①當事人的名稱或者姓名和住所。當事人是自然人時，要注意共有權人問題。在土地承包經營權流轉中，所流轉土地的承包經營權往往屬于農戶中的幾個人，此時應當要求共有權人都簽字，或者授權委托其他人簽字。一般可以按照土地承包經營權證書上登記的產權人確定應當簽字的當事人。

②標的。土地流轉合同的標的是一定時空范圍內的土地使用權。所以要明確流轉土地的位置，包括四至、基本形狀、面積、地上附著物和構筑物等，同時，還要明確流轉期限。由于土地位置的空間固定性，在簽訂流轉合同時，一定要標注清楚所流轉土地的形狀和四至。為了防止四至不清引發(fā)的問題，一些地區(qū)探索繪制集體經濟組織內部各戶承包土地的分布圖（相當于清朝的魚鱗冊），并讓各戶簽字確定，一旦遇到糾紛，則以此圖件確定地界。這一辦法可以較有效防止四至不清引發(fā)的問題，有較強的操作性。另外，一些地方在頒發(fā)土地承包經營權證時，四至標示過于簡單，如南至田坎，北至張三，西至水渠，東至道路。這些標注物既無唯一指向且可能發(fā)生變化，因而在簽訂流轉合同時，需要根據較固定的標志物重新說明，或按照一定比例繪制相關圖件并讓相鄰的產權主體簽字確認來輔助說明。

③數量。對于土地流轉合同來講，數量包括兩個方面：一個是流轉土地的面積，一個是流轉土地的期限。一般而言，合同的數量要表達準確，要使用共同接受的計量單位、計量方法和計量工具。土地流轉面積的表示可以用公頃、畝、平方米等計量單位，若運用公頃做單位則其小數位數就要多保留幾位，用平方米則保留的小數位數可以少一些，甚至不用保留。從實踐上看，流轉面積多以“畝”做單位，一般保留小數點后2位數據。這里需要說明的是，面積單位最好不用一些習慣性的單位，因為一旦遇到糾紛很難找到法律依據。

④質量。在農地流轉合同中，從理論上講，可以按照農用地分等定級成果來反映流轉農地的質量，但目前農地分等定級成果比較粗，難以揭示出具體地塊的質量差異，尤其是當流轉土地規(guī)模很小時。農用地的質量可以通過對具體地塊的物理化學特征進行據實描述的方式來表達。如地塊交通狀況（距離主要公路距離、距離城鎮(zhèn)距離）、水利設施（水渠狀況、水井狀況、井深、距離河渠遠近、河渠水流量及水質等）、水費電費征收標準、地形坡度、土層厚度、土體構型、表土質地、土壤有機質含量、地下水埋深、附著物生長狀況（樹齡、胸徑、樹高等）、構筑物狀況等。當事人也可以約定質量檢驗的方法、對質量提出異議的條件與期限等。

⑤價款或者報酬。在土地流轉中，價款或報酬一般有兩種，一種是實物報酬，如多少千克一定質量標準的小麥，一種是貨幣報酬。在合同中，還要說明付款方式，即是分期付款還是一次性付款，是年初付款還是年末付款等。合同中還要注明總價款和單位價款，單價與總價，要分別進行約定。

此外，為了保護農民的利益，一些地方（如北京）政府還規(guī)定，在流轉合同中要約定流轉價款的定期調整方式，以防止出現因社會經濟條件變化而使流轉價款明顯不合理的問題。

⑥履行期限。土地流轉的期限一般可以以年計，也可以以生產周期、季節(jié)計。期限可以是非常精確的，也可以是不十分確定的。農地流轉期限應根據農業(yè)生產的實際情況來約定，最好按照主要農作物的收獲周期來約定。禁用“長期”、“永久”、“永遠”等詞句。

⑦履行地點和方式。在土地流轉合同中，若采用實物方式支付價款或報酬，則需要雙方在合同中約定支付實物的地點和方式。在土地流轉合同中，還要對土地的交付方式進行約定，尤其是地上建筑物附著物的交割問題。

⑧特殊事項的處理。農地流轉是承包經營權的流轉，是部分土地產權的流轉，這就使承包經營權不可避免地會受到所有權的制約，因而比較脆弱。另外，由于地權具有很強的政治色彩，所以任何一個國家的土地產權處置都受到政府的制約，土地承包經營權也是如此。所以，土地承包經營權的流轉合同中，要考慮到這些特殊因素可能給交易雙方帶來的影響，并在合同中預先進行說明。

