現(xiàn)在我們已是法制文明國家，各種各樣的法律條例都已書寫成章。“法律面前人人平等”已不再是空想，每個人都是平等的，平等的享受著法律賦予我們的權(quán)利，平等的履行著各自的義。雖然是這樣，也同樣會有些人喜歡“鉆空子”，就拿購房協(xié)議來說吧，稍有不慎，可能就會被別人給利用了，因此，接下來，我就以購房協(xié)議為例給大家講一些需要注意的事項。

　　一、購房合同范本

　　購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：

　　1. 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等;

　　2. 房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等;

　　3. 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責任等;

　　4. 交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責等;

　　5. 質(zhì)量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎(chǔ)設施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等;

　　6. 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定;

　　7. 保修責任;

　　8. 乙方使用權(quán)限;

　　9. 雙方認定的爭議仲裁機構(gòu);

　　10. 違約賠償責任;

　　11. 其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

　　二、補充協(xié)議

　　大部分發(fā)展商都會要求購房者簽署由其單方提供的補充協(xié)議，以限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、關(guān)于不可抗力：導致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任，對此購房者應該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應該提供政府主管部門、公證機構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機構(gòu)的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。

　　2、關(guān)于分攤建筑面積：作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規(guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協(xié)議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當發(fā)展商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任。

　　3、關(guān)于裝修標準：對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。建議在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以最大限度地保護自己的利益。

　　4、明確規(guī)定交房時配套設施和環(huán)境達到的標準

　　目前北京交房時的爭議多，交房時的環(huán)境差和配套設施不能使用是一個關(guān)鍵因素，有沒有把交房時配套設施和環(huán)境達到的標準寫進補充協(xié)議里的呢?錦秋之春的補充協(xié)議寫得很具體：“出賣人應在小區(qū)竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設施:(1)社區(qū)紅外線防盜系統(tǒng);(2)公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng);(3)樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng);(4)會所、游泳池;(5)地下車庫;(6)塔樓三層以上每二層設置一個‘空中花園’;(7)綠化率不低于30%。”

　　5、將承諾寫進補充協(xié)議

　　售樓人員為了賣房，經(jīng)常會向買房人做出各種承諾，但到兌現(xiàn)時，不是找不到人，就是死不承認，有沒有將承諾寫進補充協(xié)議里的呢?肯寫的房地產(chǎn)商還是有的。

　　以上是購房者在簽訂發(fā)展商提供的補充協(xié)議中需要注意的幾個問題。由于標準文本在內(nèi)容上的局限性，以及購房者個性的多樣化，購房者應主動向發(fā)展商提出自己的合理要求，并通過簽訂補充協(xié)議的方式予以明確。

　　三、合同陷阱

　　任意使用免責權(quán)

　　實例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據(jù)實予以延期交房。

　　點評意見：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發(fā)商向購房人承擔違約責任。其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預料并提前做好準備的，不能作為免責事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發(fā)商違約的風險轉(zhuǎn)嫁到消費者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔任何責任。

　　違約責任不對等

　　實例：某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個月，按乙方已付房款3%計算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時不予辦理進戶手續(xù)。”

　　點評意見：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等。經(jīng)營者延期交房必須等一個月后方計算罰金，且額度僅為消費者已付房款的3%;消費者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標的額大，雙方承擔的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實質(zhì)是設置陷阱，加重消費者責任，減輕經(jīng)營者責任。違反了法律的公平原則，消費者可依法申請人民法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。

　　付款方式要靈活

　　有不少購房者忽略付款方式的靈活性，萬一中間出現(xiàn)問題，往往會使自己陷入被動境地。

　　實例：某消費者與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，以68萬余元定購了一套房子。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，開發(fā)商在合同附件中提到，要求乙方必須在一個半月內(nèi)辦妥所有貸款手續(xù)，否則視其違約，開發(fā)商有權(quán)拒絕簽訂買賣合同并不予退還首付款等。但令人意想不到的是，乙方向銀行申請貸款時未能成功，按合同約定首付款可能無法退還。

　　點評意見：上述案例中的附件內(nèi)容明顯對購房者不利。一般情況下，合同附件會對付款方式的違約責任進行約定，但對于沒有經(jīng)驗的購房者而言，一定要防止那些只有自己義務和對方權(quán)利的條款，以免落入圈套。對此律師也建議可以在附件內(nèi)容中特別提出：如果非買賣雙方原因而造成無法辦理貸款，雙方均無需承擔違約責任。

