二手房業主是否可以清退前租戶？
二手房業主是否可以清退前租戶？一些市民因經濟條件所限或者工作、孩子上學等需要，會選擇購買二手房。當購買房屋時，發現房屋實際已有人正在租住，且租期未到，此后作為新的業主，是否可以直接清退租客，要求對方搬出呢？這就涉及到一個基本的法律原則——買賣不破租賃。什么叫“買賣不破租賃”以及這一原則有何適用限制？越秀法院郭玉法官為您具體解釋。
買賣不破租賃原則，是指在租賃關系存續期間，即使房屋所有人將房屋所有權轉讓他人，買受人不得以房屋所有權人身份否定此前的租賃關系。《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！弊罡咴骸蛾P于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效?！?/p>
但是這里指的租賃，是指有固定期限的租賃，比如在租房合同中約定了租期一年。假如是無固定期限的租賃就不同了，最高院《關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第119條第三款規定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋。”此外，還有一些情況是對這一原則限制適用的，如房屋被抵押、被法院查封或屬于破產財產等情況，還要具體問題具體分析。
（以上回答發布于2016-08-30，當前相關購房政策請以實際為準）
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租房合同沒到期退房可以退押金嗎
一般情況下只要提前跟房東協商好，提前退房是可以退回押金的。提前退租辦理要點：
1、必須提前告知業主，租期到了不續租一般提前15天到30天告知，然后結清物業管理費水電即可。
2、租期未到，如果租房時簽合同，有協議提前退房協議，可以按照協議流程走，一般是不影響房主收租金的情況，找到新租客方可退租。
3、提前交了租金沒有住滿，跟業主商量推多交房租，扣留押金。如果在租房錢有退房協議，可以找到新租客退押金跟剩余租金租房子最好是在租之前先協商好退房協議，不然經濟會受到很大損失。
關于提前退租的違約金1、雙方約定好違約金的
雙方若是事先已經約定，違約時違約方應支付多少的違約金，那么就應該按約定執行。但是還有一種情況是約定好的違約金太高，遠遠大于因租客提前退房給房東造成的損失，那么是可以協商要求降低違約金的。
根據《合同法》第114條第2款規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
由此看來，不僅租客認為違約金太高有權要求適當降低，而且房東發現違約金低于損失時也可以要求增加。
2、雙方沒有約定違約金的
雙方沒有約定過違約金或者約定不明確的，違約一方的違約責任根據《合同法》第112條的規定處理：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
因此，租客提前退租是違約了，應該賠償因違約給房東造成的損失。
以下情況不屬于違約：
1、屋租賃協議到期，房屋出租人按約收回租賃房屋;
2、可抗力，很好理解，地震火山洪水的，造成房屋出問題的，雙方免責解約;
3、租人家庭人口增多，住房困難，可與承租人協商收回租賃房屋;
4、租人確實另有住房，承租房屋長期閑置，不能物盡其用的;
5、屋全部或者部分遭受毀損，這里指的當然不是租客的原因造成的毀損，例如樓板開裂，或者樓下改造造成房屋損壞，租客可以要求免責解約。
租客拖欠房租如何處理
首先房東催繳房租，租賃雙方協商解決。
租客確實暫時有資金問題，房東應該予以理解，暫緩租金的收繳。
有利于維護雙方關系，租客也會對房東感恩，當然，可能有租客故意拖欠租金的行為，這時就應該和租戶講明拖欠租金的責任，另外可以通過居委會或派出所調解解決糾紛，如果調解不成的，可以向人民法院起訴。
《合同法》第二百二十七條規定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限內支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。
出租人可以好書面催繳房租，并保留證據，以防承租人狡辯未收到催繳通知。
起訴時可同時申請財產保全，扣押承租人的財產，但不可自行扣押其財產和強行趕出，此類措施只能由法院依法進行，法院審理后承租人不執行的可以申請法院強制執行。
擴展資料：
房屋租賃糾紛，既包括公有房屋租賃的糾紛，也包括是私有房屋租賃的糾紛。
公有房屋的租賃糾紛由來已久，而且早就存在。
問題的癥結往往是，尚在轉制或尚未轉制的國有物業公司自身的問題所致，暫不細述。
