法律分析：居間合同書的特征是：1、居間合同是獨立有名合同；2、居間合同是有償合同、諾成合同、不要式合同；3、居間合同標的是行為，具有居間性；4、居間合同主體的特殊性等。居間合同書的注意事項有： 1、委托人需要保密要做出居間人的保密約定；2、只有當居間人促成合同成立時，居間人才能要求委托人支付報酬。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第九百六十一條 中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。

第九百六十二條 中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

第九百六十三條 中介人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。

第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

一、什么叫居間合同

（1）居間合同的含義
居間合同是指當事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務，委托人給付報酬的合同。在居間合同中，接受委托報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委托人。
居間合同的委托人可以是任何公民、法人，而居間人只能是經過有關國家機關登記核準的從事居間營業的法人或公民。居間業務根據居間人所接受委托內容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立合同進行介紹或提供機會的媒介居間（即負責讓雙方聯系起來），也還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。
所謂的報告訂約機會，是指受委托人的委托，尋找可能與委托人訂立合同的人，從而為委托人訂約提供機會。所謂訂約媒介，是指介紹雙方當事人訂立合同，即斡旋在交易雙方當事人之間，從而促成雙方當事人的交易成功。居間人雖然是受委托人的委托為委托人促成交易服務，但居間人在交易中僅是起到中介人的作用，既不是交易中雙方當事人的一方或者其代理人，也不直接參與交易雙方的談判、商洽活動，也不在交易雙方的權利義務問題上表示居間人的意思。也就是說，居間人僅僅起到居間、中介作用而已。通俗地說，居間人就像是媒婆一樣，只負責牽紅線，但不包成，對男女雙方婚后是否幸福不負責。
居間合同中的委托人需向居間人給付報酬。居間人從事居間活動的目的就在于向委托人收取報酬。因此，居間合同都是有償的。
居間合同為諾成合同，只要雙方當事人意思表示一致，居間合同就成立。換句話說，只要當事人雙方意思表示一致，居間人就負有依委托人的指示進行居間的義務，而一旦居間人的活動取得結果，委托人就應向居間人支付報酬。居間合同為非要式合同，當事人可以采用口頭或書面形式。如果當事人約定不詳細，就應按照有關慣例或者當事人以前合作時所形成的習慣行事。（2）居間合同與委托合同、行紀合同的區別
居間合同與委托合同、行紀合同既有聯系，又有區別。三者均是一方受另一方委托為該另一方辦理一定事務的合同，均屬于提供服務的合同。三者的主要區別是：
①居間人僅為委托人報告訂約機會，或者為訂約媒介，并不參與委托人與相對人的權利義務關系；在委托合同中，受托人以委托人的名義和費用活動，代委托人與第三人訂立合同，參與并可以決定委托人與第三人之間的關系內容，處理事務的后果直接歸于委托人；在行紀合同中，行紀人以自己的名義為委托人辦理交易事務，與第三人發生直接的權利義務關系，處理事務的后果是間接地而不是直接地歸于委托人。
②居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立合同的機會，其行為本身不具有法律意義；委托合同的受托人是按委托人的要求處理受托事務，處理的事務可以是有法律意義的事務，也可以是非法律意義的事務；行紀合同的行紀人則是按委托人的要求，從事購銷、寄售等特定的法律行為，行紀人受托的事務只能是法律行為。
③居間合同都是有償合同，但居間人只有在居間結果發生后才能請求報酬，并且在為訂約媒介居間時可以從委托人和其相對人雙方取得報酬，委托合同可以是無償合同；行紀合同雖然是有償合同，但行紀人只可以從委托人一方取得報酬。
④居間人沒有將處理事務的后果移轉給委托人或者進行報告的義務，而在委托合同和行紀合同中都有委托人取得事務處理結果和事務處理報告的問題。
知識點
什么是報告居間？
報告居間就是為委托方提供一個信息，比如你想買大白菜，居間人告訴你東北某地、某人現在有較多的大白菜且價格比較便宜，這個就是報告居間。而媒介居間是居間人要幫你聯系，尋找到具體的賣方，給你們牽線搭橋，就像婚介所將男女雙方約到一起一樣，使你們雙方能夠進行直接談判和交易，并為雙方進行解釋、勸導等。

