在租賃房屋的時(shí)候，一般都會(huì)簽訂合同。那么在簽訂合同之后，由于種種原因，需要提前解除合同，那么提起那解除合同需要怎么賠償對(duì)方呢?下面就和我一起來(lái)看看吧。提前解除租賃合同該怎么賠償一、提前解除租賃合同的情形      房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋:(1)房屋租賃協(xié)議到期，房屋出租人按約收回租賃房屋;(2)協(xié)議未到期，出租人家庭人口增多，住房困難，可與承租人協(xié)商收回租賃房屋;(3)房屋承租人確實(shí)另有住房，承租房屋長(zhǎng)期閑置，不能物盡其用的;(4)房屋承租人故意、或者過(guò)失將所租房屋損壞，改變房屋用途、拒絕修復(fù)或者賠償?shù)摹?nbsp;     如果承租人在上述情況下，不允許出租人提前解除租賃合同，出租人可以起訴到該房屋所在地的人民法院，請(qǐng)求法院調(diào)解或者判決，來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益。二、提前解除租賃合同該如何賠償?      問(wèn):今年，我租了一間店面房，租期約定兩年。在經(jīng)營(yíng)使用了3個(gè)月后，我因故無(wú)法繼續(xù)承租該房屋，并向房東提出解除合同。房東稱(chēng)，不租也行，但我要將剩余租期的租金賠給他。請(qǐng)問(wèn)，如果我提前解除租房合同，要賠房東那么多錢(qián)嗎?      答:處理此類(lèi)糾紛的原則是，租賃合同中對(duì)此有約定的，按約定辦理;沒(méi)有約定的，應(yīng)看租賃合同能否繼續(xù)履行。當(dāng)合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行或者履行成為不必要時(shí)，合同才能解除。      至于租賃合同提前解除的賠償問(wèn)題，如果租賃合同未對(duì)此約定，承租人單方解除合同的，應(yīng)由承租人賠償出租人的損失。一般來(lái)說(shuō)，剩余租期超過(guò)3個(gè)月的，賠償數(shù)額按3個(gè)月租金計(jì)付;剩余租期不滿(mǎn)3個(gè)月的，賠償數(shù)額以剩余租期的租金計(jì)付。因此，就你的情況而言，你需賠償3個(gè)月的租金給房東。三、提前解除房屋租賃合同需注意的問(wèn)題      1、押金不是違約金，提前解除合同不能直接扣除。      在房屋租賃合同中一般會(huì)涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個(gè)月的租金為押金的問(wèn)題，如果雙方一旦發(fā)生什么爭(zhēng)議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會(huì)扣留押金做為違約金。實(shí)際上，押金并非是提前解約的違約金。      之所以出租人要收取押金，是因?yàn)槌鲎馊税炎约旱姆孔雍拖嚓P(guān)附屬物品交給承租人使用，為確保承租人在使用過(guò)程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設(shè)定押金。從這個(gè)角度講，不管是正常結(jié)束租賃關(guān)系，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒(méi)有受以損害，押金都應(yīng)該退還。      除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標(biāo)準(zhǔn)確定約定的違約金數(shù)額。

      2、單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定?      律師會(huì)經(jīng)常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同時(shí)詢(xún)問(wèn):“法律有沒(méi)有規(guī)定一個(gè)明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)?”      回答是沒(méi)有。在合同法中對(duì)于違約金數(shù)額的確定主要就是一個(gè)原則:“有約定從約定，無(wú)約定以實(shí)際損失計(jì)。”      但是，房屋租賃合同解約時(shí)，如果沒(méi)有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失?這很難準(zhǔn)確認(rèn)定。      出租人單方解除合同，承租人的損失如何認(rèn)定?承租人要另尋房子租住，花費(fèi)的時(shí)間很難計(jì)算，除必要的搬家費(fèi)等，不管找到還是沒(méi)找到，都很難準(zhǔn)確地認(rèn)定實(shí)際損失數(shù)額。      承租人單方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以說(shuō)“造成房屋空置產(chǎn)生損失”，但是空置幾個(gè)月的損失是合理的呢?