這里主要討論私有住房租賃中的糾紛，主要有四種情況。
1．租期及押金糾紛
私有房屋的租賃活動往往是投資活動，受租賃市場的周期性影響較大。
由于租賃市場的供方競爭，導致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發現廉價的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來承租房屋的合同約定租期結束，就毀約終止合同。
反過來，出租人也因為市場的變化，毀約終止合同，這都導致糾紛發生。
同時，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，隨之導致對押金的爭議和糾紛。
2．房屋水、電、煤費用糾紛
這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。
即由于租賃合同是房地產經紀機構介紹訂立的，但是房地產經紀機構沒有作為租賃管理人參與管理和監督，有些承租人乘出租人不在現場，往往不預先告知而突然解約，并拖欠水、電、煤氣及其他有關費用，一走了之。
這給出租人帶來損失，從而引起糾紛。
3．房屋設備的使用及賠償糾紛
房屋租賃中，租賃雙方對房屋的裝修、設備、賠償要求都比較明確。
如有的承租人要求裝修與設備都比較好，而出租人也會明確要求使用人應當注意保護裝修和設備，但使用結果未能達到雙方預先約定的結果，可能引起糾紛?；蛘呤鞘褂萌苏J為房屋的裝修及設備未達到出租人承諾的水準，或者業主認為使用人損壞了裝修及設備，等等，這些都會引起糾紛。
目前，我國對房屋租賃中的房屋使用的結果沒有明確的監督條件。
有些城市的房地產經紀機構雖然愿意接受租賃業務委托，但不愿意承擔租賃合同訂立后的委托管理。
因此，這類租承雙方雖有租賃合同關系，但無租賃管理的糾紛不少。
參考資料：百度百科-租房
租房合同沒到期可以退房退押金嗎？
這樣的合同要怎么樣才能讓房東和中介同意給我退押金您好：
一、合同沒到期就退房了押金還要的回來嗎
租客可以和房東先協商，如果協商不成的，根據以下情況而定：
1、如果合同明確約定，你可以提前半月通知房東解除合同，那么，不算違約;
2、押金一般是防止房屋損壞，水電費用未交而收取的，房東扣押金是不合法的;
3、如果合同并無此約定，提前解除合同，押金作為違約金不退。
二、租房時要注意什么問題
一是二房東問題，租客租住的房子未經房主本人同意，由之前的租客轉租，租金落入轉租的租客手中，也就是俗稱的“二房東”。所以，建議租客在租住房屋時一定要查看房本以及業主的身份證件，如果是二房東代表房主簽訂合同，則應一并要求房主到場一起簽署;
二是房租的付款問題，以怎樣的方式付、到最后租期屆滿時退回押金的條件是什么，都是租客要特別注意的;
三是如果希望通過中介公司找房源的時候，一定要查看中介公司的營業執照，以免遇到黑中介;
四是無論自己找房還是中介找房，簽訂合同時要注意每一條款，包括違約條件及補充協議。
針對以上出現的問題，租客在租房前應該要明確自己的租房要求，多外出看房，錯開每年的春節后(2月及3月)、大學生畢業前夕(5月至7月)、中小學開學前期 (8月)三個租賃成交高峰期，沒有時間多看房或者認為網絡找房安全性較低的情況可以選擇大型中介公司，確認其具備連鎖門店以及在房管局備案資質，確認無誤后，再與其商談租房事宜。
三、簽訂房屋租賃合同的注意事項
注意事項一：承租人需要注意與你簽訂合同之人是不是房屋的產權人，如果不是，則可能存在著代理關系或者轉租關系。若存在代理關系的，需要有產權人委托簽約人的授權委托書原件(最好經過公證);若存在轉租關系的，則需要產權人同意轉租的書面證明文件原件，并在合同中約定如產權人同意轉租的書面證明文件不真實時，轉租人應承擔何種責任。
注意事項二：在如何支付租金和押金的問題上，具體幾個月支付一期租金由各人自身狀況決定，在合同中必須約定清楚每期租金的支付時間和方式，以及逾期未支付的 違約責任。需要提醒的是，無論是支付租金還是押金，如果通過銀行劃賬方式支付 的，最好直接劃入產權人名下的賬戶，并留好相關劃款憑證，以此進一步控制資金風險。
注意事項三：合同應當根據不同的違約情形，約定不同的違約責任。比如，如果出租人逾期交付房屋，或者租期結束承租人逾期退租的，可約定每日按高于租金標準收 取違約金;如果出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可約定一次性承擔較高的違約金，也可以約定支付未使用租期的租金作為違約金。此外，對于家具、家電等附屬設施、設備的維修義務也應當在合同中明確約定。
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