法律分析：從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

第七百二十九條 因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

“買賣不破租賃”就是其中最為典型者，即在租賃關系存續期間，租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。由于在抵押權實現時，租賃物的所有權自會因拍賣、變賣、折價等實現行為而發生變動，故而抵押權與租賃權的關系也應當遵循“買賣不破租賃”規則。

不動產抵押權與利用權的順位先后就依據登記與占有的先后確定，抵押權登記在承租人占有租賃物之后的，抵押權不得對抗租賃權，反之則抵押權優先于租賃權。

買賣不破租賃的法律效力

買賣不破租賃原則的出現，突破了嚴格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內容的繼受義務。買賣不破租賃的適用，勢必產生一定的法律效果，這種法律效果因當事人在法律關系中地位不同而區別。

出租人與受讓人除發生標的物所有權人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權利義務進行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關系雖不終止，但發生合同主體的變更，即在原租賃合同上發生受讓人與承租人之間的法律關系。

以上內容參考：百度百科-買賣不破租賃

買賣不破租賃的例外情形有：①不適用于動產租賃。②如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的不適用該原則。③在人民法院查封的不動產上設定的租賃關系不適用。④對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，不適用“買賣不破租賃”原則。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第七百二十五規定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關于適用有關擔保制度的解釋》第三十七條規定：當事人以所有權、使用權不明或者有爭議的財產抵押，經審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規定處理。

當事人以依法被查封或者扣押的財產抵押，抵押權人請求行使抵押權，經審查查封或者扣押措施已經解除的，人民法院應予支持。抵押人以抵押權設立時財產被查封或者扣押為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。

以依法被監管的財產抵押的，適用前款規定。