你總不能永遠(yuǎn)空著不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失，最終法院只支持了四個(gè)月的。      所以，為了避免這種違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭(zhēng)議，律師建議在簽訂房屋租賃合同時(shí)雙方一定要把單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)明確在書(shū)面合同中。比如明確約定幾個(gè)月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。      這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張違約責(zé)任簡(jiǎn)單方便;而違約方呢?對(duì)自己的違約行為的后果也有所預(yù)期，可以事先準(zhǔn)確判斷后果，在是否違約時(shí)就會(huì)有一個(gè)得與失的客觀衡量。對(duì)雙方都有好處。      3、如何做到提前解約，而不承擔(dān)違約責(zé)任?      經(jīng)常碰到因?yàn)榭陀^原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承擔(dān)違約責(zé)任的情況。我們前面說(shuō)過(guò)，如果在解除時(shí)，雙方協(xié)商一致解除而不承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)然可以不承擔(dān)。      可是誰(shuí)能保證協(xié)商一致呢?能不能提前就做好這個(gè)工作?能!如果事先在合同中采取些變通措施，是可以做到的。      比如雙方可以在租賃合同中先明確約定，發(fā)生何種情況，合同自動(dòng)解除，雙方不須承擔(dān)違約責(zé)任，比如房屋需要拆遷、承租人工作地方發(fā)生重大變化等等，當(dāng)然，如果有這些情況發(fā)生，也應(yīng)該給另一方保留必要的準(zhǔn)備時(shí)間才算合理。      再比如，從租賃雙方的目的上看，承租方是為了使用特定的房屋，出租方是為了出租獲利。所以，也可以從合同的目的入手避免雙方的違約責(zé)任。      比如可以做類(lèi)似如下的約定:      如果承租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果承租人在解除合同時(shí)能以不低于原租賃合同的條件，為出租人找到新的承租人，則承租人不承擔(dān)上述違約責(zé)任;      如果出租人想提前解除租賃合同，應(yīng)該承擔(dān)3個(gè)月的租金為違約金，但是，如果出租人在解除合同時(shí)能在出租房屋所在的小區(qū)為承租人另外尋找到與原租賃房屋、租金標(biāo)準(zhǔn)相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家費(fèi)用外，出租人可以不承擔(dān)違約責(zé)任。      其實(shí)，上述變通辦法，即使提前沒(méi)有約定，在某一方要單方解除時(shí)也不妨提出來(lái)與對(duì)方協(xié)商，但是如果提前沒(méi)有約定，就算您的方案是合理的，對(duì)方也未必就要絕對(duì)接受，所以，可能的話，還是事先約定為好。      4、提前解除合同要有必要的書(shū)面手續(xù)。      前面我們講過(guò)，合同正常到期解除，雙方要有交房手續(xù)，要清點(diǎn)物品，退還剩余的租金和押金，上述過(guò)程應(yīng)該有書(shū)面文件予以證明。      在提前解除合同的情況下，當(dāng)然也少不了上述文件，另外，還要再多出一份，就是《解除租賃合同確認(rèn)書(shū)》，在解除時(shí)雙方應(yīng)該就哪一方提出解除、另一方的態(tài)度是什么、是否承擔(dān)違約責(zé)任、如何承擔(dān)等問(wèn)題在這份文件中明確。      比如我們前面提到的這個(gè)案例，尹某在搬離時(shí)到底與黃某是否憶達(dá)成了解除合同的一致，是否明確不追究違約責(zé)任?由于沒(méi)有書(shū)面文件，根本無(wú)法確認(rèn)。      所以，不管解合同是否協(xié)商一致，雙方均應(yīng)該注意保留必要的書(shū)面文件。協(xié)商一致解除，自然可以簽訂《解除租賃合同確認(rèn)書(shū)》，協(xié)商不一致無(wú)法雙方簽訂文件，守約方可以單方向?qū)Ψ桨l(fā)同相應(yīng)催示函主張權(quán)利，并保留催示的證據(jù)，如果在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)方?jīng)]有反應(yīng)，應(yīng)該及時(shí)到法院提起訴訟。

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山東法院民法典適用典型案例60買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的確定——山東某貿(mào)易有限公司訴易某買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
