法律分析：從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第七百二十八條 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。

第七百二十九條 因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

“買賣不破租賃”就是其中最為典型者，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物所有權(quán)的變動不影響租賃合同的效力。由于在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，租賃物的所有權(quán)自會因拍賣、變賣、折價(jià)等實(shí)現(xiàn)行為而發(fā)生變動，故而抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)遵循“買賣不破租賃”規(guī)則。

不動產(chǎn)抵押權(quán)與利用權(quán)的順位先后就依據(jù)登記與占有的先后確定，抵押權(quán)登記在承租人占有租賃物之后的，抵押權(quán)不得對抗租賃權(quán)，反之則抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。

買賣不破租賃的法律效力

買賣不破租賃原則的出現(xiàn)，突破了嚴(yán)格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當(dāng)事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。

出租人與受讓人除發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。

以上內(nèi)容參考：百度百科-買賣不破租賃

買賣不破租賃的例外情形有：①不適用于動產(chǎn)租賃。②如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的不適用該原則。③在人民法院查封的不動產(chǎn)上設(shè)定的租賃關(guān)系不適用。④對于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，不適用“買賣不破租賃”原則。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第七百二十五規(guī)定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于適用有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第三十七條規(guī)定：當(dāng)事人以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構(gòu)成無權(quán)處分的，人民法院應(yīng)當(dāng)依照民法典第三百一十一條的規(guī)定處理。

當(dāng)事人以依法被查封或者扣押的財(cái)產(chǎn)抵押，抵押權(quán)人請求行使抵押權(quán)，經(jīng)審查查封或者扣押措施已經(jīng)解除的，人民法院應(yīng)予支持。抵押人以抵押權(quán)設(shè)立時(shí)財(cái)產(chǎn)被查封或者扣押為由主張抵押合同無效的，人民法院不予支持。

以依法被監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)抵押的，適用前款規(guī)定。