購房合同無效對于想要退房的人來說是非常有利的，找到房產商自身的問題能有效避免退房糾紛和經濟損失。另一方面，購房者了解這些“貓膩”還能避免自己在購房過程中因合同無效導致沒能買到房子的情況，進而采取合理合法的方式維護自己的權益。那么，購房合同無效情形究竟有哪些呢？
1、房屋面積誤差超過3%
房屋交付時，購房者購買的房子實測面積與合同約定的建筑面積或者套內面積誤差絕對值超過3%，購房者有權要求退房，購房合同無效。
2、房屋主體結構質量不合格
房屋主體結構包括承重墻、梁、柱等，經工程質量檢測機構核驗，如果屬于主體結構不合格的，購房者有權退房，購房合同無效。
3、與無民事行為能力或限制行為能力人簽訂合同
無民事行為能力或者限制行為能力的人需要由法定代理人簽訂購房合同，否則合同無效。這一情況常見于二手房買賣交易中。
4、未告知購房者將房再次抵押
簽訂買賣合同后，出售人未告知購房者又將房屋抵押給第三方，合同無效。這就類似于一房多賣的行為，購房合同是無效的。
5、隱瞞事實出售拆遷安置房
開發商將拆遷安置房按商品住宅出售給購房者，簽訂的購房合同無效。
6、延期交房超過合理期限
開發商遲延交付房屋，三個月的合理期限內仍未能履行交付房屋承諾的，購房合同無效。
7、因出賣人原因無法辦理房產證
商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人自身的原因，導致購房者無法辦理房屋所有權登記的，購房合同無效。

一、 商品房買賣合同 無效的情況有哪些 房屋買賣活動中可能導致 合同無效 的情形如下： (一)房屋與土地分開轉讓的，(現實中房產和地產分開轉讓的情形，房產不得轉讓/地產不得轉讓) 《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》(建設部頒布實施)的第三條規定：“城市房屋的產權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律 法規 另有規定的外，不得分離” 《城鎮國有 土地使用權 出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定：“土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外” 《 城市房地產管理法 》第四十二條規定：“房地產轉讓時， 土地使用權出讓合同 載明的權利、義務隨之轉移。” (二)侵犯優先購買權的。 《民法通則》第七十八條第二款規定：“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利?！?《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?《 合同法 》第二百三十條條也有相應規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利?！?(三)因欺詐而轉讓 商品房 的。 《關于審理商品房 買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 (四)商品房預售違法的。 我國《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;　按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得 商品房預售許可證 明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。 (五)在商品房轉讓過程中，涉及到 土地使用權轉讓 違法的。 《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定，：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，沒有形成工業用地或者其他建設用地條件;轉讓房地產時房屋已經建成的，沒有 房屋所有權 證書;以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的;有批準權的人民政府準予轉讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。 (六)其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。 如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。 二、如何認定 購房合同無效 (一)出租人與第三人惡意串通侵害承租人優先購買權的 房屋買賣合同 無效。出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人有以同等條件優先購買的權利，如果出租人與第三人惡意串通侵害承租人優先購買權的房屋買賣合同無效，但出租人僅僅是未履行通知的義務，或同等條件下將房屋賣給承租人以外的人的，其簽訂的房屋買賣合同仍然有效; (二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的 買賣合同 。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入 拆遷 規劃紅線范圍內的房屋等等。 在簽訂 購房合同 的時候，并不是只要簽訂了之后就會生效，如果此時存在上述情形之一，則就會導致 購房 無效，自然即使購房合同中的條款約定的內容對自己再有利，而實際也是不會產生法律效力的，自然也就不能為自身利益提供保障，這對當事人來講影響會很大。