二、簽訂居間合同時要注意哪些問題

在二手房交易過程中，大家對于房產經紀公司的參與已經司空見慣，那么買賣雙方在簽訂合同的時候，就必須注意到能就會產生風險。

簽二手房居間合同注意事項

居間合同就是房產經紀公司(中介)和買賣雙方一起簽訂的合同，所以又叫三方合同，簽訂流程如下：

1、中介向買賣雙方協商好的價格

2、為防止賣方一房多賣，中介一般會要求賣方在簽訂完三方合同后需要把產權證押在中介方;

3、約定過戶時間;

4、清點房子的水電氣，物業費，光纖及機頂盒是否有欠款;

5、約定繳稅方;

6、三方無誤后簽字;

7、買賣雙方按手印，中介費公司蓋章;

8、買方交定金，賣方押證;

9、簽完結束。

那么簽訂居間合同時，交易雙方需要

一、審查經紀公司和相關資料

首先，委托人應當對經紀公司的資質及其業務能力進行考察，其次還要對經紀公司提供的資料進行審核和確認，比如對于賣方來說要經過經紀公司確認買方有無購房資格、是否可以通過貸款審

對于買方來說要注意確認所售房屋的產權是否清晰、是否有產權證書、是否存在共有人;也要注意房屋是否存在抵押、查封等狀況。

由于二手房經紀市場存在諸多問題，因此會事人簽訂合同，而隨意承諾和保證交易另一方不存在任何問題。一些當事人信以為真訂立合同之后，無論交易人支付相應的中介服務費。

二、明確各種稅費如何分擔

根據國過程所承擔的稅費不同。如果買賣慣和辦理程序不了解，輕信房產經紀公司從業人員的一己之言，導致合同約定有可能與自己真實意思產生偏差，從而造成經濟。

因此在買賣雙方與房產經紀公司在簽訂居間合同時，必須在合同中要求明確各種稅費如何分擔，以方面雙方查閱。

三、中介費的支付期限及

在居間合同中，房產經紀公司往往會在合同中注明中介費的具體的支付時間點、支付如果二手房交易雙方沒有認真閱讀而導致違約的話，居間人(房產經紀公司)是有權利委托人支付費用及委托金的。因此，無論房屋買賣合同是否能夠實際履行，一定要對居間合同有所了解，以免增加損失。

另外值得注意的是，在已有案例中還存在由于買賣雙方過于相信中介人員的口頭承諾而導致違約情況的發生。但在進行判決時二手房交易方無法提供居間人的口頭承諾的證據從而導致敗訴的情況。因此，如果出現上述情況，委托人應要求中介公司作出書面承諾，以便將來發生時可以作為證據。

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三、貸款時，人家讓簽訂的居間合同是什么意思？

是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務合同。向他方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機會并支付報酬的一方為委托人。

居間合同的主要特點是：

由居間人向委托人提供居間服務的合同。居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人是否與第三人訂立合同，與居間人無關，居間人不是委托人與第三人之間的合同的當事人。

居間人對委托人與第三人之間的合同沒有介入權。居間人只負責向委托人報告訂立合同的機會或者為委托人與第三人訂約居中斡旋，傳達雙方意思，起牽線搭橋的作用，對合同沒有實質的介入權。

居間合同是雙務、有償、諾成合同。

注意事項：

一：支付條件

只有當居間人促成合同成立時，居間人才能要求委托人支付報酬。

居間活動費用承擔的問題當居間人促成合同成立時，居間活動的費用由居間人來負擔。

但是，若居間人未促成合同成立的，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，但不得要求委托人支付報酬。

