財務人員審核合同應該注意事項：
　　(一)經營類合同關注：
　　1.合同有效期是否超過物業服務合同期限和經營公司規定的期限。
　　2.沒有約定合同有效期，但約定了違約責任。
　　3.合同約定了收費事項，但沒有明確收費標準或者實際收費方式與合同收費方式不符合。
　　4.合同約定分成方式，但預期合作方利潤無法確定或者收款條件和形式不明確。
　　(二)物業管理合同審核應重點關注：
　　1.目管理模式，是否隱藏潛在經營風險(包干制、酬金制)。
　　2.違約責任是否對等。
　　3.收款對象、收款難度、收款時限(區別物業類型)。
　　4.服務標準、收費標準、服務成本之間的平衡。
　　5.退出條件是否隱藏潛在經營風險。
　　6.對公共水電費、公共場所經營收入是如何約定的?
　　(三)采購、分包合同應關注重點：
　　1.合同簽訂是否有依據?供應商選擇、分包方選擇程序是否合規?
　　2.首付款比例，原則上首付款不超過合同金額的30%。
　　3.是否有質保金?違約責任如何約定?
　　4.收款對象與合同主體是否一致?
　　5.驗貨/驗收標準?退貨、返修/返工條件?
　　

合同審查是發現合同中所存在的、可能導致當事人利益受到損害的權利義務條款，并以合適的方式反饋給當事人；其目的是保證合同質量，規避合同法律風險，本文就合同審核常見問題和操作要點進行整理和總結：
1、合同雙方的主體資格要適格：
【1】自然人：應是具有完全行為能力人，需載明身份證號碼和住所地。
【2】法人：
（1）審查身份：審查對方的經營主體資格是否合法，是否真實存在；
（2）審查履約能力：審查對方現有的、實際的、真正的經營情況。有工商登記嗎？有營業執照嗎？通過年檢了嗎？該合同處于對方營業執照的經營范圍之內嗎？有相關資質嗎？有相應的生產能力、履約能力嗎？簽約前要對對方進行信用調查和信用分析，通過信函、電話、傳真、派人上門了解情況等方式，去了解對方情況；
（3）企業法人應提供經過年檢的營業執照復印件并加蓋公章，提供經過審計的財務報表，以及履行合同需要的資質證件（如乙方的供應商的生產廠家授權書和售后服務承諾書）；
（4）代理人要有代理權：
① 在與企業的分支機構或職能部門簽合同時，必須得到企業法人的書面授權委托書，可以在其營業執照的經營范圍之內與其簽訂合同。
② 子公司必有營業執照，分公司有的有，有的沒有營業執照，如果分公司有營業執照，則無需授權書。
③ 職能部門有授權書也能簽合同，甲方名稱可以寫上職能部門的名稱。
2、主體條款：
寫上當事人的名稱和地址，其作用是：
【1】明確文書的送達地點，通訊地址變更應及時通知合同的當事人。
【2】明確合同雙方所在地，以便在涉及訴訟時確認管轄法院。
【3】自然人的住所指戶籍所在地或長期居住地，自然人為外國人的要寫上國籍，法人住所指主要辦事機構所在地。
3、資信調查的基本方法：
【1】查驗對方的營業執照、打聽對方的信譽情況。
【2】通過銀行和行業協會查詢對方的信譽情況。
【3】申請加入中國企業資信網等資信調查網站，把資信調查業務轉給專業的資信調查機構去做。
4、關于合同簽章：
【1】合同簽訂主體是自然人的情況下，合同的成立可以以簽字為準，也可以以蓋章為準，簽字優先。合同簽訂主體是公司的話，建議由公司加蓋公章并經法定代表人或經公司授權的人簽字后生效。
【2】能簽字的人：自然人、法人的代表人、委托代理人（有授權委托書）、非法人組織負責人、合伙企業的合伙人。
【3】合同大于2頁的，要蓋騎縫章或在騎縫處摁手印。
【4】如果對方的簽字人是法定代表人，要求對方出具其個人的身份證明、營業執照副本、或工商局出具的法定代表人資格證書；如果對方的簽字人是業務員，則需提供公司的授權委托證書和業務人員本人的身份證復印件。
5、明確合同的簽約地：
