一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有法律效力嗎
1、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有法律效力，但必須滿足以下三個(gè)條件，具體如下：
（1）買(mǎi)賣(mài)雙方具有相應(yīng)的民事行為能力連；
（2）買(mǎi)賣(mài)雙方意思表示真實(shí)；
（3）合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。
2、法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條
農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。
二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形有哪些
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形，具體如下：
1、出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一村的村民。如果出賣(mài)人和買(mǎi)受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然有效；
2、買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)與出賣(mài)人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買(mǎi)受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買(mǎi)賣(mài)合同有效；
3、房屋買(mǎi)賣(mài)合同經(jīng)過(guò)多次流轉(zhuǎn)，最后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買(mǎi)賣(mài)合同也有效；
4、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。

法律主觀：

對(duì)于農(nóng)村的宅基地來(lái)說(shuō)，有時(shí)候也會(huì)簽訂農(nóng)村的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)合同是比較重要的合同，買(mǎi)賣(mài)相關(guān)物品的時(shí)候，最好是簽訂相應(yīng)的買(mǎi)賣(mài)合同。一、農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效嗎農(nóng)村宅基地的買(mǎi)賣(mài)國(guó)家有嚴(yán)格的法律規(guī)定，只能賣(mài)給本村沒(méi)有宅基地并符合宅基地申請(qǐng)條件的村民，不能賣(mài)給非本集體組織的其他人，否則不予過(guò)戶，也就沒(méi)有法律效力。依據(jù)《土地管理法》、《民法典》及有關(guān)政策，有條件的允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不為法律所禁止。應(yīng)同時(shí)具備以下條件：（一）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的宅基地；（二）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；（三）受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；（四）轉(zhuǎn)讓行為征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意。二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合同受法律保護(hù)嗎雖然農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論?！锻恋毓芾矸ā返诹l第四款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”事實(shí)上，《土地管理法》雖未明確禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，但上述法條規(guī)定的立法本意就是禁止村民向本集體成員以外的人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。三、農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議模板甲方：乙方：甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：一、宅基地坐落、面積甲方將坐落于______的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，該宅基地登記面積共150.4平方米。具體位置東至南至西至北至。上述宅基地的使用權(quán)及附屬設(shè)施包括：甲方現(xiàn)有所在宅基地的一切建設(shè)設(shè)施及水電戶口等。終身歸乙方享有。二、保證此宅基地手續(xù)真實(shí)，來(lái)源合法，權(quán)屬清楚，四至界限清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬或債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)全部賠償。三、轉(zhuǎn)讓金額該宗地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)________元，大寫(xiě)：____________元整。四、付款方式及期限乙方向甲方預(yù)付人民幣貳萬(wàn)元，剩余款在取得宅基地使用權(quán)證及相關(guān)手續(xù)后交付給乙方。五、宅基地交付時(shí)間：______年_____月_______日。六、房產(chǎn)歸屬1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費(fèi)用由乙方承擔(dān)。3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無(wú)條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。七、違約責(zé)任本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款________萬(wàn)元，并償付違約金_________萬(wàn)元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失（包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分）。八、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。甲方：乙方：身份證號(hào)：身份證號(hào)：年月日年月日在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一種的宅基地轉(zhuǎn)讓起著重要的作用，但法律對(duì)其轉(zhuǎn)讓方式和轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，需依照法律進(jìn)行宅基地轉(zhuǎn)讓。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》
第六十二條
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài) 協(xié)議合法，只有符合 合同成立 的條件就合法，農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過(guò) 宅基地 的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但應(yīng)告知其補(bǔ)辦相關(guān)宅基地申請(qǐng)手續(xù)。 《中華人民共和國(guó) 民法典 》第一百四十三條02【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效： (一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力; (二)意思表示真實(shí); (三)不違反法律、行政 法規(guī) 的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。 《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零二條02【 合同生效 時(shí)間】依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報(bào)批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

雖然農(nóng)村房屋可以買(mǎi)賣(mài)，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。
具體如下：
(一)對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定有效。購(gòu)買(mǎi)者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。
(二)對(duì)待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對(duì)這類合同，應(yīng)因違反國(guó)家政策而認(rèn)定為合同無(wú)效。
二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同什么情況下無(wú)效
(一)產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣(mài)人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣(mài)與不同的買(mǎi)受人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)受人可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
(二)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為一般無(wú)效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。
(三)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
(四)非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)賣(mài)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的，除非是同一集體組織的村民。因此，農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)會(huì)存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要有：
1、房產(chǎn)可能是違法建筑。
村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書(shū)，深圳常見(jiàn)的是“兩證一書(shū)”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書(shū)?，F(xiàn)在關(guān)外買(mǎi)賣(mài)的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ模緵](méi)有合法建造的手續(xù)。
在實(shí)踐中，還有村民和合作方使用早已過(guò)期的證書(shū)、或者是超過(guò)證書(shū)規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風(fēng)險(xiǎn)非常大，可能被政府強(qiáng)制拆除，將來(lái)拆遷，政府也可能不給予補(bǔ)償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(shū)(綠本)，表明政府對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的，一般不會(huì)是違法建筑。
2、農(nóng)民房無(wú)法過(guò)戶，不能將房產(chǎn)證辦至買(mǎi)房人的名下。
即使買(mǎi)房人簽了購(gòu)房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但按照目前國(guó)土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買(mǎi)房人沒(méi)有異議，買(mǎi)房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒(méi)法過(guò)戶，因此，即使買(mǎi)房一直在居住，但這個(gè)房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn)。
3、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。
理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題，這個(gè)在理論上還有不同看法，有認(rèn)為有效的，也有認(rèn)為無(wú)效的。


法律依據(jù)：
《土地管理法》第六十二條
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。
農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。
農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。國(guó)務(wù)院衣業(yè)農(nóng)村主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。