就目前的情況來看，需要說明的主要有以下幾個問題：

征地補償安置費用的歸屬問題。承包期內若出現征占土地的問題，補償費如何在租地戶、承包戶和集體經濟組織之間分配要在流轉合同中進行約定，使流轉雙方能夠合理預期流轉后若發(fā)生征地情況時雙方的利益會如何。

農業(yè)稅費補貼政策變化問題。雙方應當在流轉合同中對稅費政策可能的變化及相應權利義務的處理進行約定，以免使合同約定條件明顯不合理而引發(fā)違約風險。

承包經營權收回問題。由于《土地承包法》規(guī)定了在幾種情況下承包地可依法收回，這就導致土地流轉可能會存在依法中斷的情況。比如張三把耕地出租給了王五，租賃期10年，但在租期內，張三舉家搬遷到了社區(qū)的市，并取得了城市居民戶口。按照承包法規(guī)定，張三所在的集體經濟組織可以依法收回其承包的土地。在這種情況下，張三與王五之間的租賃合同就面臨被取消的風險。所以，承包經營權有被依法收回的可能，土地流轉雙方應當在合同中約定此情況發(fā)生時的處理辦法。

⑨違約責任。在確定違約責任時，要分析哪些方面可能存在違約問題，并分別規(guī)定相應的違約責任。如在支付流轉費方面違約了怎么處理，在耕地交付方面違約了怎么處理，在耕地利用方式上違約了怎么處理等。

⑩爭議解決辦法。解決爭議方法的選擇對于糾紛發(fā)生后當事人利益的保護非常重要，應該慎重對待。如果選擇仲裁來解決爭議的方式，則仲裁機構要規(guī)定得具體、清楚，不能籠統(tǒng)規(guī)定“采用仲裁解決”。否則，將無法確定仲裁協(xié)議條款的效力。

　　 一、什么是土地承包經營權流轉合同：

　　土地承包經營權流轉，是指通過承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協(xié)商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。

　 　二、制定原則：

　　（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉；

　　（二）不得改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途；

　　（三）流轉的期限不得超過承包期的剩余期限；

　　（四）受讓方須有農業(yè)經營能力；

　　（五）在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權。

　　三、主要內容

　　（一）雙方當事人的姓名、住所；

　　（二）流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；

　　（三）流轉的期限和起止日期；

　　（四）流轉方式；

　　（五）流轉土地的用途；

　　（六）雙方當事人的權利和義務；

　　（七）流轉價款及支付方式；

　　（八）流轉合同到期后 地上附著物及相關設施的處理；

　　（九）違約責任。

　　農村土地承包經營權流轉合同文本格式由省級人民政府農業(yè)行政主管部門確定。

　 　四、農村土地承包經營權流轉合同簽訂中存在的問題

　　在我國土地流轉過程中，普遍存在土地流轉過程不規(guī)范，手續(xù)不健全等問題，或者是雙方僅只是定下口頭協(xié)議，或者是簽訂的土地流轉合同里條款不清、權責不明，使得許多農民心里不夠踏實，總擔心土地流出后自己的權益無法保障，更可能為日后的糾紛產生埋下隱患。具體來說，土地流轉合同管理中存在以下常見問題：

　　1、土地流轉合同的無效化

　　表現為流轉方未具備土地使用權基礎，在簽訂土地流轉合同中，有的是作為土地所有權主權人的農戶以及土地發(fā)包方的村鎮(zhèn)集體對土地進行重復流轉，并簽訂了多份土地流轉協(xié)議；有的是非農戶戶主為協(xié)議人簽訂的土地流轉合同；有的是簽訂合同的當事人是限制民事行為能力人或無民事行為能力的人，這都造成土地流轉合同的無效化。

　　2、土地流轉合同內容不規(guī)范

　　一是不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按“合同”條款約定規(guī)范填寫。受讓方自行擬定合同條款，合同的式樣和內容與統(tǒng)一格式文本差異較大。二是合同用詞不當。有的土地流轉明明是出租，但合同卻把“出租”寫成“轉讓”，這其中的差別是，出租承包土地，農民仍享有土地承包權；轉讓承包土地，農民將失去土地承包權。三是簽訂土地流轉合同沒有落款日期，不知合同何時簽訂，也沒有表明合同的生效日期。四是合同手寫部分字跡潦草，任意亂畫不整潔甚至看不清楚。五是合同中未能說明雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內出現糾紛中的處理方法。

