一房二賣行為法律規(guī)范
房地產(chǎn)開發(fā)公司一房二賣的行為(即先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人)，給買房人王某造成了嚴重的損害。對于這種一房二賣的行為，法律是如何規(guī)范的？
商品房買賣行為適用的法律有《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，由于商品房交易行為比較復(fù)雜，最高人民法院在2003年3月24日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)，專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規(guī)范處理。本文主要圍繞該司法解釋，對房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣的法律責(zé)任作一分析。
一房二賣的出賣方必須是特定主體，即房地產(chǎn)開發(fā)商。
《司法解釋》第一條明確規(guī)定，解釋中所稱的商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此在本文中所涉及的一房二賣的銷售方為特定主體，即房地產(chǎn)開發(fā)商。
一房二賣中所涉及的買賣合同的效力
1、一房二賣的情形
一房二賣，指房地產(chǎn)開發(fā)商作為出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。
根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，取得房屋應(yīng)當(dāng)申領(lǐng)房屋所有權(quán)證書。因此在商品房買賣中有二個階段，首先依法簽訂房屋買賣合同，這是一個債權(quán)行為，即在買賣雙方之間產(chǎn)生特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;其次所有權(quán)登記，這是一個物權(quán)行為，即房屋的所有權(quán)從出賣人轉(zhuǎn)移給買受人，買受人成為房屋的所有權(quán)人。所以在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
(1)兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。
(2)兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
2、一房二賣所涉及合同的效力
(1)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證，而所有的房屋買賣合同均簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前，則所涉及的買賣合同為有效或為可撤銷。
根據(jù)《民法通則》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，在房屋所有權(quán)未作變更登記時，房地產(chǎn)開發(fā)商作為所有權(quán)人，有權(quán)處分自己的財產(chǎn)，因此所簽訂的數(shù)份買賣合同只要不具有法定的無效情形，自成立時起生效。但由于房地產(chǎn)開發(fā)商自后買賣合同簽訂時起存在欺詐的情形，因此后買受人在無法取得房屋時，有權(quán)請求法院或仲裁機構(gòu)撤銷合同。
(2)先、后買受人中有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證，簽訂于取得房屋所有權(quán)證之前的合同，為有效合同;簽訂于取得房屋所有權(quán)證之后的合同，為無效合同。
在房屋所有權(quán)作了權(quán)屬登記之后，所有權(quán)主體已經(jīng)不再是房地產(chǎn)開發(fā)商，在這種情況下房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)以銷售方的名義出賣房屋，構(gòu)成無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，相應(yīng)的合同無效。
(3)先、后買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證，如上所述，只要不存在法定的無效情形，所有的買賣合同均為有效或為可撤銷。
(4)在房屋拆遷補償安置中，如果作為拆遷人的房地產(chǎn)開發(fā)商明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，而后又將該安置房屋另行出賣給其他人，被拆遷人主張優(yōu)先取得補償安置房屋的，其他買賣合同無效。如果被拆遷人主張解除拆遷補償安置協(xié)議，則其他買賣合同可認為有效。
這在《司法解釋》第七條中作了明確規(guī)定，這一規(guī)定是為了保護被拆遷人的利益，因為被拆遷人在拆遷活動中很有可能面臨無房可住的情形，而安置房是其唯一的依靠，所以從保護弱者和公平正義的角度出發(fā)，應(yīng)對被拆遷人取得安置房的權(quán)利作一特殊保護。也有人把這稱為特種債權(quán)優(yōu)先權(quán)，即被拆遷人對特定的安置房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，賦予物權(quán)的優(yōu)先效力，也就是債權(quán)物權(quán)化。
(5)如果房地產(chǎn)開發(fā)商與第三人惡意串通，進行一房二賣的，則相應(yīng)的合同無效。
依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，惡意串通，損害第三人利益的合同無效。根據(jù)《司法解釋》第十條規(guī)定，即使房屋已經(jīng)交付給惡意的第三人占有使用，善意買受人仍可主張第三人的合同無效。
一房二賣的法律后果
1、從民事責(zé)任角度分析
(1)對于有效合同的當(dāng)事人
任何一個買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同，交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對第一買受人履行交付義務(wù)，而對其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言，根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定，未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(2)對于可撤銷合同的當(dāng)事人
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以撤銷合同，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(3)對于無效合同的當(dāng)事人
無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機構(gòu)宣告合同無效，并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(4)二種情況下的特殊處理
