一、 共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)怎么維權(quán)
共有人雖然享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),但也必須在一定的前提下才能行使,主要表現(xiàn)在一下方面。
首先,共有人應(yīng)當(dāng)在約定或法律規(guī)定的行使期間內(nèi)主張權(quán)利。若售房者在賣(mài)房之前已通知其他共有人,房屋共有人需在接到通知后的15天之內(nèi)行使權(quán)利,否則將被視為棄權(quán)。若售房者未通知其他共有人便出售了房屋,共有人的行使期為共有份額轉(zhuǎn)移之日起6個(gè)月。
其次,同承租人一樣,共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)以“同等條件”為前提?!巴惹疤帷敝饕强紤]房屋價(jià)格、房款支付方式、房款支付時(shí)間以及 房屋買(mǎi)賣(mài) 的具體流程等。
第三,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使需以有償轉(zhuǎn)讓為前提。一些人在轉(zhuǎn)讓共有份額時(shí)并不是以買(mǎi)賣(mài)的形式,而是以無(wú)償贈(zèng)與的形式進(jìn)行的,這時(shí)其他共有人是不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。但是,轉(zhuǎn)讓人的無(wú)償贈(zèng)與行為存在侵害其他共有人的情況,這時(shí)其他共有人可以主張自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
二、 共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的 無(wú)效說(shuō)
這種觀點(diǎn)認(rèn)為,其他共有人可以請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓給其他人的合同無(wú)效,要求將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出去的應(yīng)有份額歸于自己。
三、 共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的 損害賠償 說(shuō)
這種觀點(diǎn)認(rèn)為,在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害的情況下,不應(yīng)當(dāng)確定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效,而只能要求轉(zhuǎn)讓方賠償因其未能購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)份額所遭受的損失。
四、 共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的 區(qū)分說(shuō)
這種觀點(diǎn)認(rèn)為,要區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)分別決定。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),因?yàn)槠浞蓊~已經(jīng)辦理了登記,受讓人應(yīng)當(dāng)知道共有人的存在,其對(duì)于共有人不行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)當(dāng)附有注意義務(wù),因此,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以請(qǐng)求宣告合同無(wú)效 ; 對(duì)于動(dòng)產(chǎn),則因?yàn)槭茏屓藷o(wú)法知道誰(shuí)是共有人,所以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人無(wú)權(quán)請(qǐng)求宣告合同無(wú)效。
目前實(shí)務(wù)的傾向性意見(jiàn)認(rèn)為,原則上優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí),權(quán)利人有權(quán)就其不能購(gòu)買(mǎi)到該份額所造成的損失要求賠償,但對(duì)于是否有權(quán)請(qǐng)求宣告合同無(wú)效,應(yīng)當(dāng)依據(jù)受讓人主觀上是否善意來(lái)確定。如果受讓人是惡意的,則可以請(qǐng)求宣告合同無(wú)效。否則,不得請(qǐng)求宣告合同無(wú)效。
至于其他共有人能否請(qǐng)求法院判令轉(zhuǎn)讓人依據(jù)轉(zhuǎn)讓人與第三人之間的轉(zhuǎn)讓合同所約定的條件,與自己形成新的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系,即能否請(qǐng)求強(qiáng)制締約的問(wèn)題,目前實(shí)務(wù)的傾向性意見(jiàn)認(rèn)為,優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只是一種優(yōu)先于共有人以外的第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,是一種期待權(quán),其實(shí)現(xiàn)的前提是某一共有人準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓其份額,如其不想轉(zhuǎn)讓份額,則期待權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提不具備,故不發(fā)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的問(wèn)題,法院也就不能作出強(qiáng)制締約的裁判。
《中華人民共和國(guó)公司法》第七十一條 有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。 股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán),應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過(guò)半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書(shū)面通知其他股東征求同意,其他股東自接到書(shū)面通知之日起滿三十日未答復(fù)的,視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的,不同意的股東應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)該轉(zhuǎn)讓的股權(quán);不購(gòu)買(mǎi)的,視為同意轉(zhuǎn)讓。 經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),在同等條件下,其他股東有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例;協(xié)商不成的,按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 公司章程對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
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