如果要來看房屋本身是不是可以租賃的的話，要討論的是租賃合同無效的情形，哪些情況下租賃合同是無效的?第五十二條有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。租賃房屋本身違反法律法規的規定引發租賃合同無效的情形(見《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》)：(一)未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋;(二)未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑;可以法定解除租賃合同的情形。1.《合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。”根據《合同法》第二百三十三條，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。2.最高院的司法解釋第八條根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條，因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;(二)租賃房屋權屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。第三種情形包括例如未經消防驗收或者消防驗收不合格、未經竣工驗收或者驗收不合格的情形。給承租方的建議：在上述情況下，建議承租人在簽署租賃合同之前首先要求出租人提供建設工程規劃許可證、預售許可證、竣工驗收證明、消防驗收證明以及房屋產權證明。二、出租人是否有權出租房屋根據出租人是否有權出租，分為以下2種情況1.出租人非房屋所有權人，將房屋直接出租給承租人給承租方的建議：承租方在簽訂租賃合同時應要求出租人出示房屋所有權人允許該人出租房屋的授權委托書。2.出租人轉租承租的房屋的情形承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。(《合同法》第224條)提醒大家注意的是，根據最高院<關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>第十六條：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。”三、房屋在租賃之前是否存在抵押的情況如果房屋在租賃之前已經存在抵押，那么在抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力(《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條第一款)。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。(《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條第二款)。抵押權人處分抵押房屋，應當事先書面通知承租人，承租人享有優先購買權。四、租賃期限的限制租賃期限不得超過二十年;超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年(《合同法》第二百一十四條)。租賃房屋為臨時建筑時，租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效(《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條)。五、意向書的效力意向書可能構成租賃合同，也可能不構成租賃合同。在符合下列條件時，意向書有可能被認為是一個租賃合同：A意向書是由有權雙方簽署;B意向書是由雙方真實意思表示所簽署的;C租賃內容是確定可行的(如意向書中列明了租賃場所、租金和起始時間);以及D意向書不違反法律及社會公共利益。給承租方的建議：若承租方不想意向書構成租賃合同，可在意向書中明確約定。示例條款如下：本意向書不應被認為是一個租賃合同。它僅僅是對構成租賃合同部分條款及條件的羅列，除意向書第【】條外，其他條款對雙方不產生約束力。只有雙方正式簽署的租賃合同才構成對雙方有法律約束力的文件。六、租賃合同的備案房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案(《商品房屋租賃管理辦法》第十四條)當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持，(《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條)即沒有備案不影響租賃合同的效力。但是，如果當事人沒有登記備案租賃合同，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款;單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款(《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條)，但沒有備案會有一些行政處罰。七、租賃合同中的關鍵條款及陷阱防范租金和物業管理費商業物業租賃的租金通常有三種支付方式：a)固定基準租金;b)提成租金(即按承租人經營收入的百分比計算提取的租金;)c)固定基準租金及提成租金孰高.一般來說，租金如果是租賃期限不是很長，在三年以內。就是說存在每年上調租金的可能性是比較小的。但如果一旦涉及到租金的就是說租賃期限比較長，那么一般，出租人會要求在合同中約定就是每年租金按照一定的比例上浮。這個完全是根據雙方談判的實際情況來定。一般情況下我們可以控制的就是說，上浮的比例是按照這個物價指數的每年的物價指數的增長比例進行相應的對租金的調整。另一個方面，就是雙方可以在合同中，特別是對承租人來講，在合同中限制物業管理費的調整幅度，每年的調整次數。而且約定物業管理費的調整是適用于整個大樓的。給承租方的建議：雙方可在合同中限制物業管理費調整幅度，每年的調整次數，且約定該物業管理費調整應適用于整個大樓。維修保養義務根據合同法，出租方對物業有維修義務，雙方另有約定的除外。當出租物業需要維修時，出租方應在承租方要求的合理時間內對物業進行維修。如出租方未能履行其維修義務的，承租方可以自行維修，由此產生的相關費用應由出租方承擔。物業管理服務根據物權法，業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。如果業主自行提供物業管理服務，根據物業管理條例，業主應于提供物業管理服務前取得相關資質。通常物業管理服務包括：1、物業共用部位的維修、養護和管理;2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理;3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通;4、公共綠化的養護和管理;5、車輛停放管理;6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理;7、裝飾裝修管理服務;8、物業檔案資料管理;9、客戶服務。停水停電目前全國范圍內的法律法規或司法解釋尚未就租賃合同中的停水停電措施的合法性與有效性作出明確規定，各地方也較少就該問題作出明確規定，但其中北京高級人民法院對停水停電措施作出了較為明晰的解答，規定停水停電應當與承租人欠付租金的數額、比例及過錯程度相適應，超過必要限度的需要承擔違約責任;其他地方對待出租人停水停電的合法性問題更多體現在司法判決中。