法律主觀：

房屋租賃合同 是指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定的租金，并在租賃關系終止時將房屋完好無損地返還給出租人的一種協議。簽訂房屋租賃合同，應當注意到該合同的如下特征： 第一，房屋租賃合同是雙方有償的合同，出租人和承租人都享有權利，也都負有義務。 第二，房屋租賃合同只轉移房屋的占有、使用權利，房屋的所有權不發生轉移。 第三，房屋租賃合同的標的物是房屋，它是不動產，而且是特定物。 第四，由于房屋租賃是屬于對特定物的持續性行為，所以在租賃期間即使 房屋所有權 發生了轉移， 原租賃合同 所確立的租賃合同關系仍然有效，新的房屋所有權人必須承認承租人的合法權益。在房屋租賃期間，承租人未征得出租人同意，不得將承租的房屋轉租、出借。房屋租賃合同主要內容包括：出租方、承租方的名稱；出租房屋的名稱、規格、等級、面積、單價、金額；租賃期限；租金和租金支付期限；出租方與承租方的變更；雙方的責任；優先權；免責條款；糾紛的解決等。

法律客觀：

《 民法典 》第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

1、承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。
2、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。
3、房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。
房屋租賃要注意什么
1、支付押金及租金。
目前國內房屋租賃一般采取押金的方式來保障房屋主人的權益，較常見的是采取押1-2個月租金的形式。當租賃合同到期不續租時，房主檢查房屋沒有問題后，房主將押金退還給你。如果因房屋居住期間你違約提前退租，或者在居住期間損壞了房屋設施，押金將作為違約金或補償金支付給房主。
2、房屋交驗使用。
在簽訂合同之后，你應在房主陪同下對屋內設施進行交驗，發現了問題和安全隱患應及時進行維護、修理或更換。還需要對水、電和煤氣等需要日后付費的項目記錄好，在交付日之前的費用由出租方結清，之后的費用按雙方協商的方式支付。你可以盡量與房主協商好，房屋鑰匙需要全部交付給你，如果房主不同意，也需要協商好具體的解決方式，消除潛在的安全隱患。
3、按時支付租金。
房屋交付使用后，應按合同規定合理使用房屋并愛護房屋，按時支付房租，租賃期間如有延遲交付房租的情況，應提早和房主溝通，切忌拖欠房租，造成你與房主不必要的矛盾。
4、退房驗房拿回押金。
在合同期滿前一個月，你應該告訴房主你是否繼續租房，如果不續租，房屋應在到期時約房主對房屋進行交付交驗，結清水、電、煤氣等相關費用，并對屋內設施進行交驗，一切都沒有問題的話，房主應如數退還押金。

法律主觀：

民法典關于房屋租賃合同的規定是，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。,《中華人民共和國民法典》第七百零四條【租賃合同主要內容】租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。,第七百零六條【租賃合同的登記備案手續對合同效力影響】當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。,房屋租賃合同糾紛的處理方式包括：當事人自行協商、申請調解、提起訴訟或者申請仲裁。但是申請仲裁，需具備有效的仲裁協議。否則無法申請仲裁。,《民事訴訟法》第三條規定，人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規定。,《仲裁法》第四條規定，當事人采用仲裁方式解決糾紛，應當雙方自愿，達成仲裁協議。沒有仲裁協議，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理。,房屋租賃合同的期限由承租人和出租人自行約定，但不得超過二十年。超出二十年的期限無效。,根據《民法典》第七百零五條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

法律客觀：

《民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： （一）行為人具有相應的民事行為能力； （二）意思表示真實； （三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。 第四百六十九條 當事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。 書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現所載內容的形式。 以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，并可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。

新的民法典關于租賃合同的最新規定包含租賃合同的定義，內容、租賃期限以及出租人與承租人之間的責任與義務，雙方應當按照《民法典》對其所做出的規定，除此之外，《民法典》還有租賃合同中有關房屋出租的5項新內容。

《民法典》      第七百零三條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。      第七百零四條租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。      第七百零五條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。      租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。      第七百零六條當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。      第七百零七條租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。      第七百零八條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。      第七百零九條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，應當根據租賃物的性質使用。      第七百一十條承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。      第七百一十一條承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。      第七百一十二條出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。      第七百一十三條承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。      因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。      第七百一十四條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。      第七百一十五條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。      承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。      第七百一十六條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。      承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。      第七百一十七條承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。      第七百一十八條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。      第七百一十九條承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。      次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金;超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。      第七百二十條在租賃期限內因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當事人另有約定的除外。      第七百二十一條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付;租賃期限一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期限不滿一年的，應當在租賃期限屆滿時支付。      第七百二十二條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。      第七百二十三條因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。      第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。      第七百二十四條有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同:      (一)租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押;      (二)租賃物權屬有爭議;      (三)租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。      第七百二十五條租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。      第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。      出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。      第七百二十七條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。      第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。      第七百二十九條因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。      第七百三十條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃;當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。      第七百三十一條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。      第七百三十二條承租人在房屋租賃期限內死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。      第七百三十三條租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。      第七百三十四條租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。      租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。      《民法典》有關房屋租賃的最新規定既體現了我國法律對公民切身利益的保障，又兼顧了出租人與承租人雙方的利益需求。對于房屋出租的幾項新規定《民法典》第三百六十九條提到:居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。所以有關租房事宜需要參考到房屋租賃合同規定。