法律主觀：

農村宅基地能否買賣需要根據實際情況來確定，如果買賣雙方都是集體組織成員的，那么就可以進行買賣。
一、在農村宅基地能買賣嗎
農村宅基地是禁止買賣的，買賣宅基地的合同屬于無效合同。農村的宅基地，屬于農村本村居民的福利，其土地所有權仍屬于村集體所有。所以，農村宅基地只能在本村居民之間轉讓、出售。不得向外村居民轉讓、出售，否則，轉讓無效，不受法律保護。
二、農村宅基地的特點
農村宅基地使用權的享有是與集體經濟組織成員的資格聯系在一起的，在一定程度上具有福利性質和社會保障的功能。因此，宅基地使用權具有以下幾個特點：
第一，宅基地使用權的主體為集體經濟組織成員。農民申請宅基地很大程度上因為其是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或戶的名義申請宅基地，并且農村宅基地的性質不會隨村民身份變化而改變。
第二，宅基地使用權的用途具有限制性。農民獲得宅基地使用權后，只能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。
第三，宅基地使用權具有福利性和無期限性。宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。因為提供了無期限的宅基地，農村居民享有了基本穩定的居住條件，客觀上維護了農村生活的穩定。因此，宅基地使用權只是基于集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性權利，只能在本集體經濟組織成員之間流轉。
三、農村宅基地上房屋轉讓合同的效力及處理原則
1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。
因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。
2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。
我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。
3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》均有明確規定，農民住宅不得向城市居民出售。因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。
對于農村宅基地上房屋轉讓行為發生后如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形：
第一，對于發生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
第二，對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。
第三，對于將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
第四，對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現狀、維持穩定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利。
第五，對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原轉讓價格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。
根據法律規定可以得知，農村宅基地只有本村的人員可以買賣，非本村集體組織的個人或單位購買的，買賣后不受法律保護。

法律客觀：

《 農村宅基地 管理辦法》第八條 農村村民宅基地的所有權屬于集體，個人只有使用權，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。實施村鎮規劃進行舊村、舊城改造需要調整宅基地的，原宅基地使用人應當服從。 《憲法》第十條 宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

宅基地轉讓協議書沒有法律效力。農村宅基地所有權歸村集體經濟組織，個人對宅基地不具備所有權、僅享有使用權和收益權，不可以單獨轉讓或者買賣，轉讓協議無效。關于讓協議書有沒有法律效力的問題，下面我為您進行詳細解答。一、宅基地轉讓協議書有沒有法律效力      1、宅基地轉讓協議書沒有法律效力。農村宅基地所有權歸村集體經濟組織，個人對宅基地不具備所有權、僅享有使用權和收益權，不可以單獨轉讓或者買賣，轉讓協議無效。      2、法律依據:      《憲法》第十條 ，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。      《公證法》第三十一條， 下列情形之一的，公證機構不予辦理公證:      (一)無民事行為能力人或者限制民事行為能力人沒有監護人代理申請辦理公證的;      (二)當事人與申請公證的事項沒有利害關系的;      (三)申請公證的事項屬專業技術鑒定、評估事項的;      (四)當事人之間對申請公證的事項有爭議的;      (五)當事人虛構、隱瞞事實，或者提供虛假證明材料的;      (六)當事人提供的證明材料不充分或者拒絕補充證明材料的;      (七)申請公證的事項不真實、不合法的;      (八)申請公證的事項違背社會公德的;      (九)當事人拒絕按照規定支付公證費的。

二、宅基地房屋買賣合同在什么情況下有效      雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。具體如下:      1、對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。      2、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。      3、農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。因此對這類合同，應因違反國家政策而認定為合同無效。      綜合上面所說的，宅基地是可以進行轉讓的，但是必須要在合法的情況下來進行簽訂，而且所有的條款都是必須要由雙方進行協商好的才具有法律的效益，因此，雙方在簽訂的時候一定要好好的看清楚，這樣才能更好的保障雙方的合法權益。

從目前來看，由于城市的房子過于昂貴，所以越來越多的人傾向于回到農村建房或者買房，不過農村買房也不是一件容易事，涉及的方面比較廣，所以千萬不能大意，就比方說買農村房子協議有效嗎?對于很多新手來說并不清楚，下面小編就給大家介紹下吧，相信會給您帶來不一樣的見解。
買農村房子協議有效嗎
買農村房子協議有效，但是如果碰上以下五種情況需謹慎：1、如果是非法建筑無效;2、買農村房屋的人不得是外村或者是城鎮戶口的人否則協議無效;3、房屋和宅基地進行了分離買賣，協議無效;4、房屋所有人侵犯了優先購買權，協議無效。
買農村的房子怎么買賣合法
1、轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);
2、同一集體經濟組織內部成員轉讓;
3、受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;
4、轉讓行為征得集體組織同意;
5、宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。
農村房屋買賣注意事項有哪些
1、農村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護。
2、要簽訂房屋買賣合同，詳細約定房屋、價格、支付方式及違約責任等內容。
3、農村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續。
4、沒有房產證的，要經村民委員會同意并出具相關宅基地轉移的證明，以便未來辦理房產證時使用。
小結：好了，以上就是關于買農村房子協議有效嗎的內容介紹了，希望對您提供一些幫助，相信以后在買農村房子協議有效嗎的過程中，朋友們會更加的得心應手，得到自己滿意的答案。

新農村房子買賣合同，法律承認。只要該農村房屋買賣協議滿足以下三個條件即可：
1、買賣雙方具有相應的民事行為能力；
2、買賣雙方意思表示真實；
3、合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。
農村自建房申請宅基地審批手續：
1、農村村民建住宅，首先向集體經濟組織提出申請；
2、村集體經濟組織對申請建房戶在醒目的地方進行張榜公示（15個工作日以上）；
3、國土資源管理所及鎮社會事務辦公室到實地對申請人是否符合條件，擬用地是否符合規劃等進行初審；
4、公布期滿無異議后，將符合“一戶一基”條件的用地戶按規定報鄉鎮人民政府審核后，報縣人民政府審批（占用農用地的按規定報市政府辦理農用地轉用審批手續）。
5、宅基地批準后，國土資源所及鎮社會事務辦公室到實地批放宅基地，并發放選址意見書，規劃許可證，施工許可證（“一書兩證”）。
6、村民住宅建成后，國土資源所到實地檢查是否按批準面積和要求使用土地，對符合要求的建房戶核發集體土地使用證書。
7、村民憑土地使用證及規劃許可證申請辦理房屋所有權證。
綜上所述，雖然農村房屋可以買賣，但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。
【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。