居間人損害委托人利益的后果，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應承擔損害賠償責任。

二：保密約定

委托人需要保密要做出居間人的保密約定

在簽訂居間合同時，若委托人要求居間人不得將其姓名或商號、名稱告知對方。則應在居間合同中體現出來。

此時，居間人就負有對委托人信息保密的義務。

居間人在交易雙方訂立合同之中或之后都應履行保密的義務。

居間人如違反該義務致使委托人受損害的，應承擔損害賠償責任。

簽居間合同的四大注意事項

　　有時候居間合同會設計到三方甚至多方的利益，因此，簽訂居間合同就很有必要，居間合同的內容也很重要。簽訂居間合同需要注意哪些事項呢?請閱讀下文。

　　一、居間合同委托人需要保密要做出居間人的保密約定

　　在簽訂居間合同時，若委托人要求居間人不得將其姓名或商號、名稱告知對方。則應在居間合同中體現出來。此時，居間人就負有對委托人信息保密的義務。

　　居間人在交易雙方訂立居間合同之中或之后都應履行保密的義務。居間人對在為委托人完成居間活動中獲悉的委托人的商業秘密以及委托人提供的信息、成交機會、等，應按照居間合同的約定保守秘密。若違反該義務致使委托人受損害的，應承擔損害賠償責任。

　　二、居間合同支付報酬的條件

　　只有當居間人促成合同成立時，居間人才能要求委托人支付報酬。

　　就像大家平時找中介租房子，一般你如果最后沒有看好房子，付租金，是不用付中介錢的，即使中介帶你轉來轉去看房子，花了一天的時間，你也沒看好一套，中介是沒辦法讓你給錢的。因此他沒有促成交易，合同沒成立是拿不到報酬的。

　　三、居間活動費用承擔的問題

　　當居間人促成合同成立時，居間活動的費用由居間人來負擔。但是，若居間人未促成合同成立的，可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用，但不得要求委托人支付報酬。

　　四、居間合同的居間人損害委托人利益的后果

　　居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應承擔損害賠償責任。

　　 拓展閱讀

　　正式居間合同范文

　　甲方(委托人)：

　　乙方(居間人)： 甲乙方為了發揮雙方的優勢，根據《中華人民共和國合同法》，經雙方充分協商，依平等自愿、等價有償的原則，達成如下協議：

　　第一條 委托事項

　　乙方接受甲方委托負責辦理位于烏魯木齊市天山區 土地(以下簡稱“土地轉讓項目”)轉讓簽約的各項事宜，引薦甲方和該土地的使用權單位直接洽談，向甲方提供關于該土地轉讓項目的重要信息，并由乙方促成甲方最終取得該土地開發建設權。

　　第二條 轉讓土地的慨況描述

　　2.1土地座落：

　　2.2土地面積：

　　2.3土地用途：

　　2.4土地現狀：

　　第三條 甲方的權利、義務

　　3.1、甲方應全力配合乙方做好促成指定土地轉讓合同簽約成立的各項工作，包括但不限于提供土地使用權人所需文件資料、資信證明、按要求支付土地轉讓費、以及應由甲方提供的各種合理條件等。

　　3.2、甲方負責提供資質證書、營業執照等相關資料;負責和土地轉讓單位進行合同談判。

　　3.3、如果居間成功，則由甲方全面履行和土地轉讓單位所簽訂的合同。甲方因履行合同而產生的權利和義務，與乙方無關。

　　3.4、甲方應按本合同的約定向乙方支付居間報酬。

　　第四條 乙方的權利、義務

　　4.1、乙方應盡全力促成甲方與指定土地使用權人土地轉讓合同的簽約成立。為此，乙方應協助甲方直接與土地使用權人就土地轉讓事宜進行各種商務談判，但談判內容的最后決定權歸屬于甲方。

　　4.2、乙方應如實及時地向甲方報告訂立合同的重要事實、信息等，不得故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實和提供虛假情況。