第一種情況：根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定，在房屋拆遷補償安置協(xié)議中，如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán)，即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù)，其仍可以主張后買賣合同無效，請求撤銷房屋所有權(quán)登記，并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。
如果被拆遷人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
第二種情況：后買賣合同存在惡意串通的情形。根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規(guī)定，善意買受人可以主張惡意串通的合同無效，即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù)，善意買受人仍可以主張其合同無效，請求撤銷房屋所有權(quán)登記，要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。
如果善意買受人不主張上述權(quán)利，其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
另外根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款的規(guī)定：“雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人。”因此房地產(chǎn)開發(fā)商和買受人的惡意串通行為還可能承擔(dān)追繳所得的法律后果，即雙方因惡意串通合同而取得的財產(chǎn)，應(yīng)收歸國家或集體所有。
2、從行政責(zé)任角度分析
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時，應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。
3、從刑事責(zé)任角度分析
房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣，在主觀上存在欺詐的故意，因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構(gòu)事實的方法，騙取對方當(dāng)事人財物，數(shù)額較大的行為。
在認定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構(gòu)成犯罪時，應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上，合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當(dāng)事人的財物，即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物，但自己根本不打算履行交房義務(wù)，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中，行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦妫室獠宦男衅渌贤洳⒉痪哂袩o償占有他人財物的意圖，即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣，但對于買受人已支付的購房款，其并不想非法占為已有。其次在具體行為上，結(jié)合主觀故意考慮，構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力，如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時，采取各種欺詐手段，如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等，企圖騙取買受人的財物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后，又打算不履行交房義務(wù)，肆意揮霍所取得對方財物等。綜上，在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣行為中，房地產(chǎn)開發(fā)商在實施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配，即其只想無償占有對方財物，而無履行交房意圖，而買賣合同已進入履行階段，即買受人已經(jīng)支付房款。
根據(jù)刑法的規(guī)定，合同詐騙罪是數(shù)額犯，即行為在達到數(shù)額較大情節(jié)時才構(gòu)成犯罪。目前對于數(shù)額尚無明確規(guī)定，一般參照最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》，以個人詐騙公私財物2000元以上屬數(shù)額較大。

這個屬于開發(fā)商違約，可以起訴開發(fā)商繼續(xù)履行合同，也可以起訴開發(fā)商解除合同并賠償損失。
如果貸款抵押合同先于商品房買賣合同簽訂，并辦理了抵押登記的，依據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，開發(fā)商未告知購房者的，出售轉(zhuǎn)讓行為無效;另外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，購房者可以要求開發(fā)商退房，并依據(jù)上述規(guī)定進行索賠。在必要的情況下，購房者可向法院起訴，追究開發(fā)商的相關(guān)責(zé)任，還可要求開發(fā)商支付未按時辦理備案的違約金。
如果查實開發(fā)商的抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，則購房人可依據(jù)商品房買賣合同的有關(guān)約定要求開發(fā)商承擔(dān)因房產(chǎn)抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產(chǎn)權(quán)證等損失。當(dāng)然，由于購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后已經(jīng)取得了房屋的期得權(quán)益，此時，開發(fā)商已無權(quán)再以自己的名義將房屋抵押，因此，購房人可以要求開發(fā)商限期對所購房屋進行解押。否則，可以要求開發(fā)商承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并要求其賠償因此所遭受的經(jīng)濟損失。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條
具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一) 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
(二) 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。