就目前的司法實踐來看，法院一般認可租賃合同中停水停電條款的有效性，并且認可出租人根據租賃合同的約定采取停水停電措施。在租賃合同明確約定停水停電條款的情況下，法院一般認定出租人采取的停水停電措施符合合同約定情形，并且承租人應交納停水停電期間的租金。需要注意的是，部分司法實踐對出租人停水停電措施的程度有一定限制，即如果出租人采取停水停電的措施給承租人帶來的損失超過承租人欠付的租金，法院可能認定出租人需要就超出的部分承擔賠償責任。如果當事人在租賃合同中雖未約定停水停電條款，但出租人在承租人出現欠租等違約行為時采取停水停電措施，則法院對于這種情況審查一般比較嚴格，主要考慮雙方的過錯以及出租人停水停電措施給承租人造成的影響，可能減少承租人在停水停電期間的欠繳租金。違約條款現行法律允許當事人在租賃合同自行約定違約金條款，但需要注意的是，根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)，若當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。根據《江蘇省高級人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》，因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失,但最長不得超過六個月。因出租人違約行為導致房屋租賃合同解除的,如租賃房屋用于商業用途的,承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失,但最長不得超過六個月。《上海市高級人民法院關于印發《關于民事案件審理的幾點具體意見》的通知》中認為租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩余租期租金的，剩余租期超過3個月的，補償額按3個月租金計付;剩余租期不滿3個月的，補償額以剩余租期的租金計付。給承租人的建議：建議承租人在審核租賃合同中的違約條款時，確保出租人提出的違約金不至于過高。一旦違約金過高，承租人可以向法院請求予以適當減少。另外，在出租人違約而解除合同時，要求出租人賠償停產停業損失、搬遷補償損失、即裝修損失。
法律客觀：《民法典》第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
房屋租賃合同需要注意的問題有：
一、出租人主體要適格，必須要查驗房產證原件，確認出租人是產權人，如果有多個產權人的，則每個產權人都要在房屋租賃合同上簽字；
第二、要約定明確的租賃期限，建議要寫明起、止的具體日期；
第三、關于租金的支付時間、付款方式最好要具體；
第四、關于房屋的裝飾裝修、擴建、改建等要有明確的約定；
第五、關于轉租的約定，如果沒有約定而擅自轉租的，出租人可以要求解除轉租合同；
第六、如果房屋產權人要出售房屋，承租人享有優先購買權的約定；
第七、關于租賃期間房屋所有權發生變動后，房屋租賃合同是否繼續履行的約定，如果沒有約定，則房屋租賃合同應該繼續履行；
第八、合同約定的租賃期屆滿后續租的約定；
第九、違約責任要約定明確，有助于約束雙方履行合同義務，萬一一方違約，另一方也可以以此維護自己的權益。
根據出租房屋用途的不同，房屋租賃合同可分為兩大類：一類是住宅租賃合同，一類是工商用房租賃合同。在住宅租賃合同中按照出租房屋所有權的不同，又可分為公房租賃合同、私房租賃合同和公房轉租合同。目前公房租賃合同的特點一般具有不約定固定期限的租期，租金標準由政府統一規定;而私房租賃合同的內容則是在符合法律規定的前提下，由雙方協商確定。根據《城市房屋租賃管理辦法》等有關規定，房屋租賃合同要注意具備以下條款：1、房屋租賃合同中要包含出租人和承租人的姓名。當事人指出租人和承租人。法律對出租人的要求是必須是房地產的合法產權人;對于承租人各地有不同要求，一般來講，如果是當地居民，須持有本人身份證，如果是外來居民，須持有本人身份證及公安部門發的暫住證;企業事業單位須持有《營業執照》;非企事業單位的其他組織如機關、團體、部隊等須有縣以上民政部門批準設立的有效證件。房地產租賃當事人必須符合上述資格限制，才能簽訂租賃合同。2、房屋租賃合同中要注明標的物，也就是所出租的房屋。在合同中須寫明房屋所在位置即地址、面積、范圍、裝修及設施狀況。對承租人而言，租房的目的是利用房屋的使用價值或是用于居住，或是用于商業目的，因此房屋處于適用的狀態是對房屋的最基本要求之一，所以簽訂合同時必須說明房產交付使用時的基本狀況，這是因房屋不符合使用要求而發生糾紛時區分雙方責任的前提。不但如此，一旦房屋在租期內的毀損或第三人侵害以致妨礙了承租人依約使用房屋時，出租人還有義務修繕房屋，這些補救措施的標準通常應為合同中定明的房屋狀況。3、房屋租賃合同中要注明租賃用途。即承租人租賃房屋的目的。租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動。同時，明確了房屋的使用用途后，只要承租人依約用房，則正常范圍內出現的房屋磨損，出租人不得要求賠償。由于租賃用途不同，房屋的租賃價格也會不同，所以，租賃用途對于雙方當事人來說，也是必須定清寫明的問題。4、房屋租賃合同中應約定租賃期限。租賃有期限限制，這是房屋租賃與房屋轉讓的重要區別。明確租賃期限的法律意義在于：(1)期限屆滿，承租人有義務將原房屋退還出租人;(2)如果出租人提前收回住宅的，應當有“必須收回”的理由，并且征得承租人的同意，賠償承租人的損失，做好承租人住宅安置工作;(3)因買賣、贈與或繼承而發生房屋所有權轉移的，如原租賃合同未到期，則原合同對承租人與新房主繼續有效;(4)承租人為一人時，如其在租期內死亡，共同居住人可以要求合同繼續履行，辦理更名手續。5、房屋租賃合同中應約定具體租金。(1)住宅用房，租金的標準應執行國家和房屋所在地城市人民政府的租賃政策;(2)從事生產、經營活動的用房，租金由承租人與出租人協商議定。對私有住宅租金，《城市私有房屋管理條例》有更為詳細的規定：私有房屋租賃，由租賃雙方按照房屋所在地城市人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定;沒有規定租金標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得任意抬高。租金的交付方式，即租金是按月、按季還是按年支付，交付的具體日期也應在合同中明確。6、房屋租賃合同中應約定房屋的修繕責任。修繕房屋是出租人的一項義務，指的是出租人在整個出租期間對房屋有進行必要修繕的義務。所謂必要即指：房屋必須使承租人能夠依雙方約定使用并收益。修繕的范圍包括：房屋自身及其附屬設施，以及其他屬于出租人修繕范圍的設備。7、房屋租賃合同中應約定變更與解除合同的條件。我國法律明確規定了房屋租賃合同的變更與解除的法定條件。有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：(1)符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;(2)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(3)當事人協商一致的。
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