　　4.3、合同期除非甲方明確表示放棄或有其他行為表明拒絕簽約的，否則乙方不得將本合同約定事項促成其他第三方簽訂合同。

　　4.4、乙方應保守在履行本合同過程中獲知甲方的商業秘密。 4.5、乙方必須向甲方提供有關該轉讓土地項目的信息，有義務協助甲方對該轉讓土地項目進行實地考察。如信息不真實，乙方無權取得居間報酬。

　　4.6、乙方向甲方提供擬轉讓土地的圖紙、拆遷安置戶的拆遷安置情況(包括住戶、商鋪、寫字間)，需保證所有拆遷安置戶全部按期搬離;保證土地達到掛牌條件;協助甲方對土地的摘牌。

　　4.7、保證甲方取得土地后房屋開發的容積率不低于5.0，規劃建筑面積不少于13000平方米;幫助甲方取得規劃條件的審核通過。

　　4.8、乙方在甲方與土地轉讓單位進行合同談判期間，應盡到作為居間人的慎謹和誠實義務。如果能夠達成土地轉讓合同，那么在甲方與土地使用權人進行土地的轉讓手續搬離過程中，乙方仍有義務負責協調好甲方與土地轉讓單位的關系。“居間成功”是指完成本條所列全部委托事項。甲方與土地使用權單位未簽訂書面的有關合同的，乙方僅為甲方提供信息，或為甲方提供的聯絡、協助、撮合等服務的.，均視為委托事項未完成。

　　第五條 居間報酬的計算方法、支付時間和支付方式

　　5.1、本項目居間費用為80萬元人民幣。 5.2、乙方促成甲方與指定土地使用權人簽訂土地轉讓合同之日，取得土地掛牌后日 內向乙方支付40萬元整;在甲方取得全部土地的摘牌后 日內結清剩余40萬元。

　　5.3、甲方可以轉帳或現金的方式支付。

　　第六條 居間活動的費用

　　乙方在履行本合同居間活動期間所支出的各項費用，均由乙方自行承擔，甲方不再支付除本合同約定之外的任何費用。 第七條 合同終止

　　7.1、本合同簽字生效后至 年 月 日前，乙方仍未完成居間任務的，本合同自動終止。

　　7.2、如果居間成功，本合同完全履行完畢后終止。

　　7.3、甲乙雙方協議解除合同或有其他法定事項時，本合同終止。

　　第八條 誠信原則

　　8.1、在本合同委托期和有效期為180天(自本合同簽字生效之日起計算)。居間方在此期間必須積極推動本項目業主與委托方進行實質性洽談，并協助委托方和本項目業主達成實質性成交合同。 。

　　8.2、委托期內委托方未能與項目業主方達成協議時，委托方將不支付居間方任何費用

　　8.3、居間方必須提供真實有效的信息給委托方，如在談判過程 3

　　中，委托方發現居間方提供的居間信息中有虛假或不真實的信息時，委托方有權向居間方索取本合同居間服務費標準30%的賠償。

　　第九條 其他約定條款

　　9.1、乙方領取本合同報酬時，須向甲方開具有效的稅務發票，甲方從應付乙方的居間報酬中，按居間報酬支付時間代為扣除8%的稅費。甲方代扣稅費后，乙方因收取居間報酬所應繳納的各項稅費由甲方代為繳納。

　　9.2、甲方與土地轉讓方對于合同的履行合同情況、違約行為等，與乙方無任何法律關系。

　　9.3、乙方不得將本合同委托事項進行轉委托。

　　第十條 其他事項

　　10.1、本合同發生糾紛，雙方應先協商解決，協商不成，任何一方均有權向乙方所在地人民法院提起訴訟。

　　10.2、如發生合同爭議，雙方協商解決;協商不成，雙方可向甲方經營注冊地人民法院提起訴訟

　　10.3本合同一式貳份，雙方各持一份，雙方簽字蓋章后生效。

　　甲方：(蓋章)： 乙方(簽字)： 委托代理人： 身份證號碼： 簽訂時間： 簽訂時間：