　　四、如何簽訂購房合同

　　了解商品房預售合同基本的內(nèi)容

　　1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。

　　2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

　　3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

　　4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。

　　5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

　　6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

　　7、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責任。

　　8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務。

　　9、物業(yè)管理條款。

　　10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

　　11、其他條款或當事人約定的條款。

　　了解商品房買賣合同中應當明確的內(nèi)容

　　(一)當事人名稱或者姓名和住所;

　　(二)商品房基本情況;

　　(三)商品房銷售方式;

　　(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

　　(五)交付使用條件及日期;

　　(六)裝飾、設備標準承諾;

　　(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任;

　　(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;

　　(九)面積差異的處理方式;

　　(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;

　　(十一)解決爭議的方法;

　　(十二)違約責任;

　　(十三)雙方約定的其他事項。

　　如果大家要購房，以上這些就是您必須得關(guān)注的問題了。雖然我們國家的法律是不斷地在完善，但總有些人是“法盲”，不懂得利用法律手段來保護自己，而相反也有大部分人是高舉法律這個幌子，“招搖撞騙”，所以不管怎樣，我們多多少少都應該了解一點法律知識，至少應該做到可以利用法律來保護自己的合法權(quán)益。以上這些事項希望能引起大家的重視吧。

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簽訂購房合同注意以下問題：1.買家在簽訂合同時，一定要檢查合同上有沒有不公正條款，一旦發(fā)現(xiàn)立即當面指出，檢查清楚前不要簽字。若遇到在沒有雙方簽字蓋章的情況下，合同上的涂改是無效的，如果房東拒不履行合同約定的款項，可以申請走法律程序。2.二手房交易以來，產(chǎn)權(quán)陷阱就是導致最多購房者中招的陷阱之一，產(chǎn)權(quán)陷阱主要有以下幾種形式：首先“賣房者”可能非二手房的產(chǎn)權(quán)人，這種情況應在簽訂合同前查明賣房人的身份，立即中止與之進行交易，因為其中可能存在欺詐，即使不是欺詐，購房人在履行自身義務后亦無法取得產(chǎn)權(quán)。其次，賣房者可能將房產(chǎn)用于抵押等，這種情況多出現(xiàn)在購房時沒有立即交接產(chǎn)權(quán)，賣家在簽訂賣房合同后，再持產(chǎn)權(quán)證去銀行抵押房產(chǎn)進行貸款，一旦幾年后銀行方面強制執(zhí)行房產(chǎn)，賣家往往已經(jīng)不知所終，購房者就只能吃啞巴虧。應對這種情況，購房者在簽訂買賣合同時，一定要注意合同上有沒有雙方何時交接產(chǎn)權(quán)證的時限，最好是當即付款后，當即交接產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)陷阱還有很多其他的形式，還需要注意，仔細甄別產(chǎn)權(quán)證，看看賣房者是不是真正的所有權(quán)人，而非僅為使用權(quán)人。還需要留意，房產(chǎn)在法律上有沒有不允許自由轉(zhuǎn)讓的障礙，交易的二手房的用途是不是居住用房，或只是居住外用途房，如商業(yè)用途房甚至是工業(yè)廠房等。#在購房合同中應該注意事項：
1、條款要完備：當事人應將自己的要求通過條款充分、具體地表達出來。除交易合同規(guī)定必須具備的主要條款外，還應當根據(jù)具體要求，結(jié)合具體情況，列入其他一些必要的條款。
2、形式要得當：二手房交易合同應以書面的形式將雙方的權(quán)利義務明確下來，否則一旦發(fā)生糾紛難于舉證，不便于有關(guān)部門及時處理。
3、手續(xù)要完善：合同要有雙方當事人的簽字蓋章，當事人約定必須簽證或公證的合同，要到工商行政管理部門簽證或到公證機關(guān)公證。
4、文字表達要準確：當事人簽訂合同，必須注意文字表達的準確性。不少二手房交易合同往往忽視用語的準確性，常出現(xiàn)一些模棱兩可、詞不達意的情況，結(jié)果各有各的理解，各有各的解釋，很容易發(fā)生糾紛。
5、合同具體內(nèi)容要詳細：二手房交易簽約不僅在總體上把握，更要從具體內(nèi)容上把握，簽訂交易合同應注意下列幾項：
(1)房屋的客觀情況：在房屋條款中應包括房屋坐落的地點、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次、房屋的面積等要素。另外還應注明房屋的環(huán)境、配套設施及物業(yè)管理等。
(2)房屋的價款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必須明確規(guī)定房價交付的總額和交付方式，并經(jīng)雙方逐一核算清楚。

以上內(nèi)容，僅供參考，希望能幫到您。感謝您對看房網(wǎng)的支持，祝您購房愉快！