合同簽訂地的選擇，目的就是為了方便履行合同，以及如果因履行合同發生爭議時方便確定管轄法院，選擇對己方近距離的管轄法院，自然會減少訴訟過程中的費用，如交通費，餐旅費等等，因此，必須要熟悉和掌握法律中關于合同簽訂地的規定，才能結合法律和現實情況判斷出如何約定合同簽訂地對己方更有利。
最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第4條規定：“采用書面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與實際簽字或者蓋章地點不符的，人民法院應當認定約定的簽訂地為合同簽訂地；合同沒有約定簽訂地，雙方當事人簽字或者蓋章不在同一地點的，人民法院應當認定最后簽字或者蓋章的地點為合同簽訂地。”
6、標的物的全稱：
標的物的名稱要明確和具體，不能籠統，對標的物的實際情況要做出實事求是的規定，盡可能使用國際上通用的名稱和習慣稱呼，標的物的名稱包括了型號、規格、品種、牌號、商標等描述。
7、標的物的數量條款：
應確定合同標的物的數量及計量單位，另需注意，有些標的物是有自然損耗、毛重、凈重的。
8、標的物的質量條款：
包括標的物的品種、規格、技術要求、標準、品質的公差和浮動范圍等。合同審核是一個公司多個職能部門配合的結果，作為買方，財務部、技術部、檢驗部都要對合同把關。作為賣方，也要仔細看質量標準是否能夠達到買方要求。
對標的物質量有詳細要求，可以在合同上寫“對產品的質量要求見附件”。
9、標的物的檢驗條款：
包括檢驗的時間、地點、檢驗標準、檢驗機構、通知標的物不符合質量要求的時間期限。一定要約定檢驗期限，可以寫成：
【1】當場驗收；
【2】收貨后XX日內驗收；
【3】X月X日前驗收；
【4】XX日內驗收，過期不驗收，視為驗收合格。
買方覺得標的物的數量和質量不符合驗收的，應及時通知賣方，過期則視同標的物的數量和質量已經符合約定了。
10、標的物的計價條款：
【1】貨幣可以使用出口國匯率、進口國匯率和第三國匯率。賣方愿意用堅挺的貨幣來確定價格，買方愿意用容易貶值的貨幣來確定價格。如果已經簽訂成了對我方不利的貨幣計量，則需增加訂立保值條款，防止匯率變動風險。
【2】合理確定商品單價，作價過高或過低都很可能隱含了商業欺詐行為。
【3】如果包裝材料是單獨計價的，詳見包裝條款。
【4】明確計價貨幣、傭金、折扣、裝卸地、銀行費用（包括寄單郵費、電報費、信用證的通知費、修改通知費、議付費、單據處理費，占總貨款的1%-4%）。
11、違約責任條款：
以經濟補償為原則，法律首先尊重雙方的約定，其次，按照“填平原則”，賠償實際損失即可，法官有自由裁量權。
【1】違約是指：不履行義務、部分履行義務、不適當履行義務、遲延履行義務。
【2】相應的措施是：
（1）繼續履行；
（2）采取補救措施：維修、修理、更換……；
（3）賠償損失：賠償貨款和利息，包括守約方預期可以獲得的利潤。但是賠償損失不太好計算，先在合同里列明賠償范圍和賠償各項費用的計算方法。由于有些損失發生了可能沒有寫進去，可以在合同里寫上：包括但不限于以上損失；
（4）支付違約金：
① 合同里約定了違約金，才能用違約金條款；
② 違約金的約定不宜過高，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少；
③ 增加關于合同解除權的約定：逾期XX天履行義務，我方可解除合同；且違約方應按貨款的百分之幾支付違約金；
④ 逾期付款，每逾期1日，每日違約方應向守約方支付XX元；
⑤ 逾期交貨，每逾期1日，每日違約方應向守約方支付貨款的百分之幾作為違約金；
【3】訂金、定金、押金、保證金：
（1）訂金是預付款，可以退；
（2）押金、保證金可以退；