　　3、雙方簽訂的土地流轉合同未向相關的土地管理部門進行登記

　　4、土地流轉合同期限超年限

　　流轉合同有效期限嚴格界定最長不能超過2025年12月31日，而部分合同期不僅超越了2025年二輪土地承包期界限，甚至簽到2039年。

　　五、簽訂流轉合同時，應注意以下事項

　　1、在流轉合同中要填寫出讓方、受讓方的姓名、詳細住址和聯(lián)系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當事人是農戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家；同時，還要填寫流轉土地的名稱（地塊名稱）、等級、四至坐落（東南西北相鄰的地塊名稱）和面積（長寬的長度和面積的畝數）。

　　2、簽訂土地流轉合同要寫清土地承包經營權流轉的期限和簽訂日期。

　　我國《農村土地承包法》規(guī)定，二輪土地承包的期限為30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，簽訂合同時，流轉的年限和起止時間要明確，填寫時間應從合同簽訂之日到2025年12月31日計算，合同有效期限最長不能超過2025年12月31日。土地流轉合同自簽訂之日起生效，如2015年6月12日簽訂合同，則合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上要寫清簽訂日期。

　　3、流轉費及支付方式。流轉雙方協(xié)商流轉價格，計算年總流轉費，并確定流轉費于每年幾月幾日支付，以及是以現金、實物或其他方式支付。

　　4、規(guī)定雙方能夠達成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對于合同生效期內出現糾紛中的處理方法。

　　 六、農村土地承包經營權流轉合同簽訂注意事項及解決措施

　　1、農戶要與流入方簽訂書面流轉合同，如果當地有土地流轉服務中心或類似機構，建議在服務中心工作人員的指導下簽訂規(guī)范的土地流轉合同，并做好流轉價格評估、業(yè)主資質審查、土地集中連片協(xié)調、合同登記備案以及合同執(zhí)行情況督查等相關工作。

　　2、流轉土地的用途。農戶承包的耕地只能用于農業(yè)生產經營，不能用作建筑、商業(yè)等其他用途。

　　3、違約責任。流轉雙方在合同履行期間不按合同約定或合同簽訂違反農村土地流轉的有關法律、法規(guī)、政策，由此發(fā)生爭議或糾紛的應按合同的具體條款調解、協(xié)商、仲裁或向法院起訴。流轉合同違約責任具體條款簽訂時，流轉雙方要考慮詳盡、內容完善，避免不必要的爭議發(fā)生。

　　4、土地流轉雙方的主體范圍一般限定于本集體經濟組織內部。

　　在同等條件下，本集體經濟組織成員享有土地流轉優(yōu)先權。采取轉包及互換方式的流轉必須在同一集體經濟組織的農戶之間進行，不得向本集體經濟組織以外的農戶進行流轉。以轉讓方式流轉承包地的，既可以在同一集體經濟組織內部進行，也可以向集體經濟組織以外的農戶、單位和個人流轉。采取轉讓方式流轉的，應當經發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當依法報發(fā)包方備案。

　　5、土地流轉合同到期后流入方可在同等條件下優(yōu)先續(xù)約。土地流轉合同到期后及時續(xù)簽，對未續(xù)簽的及時征求農戶意見，或辦理續(xù)簽手續(xù)，或退還農戶土地。對期限過長、補償過低的土地流轉合同進行檢查，依據情勢變化及時糾正，以維護農民的土地權益。以村、組為單位統(tǒng)一簽訂的表式流轉合同予以糾正，未糾正的，必須按規(guī)范文本及時糾正。土地流轉合同應該是農戶與流轉入土地的一方直接簽訂，否則予以糾正。

　　6、農戶自愿委托發(fā)包方流轉其承包土地的，應當出具土地流轉委托書，委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有農戶的書面委托，農村基層組織無權以任何方式決定流轉農戶的承包地，更不能以少數服從多數的名義，將整村整組農戶承包地集中對外招商經營。

　　7、當事人可約定的其他內容，計入雙方約定條款中。主要是針對合同條款中約定不詳盡的、涉及具體利益必須注明的事項，如灌溉水費由流轉的哪一方具體交納等。這些事項應由流轉雙方協(xié)商而定，并對合同內容進行補充。有些地方就根據本地情況完善了合同條款，如增加了受讓方預付保障金、提前支付一年土地流轉租金等條款。