在簽訂定金合同時，購房者一個不小心可能就會卷入定金糾紛，因此學(xué)會如何處理定金糾紛很重要。在發(fā)生定金合同糾紛時，首先要確認協(xié)議的效力，如果合同無效，那么購房者可以要求售房者全數(shù)返還其所支付的定金，所以要確定好協(xié)議的效力。比如沒有經(jīng)濟適用房購買資格的人購買未滿五年的經(jīng)濟適用房，這樣的協(xié)議就屬于無效協(xié)議，一旦發(fā)生糾紛，售房者就需要返還定金。同時，要確認協(xié)議的內(nèi)容，確認在協(xié)議之中有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請求法院撤銷，在協(xié)議撤銷后，定金應(yīng)該全部返還。比如，如果售房者隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。另外，還要確認違約責(zé)任人，在協(xié)議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權(quán)要回定金，收受定金的一方如果違約，應(yīng)該雙倍返還定金。除此之外，還應(yīng)當(dāng)確認買賣合同是否成立，在簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關(guān)于買賣合同的具體條款沒有達到一致而導(dǎo)致買賣合同沒有成立，各不承擔(dān)違約責(zé)任，定金應(yīng)該全部返還。在沒有和售房者全部協(xié)商一致的情況下，也不要給付定金，如果支付，那么建議直接給付給售房者，不要交給中介轉(zhuǎn)交，因為減少環(huán)節(jié)也就意味著減少糾紛。為了避免發(fā)生糾紛，任何承諾好都要落實成書面的東西。要知道，如果發(fā)生糾紛，錄音、證人證言都是可以作為證據(jù)的。在簽訂定金合同時需要注意定金條款并不具有強制性，因此購房者可以依法自主決定是否訂立定金條款，交易雙方也應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況，另外，需要注意，雖然已訂立了定金條款，但只有在交付了定金后，合同才會生效，同時要分清定金和訂金的區(qū)別，不要錯把訂金當(dāng)定金，由于有的售房者會在定金條款中設(shè)下陷阱，故意讓其違約，所以要仔細閱讀定金條款。

一房二賣指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。此時由于標的物的特定性，必然導(dǎo)致糾紛。那么我們要如何處理一房二賣的糾紛?一、如何處理一房二賣的糾紛對一房二賣糾紛，應(yīng)分別不同情況予做不同的處理：1、在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的。后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。前買受人享有的是基于房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使其已占有買賣標的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對該房屋的占有即喪失法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負返還房屋的義務(wù)。2、在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。此時，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過戶，出賣人已非房屋所有權(quán)人，出賣人系出賣他人之物?！逗贤ā芬?guī)定：“出賣的標的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權(quán)的物，不構(gòu)成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》規(guī)定，即屬于無權(quán)處分行為。3、在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。實踐中，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況予以合理的處理：(1)出賣人已將產(chǎn)權(quán)證書移轉(zhuǎn)占有與買受人或有關(guān)單位的主要指以下幾種情形：產(chǎn)權(quán)證書交由買受人保管的;產(chǎn)權(quán)證書交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的;已經(jīng)在登記機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的。此時，可認為出賣人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同。(2)二次買賣行為均不存在登記的意思表示情形下，應(yīng)當(dāng)審查買受人行使請求權(quán)時間上的先后房屋買賣合同買受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過戶登記請求權(quán)。因為就買受人而言，其目的是欲取得房屋所有權(quán)，而取得合同標得物所有權(quán)的惟一途徑為移轉(zhuǎn)登記的完成。在兩個債權(quán)的實現(xiàn)構(gòu)成競爭關(guān)系的前提下，誰先取得登記申請權(quán)，誰就有優(yōu)先的效果。4、在一房二賣中，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的處理。值得討論的是，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，但仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的情況，是否屬《民法通則》規(guī)定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效”的情形。因為一旦認定該種行為屬于惡意串通，則依據(jù)《合同法》第五十二條第二項的規(guī)定，合同無效。二、一房二賣的糾紛該怎么解決最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》基于對開發(fā)商缺乏誠信行為的規(guī)制角度，創(chuàng)制了新的物權(quán)變動規(guī)則。因此，關(guān)于商品房買賣中的一房二賣糾紛的處理，在法律適用上，應(yīng)首先適用最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》，該解釋未盡之處，方可依一般原則進行處理。1、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。2、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。3、在一房二賣中，預(yù)售合同登記的，具有對抗其他買受人的效力。

在交了定金并簽訂了購房意向書的情況下，對方還違約的，此時可以要求對方方退還定金，甚至還可要求對方退還雙倍定金。

如果對方不愿意返還定金或者雙倍定金的，購房房可以根據(jù)購房意向書的約定向相關(guān)仲裁機構(gòu)提出仲裁或向相關(guān)法院提出訴訟，以達到解決糾紛的目的。

另外，作為購房意向書來說，其性質(zhì)只是雙方就是否購買這個房屋達成一種意向性的協(xié)議，對房屋的一些具體問題都沒有包括進去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個房屋的買賣關(guān)系的成立。另外，購房認定書的性質(zhì)也是如此。但是，在定金糾紛中，購房意向書也可以作為證據(jù)，向法院提交。

買房交定金注意事項

（1）定金條款并不具有強制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款。

（2）應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況。

（3）雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效。

（4）要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則。

（5）謹防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費者違約。

（6）定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。

給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。訂金則屬于預(yù)先支付的一部分價款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。

如何處理定金糾紛 最高人民 法院 《關(guān)于審理 商品房買賣 合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立 商品房 買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。 綜上所述，如果發(fā)生定金糾紛，就需要看實際情況處理。如果是購房者違約，定金就不予不退還，如果是售房者違約，則需要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。當(dāng)然，如果有其它損失，還可能依據(jù) 締約過失 責(zé)任承擔(dān)其它責(zé)任的可能。 如何區(qū)分定金、訂金、認籌金與誠意金 定金 定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱 保證金 。 債務(wù)人 履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。 訂金 訂金是在購房者與售房者就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商簽訂的臨時認購協(xié)議，通常的做法是約定一個期限，購房者需在此期限內(nèi)與售房者簽署正式合同，如果購房者支付了訂金也就意味著取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)。 認籌金 “認籌”就是購房者表現(xiàn)出 買房 的誠意，這個誠意需要通過繳納“認籌金”來體現(xiàn)。在繳納“認籌金”后，購房者可以獲得房屋的優(yōu)先購買權(quán)，并在房價上享受一定程度的優(yōu)惠。如果購房者沒有選中理想的房屋，售房者將把“認籌金”如數(shù)退還給購房者。 誠意金 誠意金即意向金，這在中介與買賣雙方簽定的合同中多有體現(xiàn)，法律上并沒有誠意金之說，中介與買賣雙方之所以簽定誠意金條款，其實是為了防止交易主體為了各自的利益違背誠信原則。 如果還有其他問題，請致電網(wǎng)律師，他們會為你提供專業(yè)回答。

《中華人民共和國仲裁法》
第二條
平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。

《中華人民共和國民事訴訟法》
第一百二十二條
當(dāng)事人起訴到人民法院的民事糾紛，適宜調(diào)解的，先行調(diào)解，但當(dāng)事人拒絕調(diào)解的除外。