（3）訂金、押金、保證金不具有定金的性質；
（4）定金是一種擔保款，付定金的一方沒有履行義務，定金不退；收定金的一方沒有履行義務，雙倍返還定金；
（5）定金不能超過合同總價款的20%，超過部分算預付款；
（6）定金以交付數額為準，不以約定的定金數額為準。舉例：定金約定30萬，支付25萬，合同100萬，甲方到期未履約，則返還45萬（雙倍返還定金40萬+退還預付款5萬）。
12、合同的協商性條款：
協商性條款主要指合同的履行期限、履行地點、支付方式、運輸途中標的物的保險條款的約定。
【1】履行期限：
（1）逾期交付標的物的，遇到價格上漲的時候，按原價格執行；遇到價格下跌的時候，按新價格執行；
（2）履行期限不明確的，債權人可以隨時要求對方履行，但是要給對方必要的合理期限。
【2】履行地點：
（1）應該在合同中約定好履行地點，約定不明確的，如果給付的是貨幣，在接受貨幣的一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他情況，在履行義務的一方所在地履行。國際貿易中，要看清楚是裝運港交貨還是目的港交貨，負責運輸的一方要看清楚港口的名稱，是沿海港口還是內陸河港口。
（2）簽合同時要寫明：合同簽訂地、合同履行地、債務人履行義務地和債權人接受履行的地點。履行地涉及到管轄權的法定依據，也涉及到風險的承擔和所有權的轉移。
【3】履行方式：即支付工具和支付方式條款：
（1）支付工具：匯票、本票、支票；
（2）支付方式：匯付（電匯、信匯、票匯）、銀行托收（如果付款人拒絕付款，銀行不負責）、信用證（如果付款人拒絕付款，銀行負責）、銀行保函（如果付款人拒絕付款，銀行負責）；
（3）在談判中，首先考慮對方的信用，安全是第一因素。其次考慮資金占用的時間長短問題，如果是暢銷貨物，就采用預收款銷售方式，如果是滯銷貨物，就采用應收款銷售方式；
（4）賣方關心何時能收到錢，買方關心何時能拿到貨：
① 貨到付款：注意交貨后多長時間付款，寫上：貨到簽收后XX日內付款；
② 款到發貨；
③ 預付部分貨款：注意余款何時拿到手；
④ 分期付款；
⑤ 驗收完付款：注意何時驗收，驗收后何時付款。
（5）工程施工合同、工程監理合同、設備安裝合同、系統集成合同，付款與驗收一定是相配套相結合的。寫上：X月X日前驗收，驗收后XX日內付款。如果逾期仍未驗收，視同驗收合格。
【4】貨物的移送方式會涉及到貨物所有權及風險的變更。要弄清楚買方是否要求送貨上門：
（1）買方自提貨；
（2）賣方送貨上門；
（3）貨交承運人：汽運、空運、海運（看清楚是起運港交貨還是目的港交貨）、鐵路運輸。
13、包裝條款：
合同中約定商品是散裝、裸裝還是需要包裝，約定好包裝的規格、方式、使用的材料、包裝費的負擔問題。
【1】根據商品特點和運輸方式來約定合同條款，商品不同、運輸方式不同則包裝不同；
【2】包裝應適應商品的特性，以保護商品、便于運輸為前提。機電產品用集裝箱運輸，液體產品用專用容器運輸；
【3】海運包裝要牢固、耐海水侵蝕，鐵路包裝要抗震，航運包裝要輕便；
【4】征收從量稅的商品，不宜采用較重的包裝；征收從價稅的商品，不宜采用較貴的包裝；
【5】盡量選擇重量輕、價格低、結實的包裝物資，降低成本，節省運費；
【6】包裝費一般包括在貨物價款之內了，不再單獨收取。如果買方對包裝有特殊要求，費用由哪一方負擔應做出明確規定。如果由買方負擔，要在合同里寫上包裝費的支付時間和辦法。如果包裝材料由買方提供，應明確提供時間及逾期到達時，雙方承擔的責任，并與合同交貨期相適應。
14、運輸保險條款：
【1】保險費用一般是含在價款里的；
【2】考慮風險和損失的關系，以確定保險險別：不同的貨物在運輸途中遭遇意外事故，其損失的情況和程度是不同的，在投保前應分析各種風險對貨物致損的影響程度，以確定適當的險別。保險公司對于標的物的潛在缺點和運輸途中的自然損耗是不予承保的；
