哪些房產不得抵押
法律分析:并非所有的房地產都可以用作抵押,有一些房地產是不能抵押的,以不能抵押的房地產抵押,抵押合同無效。不能抵押的房地產如下:
1、土地所有權。土地所有權,是指所有人對其土地依法享有占有、使用、收益和處分的權利。我國的土地所有權的主體只能是國家或農村集體經濟組織,其他任何組織和個人均不能享有土地所有權,因此我國的土地所有權不能抵押。
2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,不能抵押。但是有兩個例外:
(1)抵押人依法承包并經發包人同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權可以抵押;
(2)鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押,但以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押。
3、用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產。如學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施類的房地產不得設定抵押。
4、所有權、使用權不明或者有爭議的房地產。設立抵押權要求抵押人對抵押物享有所有權或依法有權處分,如果權屬存在爭議,那么抵押權的設立和實現都存在問題,從而無法保障債權人債權的實現,因此禁止權屬有爭議的房地產作為抵押物。
5、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。這類建筑物具有特殊的歷史意義和紀念意義,與公共利益關系緊密,不能隨便處分,因此禁止作為抵押物。
6、依法被查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產。處于查封、扣押、監管等限制下的房地產暫時處于不能轉讓的狀態,由于抵押人并沒有自由的處分權,因此不得抵押。
7、已經被依法列入拆遷范圍的房地產。因為列入拆遷范圍的房地產,其權利狀態處于不確定狀態,為保護債權人利益,也不得抵押。
8、依法不得抵押的其他房地產。如以依法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的,抵押無效。
法律依據:《中華人民共和國民法典》
第三百九十四條 為擔保債務的履行,債務人或者第三人不轉移財產的占有,將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人,債權人為抵押權人,提供擔保的財產為抵押財產。
第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設用地使用權;(三)海域使用權;(四)生產設備、原材料、半成品、產品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通運輸工具;(七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
第四百條 設立抵押權,當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款:(一)被擔保債權的種類和數額;(二)債務人履行債務的期限;(三)抵押財產的名稱、數量等情況;(四)擔保的范圍。
第四百一十九條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的,人民法院不予保護。
哪些房屋可以抵押哪些不能抵押?
一、哪些房屋可以抵押?
可以設定抵押的房地產,如下:
1、抵押人的房屋和其他地上定著物;
2、抵押人依法有權處分的國有土地的使用權、房屋和其他地上定著物;
3、抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權。
二、哪些房屋不能抵押貸款?
(一)不得設定抵押的房地產,如下:
1、土地權;
2、耕地、宅基地、自留山等集體的土地使用權,但抵押人依法承包并經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權,以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權除外;
3、用于、幼兒園、醫院等公益性的房地產;
4、權、使用權不明或者有爭議的房地產;
5、依法被查封、扣押、的房地產;
6、其他依法不得抵押的房地產。
房地產可以重復設定抵押。根據我國法律的規定,如果房地產抵押后,該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。也就是說重復抵押是允許的,但該房地產的價值要大于(或等于)它所擔保的債權的總和。
(二)不能抵押貸款的房子,如下:
1、經濟適用房,尤其是未滿五年的經濟適用房,經濟適用房本身作抵押貸款就受到限制,如果是未滿五年就意味著不能上市交易,所以就無法做抵押貸款;
2、小產權房(小產權房就是指只有銷售方的合同,但沒有得到房管單位的認可)
這種房產不具備抵押貸款申請原因:沒有產權證明,若遇到政策性的規劃就會消亡。
3、部分已購公房。已購公房中有兩種情況不能辦理抵押款,一種是無法提供購房合同或購房協議的已購公房;另一種是已購公房中不能提供央產房上市證明的央產房,因為這樣的房產不能夠上市進行交易,銀行無法取得他項權利。
4、目前正處于抵押狀態的房產,貸款沒有還清,貸款銀行已經具有該房產的他項權利,就不能再次抵押,銀行是不允許的。
5、列入文物保護的或具有重要紀念意義的建筑物;
在實踐中,房屋抵押容易產生糾紛,尤其是權屬上的糾紛,這種糾紛關系到房屋權的歸屬問題,所以提醒您在辦理房屋抵押時,有不明白的地方可以咨詢相關專業的律師,盡量把事情都弄明白,對自己的情況做個全面的了解,以便盡可能減少不必要的糾紛。
下列房地產中,屬于不得抵押的有()。
A.醫院的住院樓rnB.正在建造的建筑物rnC.被查封的商業樓rnD.公立學校的教學樓rnE.所有權有爭議的住房【答案】:ACDE
《物權法》規定下列財產不得抵押:①土地所有權;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律規定可以抵押的除外:③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;④所有權、使用權不明或者有爭議的財產;⑤依法被查封、扣押、監管的財產;⑥法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
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