約定租期20年并自動續租的有效性，需要根據相關法律法規進行判斷。

目前我國《物權法》第四十九條規定：“雙方當事人可以協定不超過二十年的土地使用權期間。土地使用權期滿，未經續期或者轉讓，土地使用權消滅?！边@就說明，對于土地使用權而言，約定租期并自動續租的有效期最長也只能是20年。

而對于其他類型的租賃，則需要參考相關的民法通則及其解釋。根據《中華人民共和國合同法》第六十九條的規定，當事人可以約定租賃期限。但是，如果租賃期限屆滿后，沒有繼續約定或者沒有通知對方終止合同，那么合同即為自動續約。如此一來，約定租期20年并自動續租在普通租賃合同中是有效的。

總之，約定租期20年并自動續租在土地使用權中是無效的，但在其他類型的租賃中是有效的。但不管是哪種情況，都需要注意合同的書面規定，以免在租期結束后出現糾紛。同時，租賃雙方還應該根據實際情況，選擇最合適的租期及續租方式。簽訂合同前要仔細閱讀合同條款，了解租賃期限、租金及費用、保證金、違約責任等內容，盡量避免出現糾紛。

租房的注意事項：

1、看房時要認真觀察房屋的基本設施，如水電煤氣、衛生間、櫥柜、門窗等，確定是否符合自己的需求。

2、多問問房東或中介對房屋的使用規定，如是否允許養寵物、是否允許燒烤等，以免違規操作導致糾紛。

3、租賃前最好對房屋進行全面的檢查，包括照明燈泡、插座、門窗、水管等，以確保房屋沒有損壞或需要維修的地方。

4、租賃過程中應該注意保持良好的與房東或中介的溝通，當發現問題及時與他們聯系并協商解決。

5、租賃結束后，應該全面清潔房屋，盡量恢復原狀，并與房東或中介進行驗收，以免出現押金退還問題。

約定的租期是30年是屬于部分無效約定的，其中超出20年租期的部分無效。當事人之間可以約定租賃期限，但約定的租賃期限最長不能二十年，超過的部分無效，并且續租的期限也最長不能超過二十年。

《中華人民共和國民法典》第七百三十三條 租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。 《中華人民共和國民法典》第七百三十四條 租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

房屋租賃期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。當事人約定了租賃期限的，為定期租賃；未約定租賃期限的，為不定期租賃；租賃期限6個月以上，而未采用書面形式的，應當視為不定期租賃。定期租賃和不定期租賃合同的租賃期限均不得超過20年。租賃期限超過20年的，超過部分無效。,出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期滿后，收回房屋。承租人有義務在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。如需繼續租用原租賃的房屋，承租人應當在租賃期滿前3個月提出，并征得出租人的同意，重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同規定的期限將租賃房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期內承租人的正當使用。,出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時，應當事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失。未規定承租期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般應當準許，承租人有條件搬遷的，應當責令搬遷；如承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。,《中華人民共和國民法典》第七百零五條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。,商用房屋租賃同合同糾紛案件的審判，應當遵循合同自由、鼓勵交易、尊重當事人訴權、法院有限干預等原則，注重以下幾個重點環節：,（一）審查合同效力。審查房屋租賃合同是否完全具備民法通則規定的民事法律行為的條件，是否屬于民法通則和經濟合同法規定的無效的民事行為，租賃房屋是否屬于《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定的不得出租的房屋。一般情況下，可以認定有效的，不應認定無效；可以認定部分無效的，不應認定全部無效。,（二）審查過錯責任。審查當事人對房屋租賃合同無效或者違約有無過錯，是一方過錯還是混合過錯，是重大過錯還是輕微過錯，以及過錯對繼續履行、財產處理，賠償損失等方面的影響程度。,（三）審查合同應否繼續履行。對于無效房屋租賃合同，當然不再繼續履行，對于有效房屋租賃合同，應當鼓勵當事人繼續履行，如一方因過錯而造成違約，另一方堅持終止合同，雙方確實沒有繼續履行的誠意和可能的，應當判決合同終止履行。,（四）審查裝潢費處理。如果合同終止履行，當事人對裝潢費處理提出主張的，應當要求一方當事人提交裝潢工程的決算書和原始單據，并由雙方當事人根據合同約定、折舊因素等協商報價。如果協商報價不能取得一致意見的，應當委托審計。,（五）審查租費處理。對于房屋租金和水、電、煤、電話、服務、押金等其他費用，當事人提出主張的，應予一并處理。,（六）審查約定違約金處理。當事人約定違約金的，應當依照約定違約金處理；如果約定違約金顯失公平的，可以判決變更。,（七）審查是否需要追加第三人。如果涉及轉租的，可能終止合同的，應當將房屋使用人追加為第三人。對于產權人和房屋使用人愿意直接、簽訂房屋租賃合同的，可引導雙方另行簽訂附條件的房屋租賃合同。在判決終止原房屋租賃合同的判決生效后新的房屋租賃合同生效，以鼓勵交易，減輕當事人的損失。,房屋出租協議書范本,出租方姓名：身份證號：[簡稱甲方],承租方姓名：身份證號：[簡稱乙方],甲方現有___面積的房屋，套型為地址：,在簽訂本協議時，甲方向乙方出示該房及本人的有關合法手續。經甲、乙雙方共同協商達成以下協議：,（一）租房從年月日起至年月日止，有效期為年。,（二）該房出租的使用性質為用房，月租金為元，繳租方式為支付一次，計人民幣（大寫）元（￥元）以后就在付款期末前天支付。,（三）乙方接到住房后，應及時更換門鎖，否則發生意外與甲方無關。,（四）乙方不得擅自改變其房屋的使用性質，更不能擅自改變房屋的結構，必須愛護房內設施，如有損壞應及時維修，否則照價賠償。,（五）在本協議期內，甲方不得干涉乙方的合法居?。ń洜I）權，不得收回房屋或轉租他人，更不得提高房租或終止協議。,（六）乙方必須按照交納房租，否則甲方有權采取措施收回房屋，由此造成的損失由乙方承擔。,（七）乙方必須遵守當地暫住區域內的各項規章制度，辦理各種相關證件、按時交納水、電、氣、收視電話、物業管理等費用。并做好一切安全全措施，若出現安全事故，均由乙方自行負責。合同簽訂后，乙方交保證金元給甲方，乙方退房時結清水、電、氣、電話、物業管理等費用后及屋內設施家具、家電無損壞，甲方退還乙方所交保證金，另水、電氣底度為：水噸；電度；氣方。乙方的民事糾紛均自行負責。以交費收據為準。,（八）若乙方的本協議期滿后需繼續租用此房，應提前壹月與甲方商議。（在同等的條件下，乙方有優先租賃、購買權）。,（九）甲、乙雙方在協議期內，均不得違約，如甲方違約則按該房月租金及搬家所造成的損失，作違約賠償金。乙方違約則從押金里扣除一個月房屋租金作賠償金給甲方。,（十）如果拆遷此房乙方無條件搬出，所交甲方的房租按未滿天數甲方退還乙方。,（十一）本協議一式兩份，甲、乙雙方各執一份。從簽定之日起生效，到期自行作廢，未盡事宜，雙方協商解決。,（十二）備注：,甲方簽字：地址：聯系電話：,乙方簽定：地址：聯系電話：,簽訂時間：。,當事人約定了租賃期限的，為定期租賃；未約定租賃期限的，為不定期租賃；租賃期限6個月以上，而未采用書面形式的，應當視為不定期租賃。