華人民共和國民法典》第五百零二條02【 合同生效 時間】依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當辦理批準等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當辦理申請批準等手續(xù)的當事人未履行義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當辦理批準等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。
具體如下：
(一)對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當認定買賣合同有效。
(二)對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認定為有效合同。
(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認定為合同無效。
二、農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效
(一)產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
(二)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。
(三)侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
(四)非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
農(nóng)民房買賣有哪些法律風(fēng)險
我國目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農(nóng)民房買賣會存在很大的法律風(fēng)險，主要有：
1、房產(chǎn)可能是違法建筑。
村民建造農(nóng)民房應(yīng)當辦理相應(yīng)的證書，深圳常見的是“兩證一書”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準通知書?，F(xiàn)在關(guān)外買賣的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ?，根本沒有合法建造的手續(xù)。
在實踐中，還有村民和合作方使用早已過期的證書、或者是超過證書規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風(fēng)險非常大，可能被政府強制拆除，將來拆遷，政府也可能不給予補償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(綠本)，表明政府對產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認可的，一般不會是違法建筑。
2、農(nóng)民房無法過戶，不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下。
即使買房人簽了購房合同付完房款，并且實際搬遷進去一直居住，但按照目前國土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。農(nóng)民房買賣的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買房人沒有異議，買房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準，由于農(nóng)民房沒法過戶，因此，即使買房一直在居住，但這個房產(chǎn)其實一直是原建房人的房產(chǎn)。
3、房產(chǎn)買賣合同可能會被認定為無效。
理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買賣合同是否有效的問題，這個在理論上還有不同看法，有認為有效的，也有認為無效的。


法律依據(jù)：
《土地管理法》第六十二條
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。
農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。
國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務(wù)院衣業(yè)農(nóng)村主管部門負責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。