【3】考慮貨物的性質和特點：鋼筋、水泥等建材在運輸途中不怕碰撞；雞蛋、瓷器等物資怕碰撞；
【4】考慮貨物的包裝狀況：如果由于包裝不當造成貨物受損，保險公司不賠；
【5】考慮航線路線和停靠港口。
15、擔保條款：
【1】當事人對保證人擔保的范圍沒有約定的，或約定不明確的，保證人應當對全部的債務承擔責任；
【2】擔保人應有代替別人償還債務的能力，國家機關、學校、醫院、養老院不能充當擔保人；
【3】保證人應當擁有超過其所擔債務的資產。債權人應當對保證人的清償能力做嚴格的審查，保證人應當具有相應的民事行為能力；
【4】保證是以保證人的不特定財產作為履行債務的擔保，保證不需實際財產的交付，與抵押、質押、留置都不同；
【5】沒有約定是一般保證還是連帶保證的，一律視為連帶保證；
【6】超過保證期間了，保證人就不用承擔保證責任了；
【7】擔保范圍：主債權及利息、違約金、損害賠償金、實現債權的費用、律師費等。
【8】質押：分為動產質押和權利質押（本票、存款單、保單、倉單、提單、股票、知識產權），東西要交到對方手中；
【9】留置：用于保管合同、運輸合同、加工承攬合同，債務人不履行債務，債權人留置標的物；
【10】抵押：抵押物登記后抵押才生效，必須采用書面方式。車輛抵押在車管所（車輛質押不用去車管所），房屋抵押去房管所，土地抵押去房地局。
16、知識產權條款：
凡涉及軟件、外觀設計等有關知識產權的，知識產權條款就很重要了。
【1】研發成果的歸屬方式：
（1）乙方接受委托開發軟件，知識產權歸屬乙方，乙方授權甲方在一定范圍內使用；
（2）乙方接受委托開發軟件，知識產權歸屬甲方；
（3）研發成果歸甲乙雙方共同所有，且對技術情報和資料均承擔保密義務。
【2】知識產權的保密條款：
（1）乙方應保證所提供給甲方的產品無知識產權糾紛，如果出現知識產權糾紛，所造成的經濟損失應由乙方承擔；
（2）甲乙雙方均對對方提供的技術情報和資料承擔保密義務。不論本合同是否變更、解除、終止，本條款長期有效；
（3）甲方不得向第三方透露乙方的開發報價，否則造成乙方損失由甲方賠償，賠償金為該開發報價的200%；
（4）乙方在未經過甲方同意的情況下將所開發的內容透露給第三方，由此造成甲方的損失，由乙方向甲方支付賠償金，為該開發報價的200%；
17、爭議解決條款：
【1】仲裁和訴訟只能選一個，仲裁一次性生效，仲裁不服不能去法院，法院是兩審終審；
【2】雙方當事人在合同里沒有約定仲裁的，仲裁委員會不予受理；
【3】在合同里寫明當爭議出現時，雙方都認可質量、技術品質的檢驗機構和鑒定機構；
【4】勞動合同出現爭議，必須去勞動仲裁委仲裁，不服仲裁裁決，可以向法院起訴。
18、預防合同欺詐的措施：
【1】注意合同對象的選擇：對方要有好的信譽，有合法的主體資格；
【2】對合同內容反復斟酌，做到用詞準確、表達清晰、約定明確、避免產生歧義。合同條款越完備，欺詐的可能性就越小。尤其要審核合同的全部條款里面是否有影響價格條款的內容；
【3】聘請律師參與合同審核；
【4】請公證機關為合同做公證；
【5】建立健全企業的規章管理制度：
（1）建立合同審批制度和審批流程。設置審批權限，規定好哪些部門參與合同審核，各自的職責是什么；
（2）查詢對方的相關資格、資質和信用的信用調查和信用分析制度；
（3）合同專用章與合同文本的管理使用制度；
（4）合同履行過程中的跟蹤、監督和檢查制度。
審核合同時也是未雨綢繆，能夠及時發現合同中所存在的漏洞，同時為了避免這種不必要的情況發生；合同審查屬于事前預防措施，不能保證萬無一失，但盡量追求萬無一失，真正做到保證當事人權利利益的同時，規避法律風險，減少損失。