認定借名買房合同有效性的方式是：
1、如果所購買房屋為商業性的，那么借名買房合同一般有效；
2、如果所購房屋為經濟適用房或其他保障性住房的，那么借名買房合同可能就無效。
【法律依據】
《民法典》第二百一十五條
當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第五百零二條
依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的，適用前款規定。

一、借名買房協議法律上是否有效
1、借名買房買賣合同一般是有效的。但還需滿足協議內容或形式不違反法律強制性規定、合同當事人具有相應的民事行為能力、合同基于雙方真實意思表示而訂立等條件，合同才會生效。
2、法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百四十五條
限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效；實施的其他民事法律行為經法定代理人同意或者追認后有效。
相對人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。民事法律行為被追認前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
第一百四十六條
行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。
二、合同訂立的的步驟是什么
1、一方當事人發出希望訂立合同的要約；
2、受要約人作出同意訂立合同的承諾；
3、當事人之間就合同條款，進行協商；
4、自各當事人簽字蓋章后合同成立。