裁判要旨
當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院減少違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)以民法典第五百八十四條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)信原則予以衡量，并作出裁判。約定的違約金超過(guò)根據(jù)民法典第五百八十四條規(guī)定確定的損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為民法典第五百八十五條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任;相對(duì)人主張違約金約定合理的，也應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。
基本案情
原告山東某貿(mào)易有限公司向淄博市臨淄區(qū)人民法院訴稱(chēng)：原告與被告易某于2018年10月13日簽訂關(guān)于淄博市齊魯國(guó)際塑化城二期項(xiàng)目《方木模板采購(gòu)合同》一份，合同對(duì)所供材料的規(guī)格、單價(jià)、結(jié)算方式、付款方式、違約計(jì)算都有明確的約定。原告從2018年10月11日開(kāi)始按照被告的要求供貨，到2019年1月14日共計(jì)供貨748769.48元，按照合同約定，被告應(yīng)當(dāng)于2019年1月31日前付款至總貨款的90%，即673892.532元，但被告僅于2018年12月30日支付200000元，欠付473892.532元，至此被告已經(jīng)開(kāi)始違約。后根據(jù)被告的需求，原告又繼續(xù)供貨，至2019年6月5日，總共供貨1284450.28元，被告僅支付900000元，尚欠384450.28元貨款未付。經(jīng)原告多次催告，被告以種種理由拒不支付。請(qǐng)求：1.依法判令被告易某向原告支付所欠貨款384450.28元;2.依法判令被告易某向原告支付違約金246048.10元;3.依法判令被告易某向原告支付所欠貨款利息;4.請(qǐng)求本案的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、保全保險(xiǎn)費(fèi)由被告易某承擔(dān)。
被告易某辯稱(chēng)：原告提供的方木和模板存在質(zhì)量問(wèn)題，不符合合同中約定的規(guī)格，原告應(yīng)該提供出貨清單，而且根據(jù)合同約定也是以出貨清單作為結(jié)算憑證，被告要求減少價(jià)款。合同中約定被告是分階段付款，第一個(gè)階段是驗(yàn)收后兩個(gè)月內(nèi)付款至貨款的70%，第二個(gè)階段約定的是到2019年1月31日前付款至90%，第三個(gè)階段剩余的貨款在主體封頂兩個(gè)月內(nèi)付清，所以對(duì)于2018年11月31日之后的貨物合同第一個(gè)階段和第二個(gè)階段付款時(shí)間和付款數(shù)額均存在矛盾，被告認(rèn)為應(yīng)該以第一個(gè)階段付款數(shù)額為準(zhǔn)。對(duì)于2018年11月31日之后交付貨物的貨款，剩余的30%是在主體封頂后的兩個(gè)月之內(nèi)，而涉案工程封頂時(shí)間是2020年5月底，按照合同約定被告應(yīng)在2020年7月底付清余款，后來(lái)因工程發(fā)包方未即時(shí)付清工程款，再加上對(duì)被告賬戶(hù)進(jìn)行了凍結(jié)，導(dǎo)致被告無(wú)法按時(shí)付款。所以被告不應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。合同中約定違約金4%/月，換算成年利率是48%，被告認(rèn)為約定過(guò)高，遠(yuǎn)超過(guò)原告損失的130%，被告請(qǐng)求調(diào)低。原告對(duì)被告賬戶(hù)進(jìn)行了凍結(jié)，導(dǎo)致了被告無(wú)法按時(shí)付款，被告不應(yīng)該承擔(dān)貨款利息，而且自2019年8月20日起，中國(guó)人民銀行已經(jīng)授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，中國(guó)人民銀行基準(zhǔn)利率這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)取消。
淄博市臨淄區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告山東某貿(mào)易有限公司與被告易某于2018年10月13日簽訂關(guān)于淄博市齊魯國(guó)際塑化城二期項(xiàng)目《方木模板采購(gòu)合同》，約定由被告購(gòu)買(mǎi)原告的方木模板，合同對(duì)所供材料的規(guī)格、單價(jià)、結(jié)算方式、付款方式、違約計(jì)算都有明確的約定。其中約定：驗(yàn)收后兩個(gè)月內(nèi)付款至貨款的70%，2019年1月31日前付款至90%，剩余的貨款在主體封頂兩個(gè)月內(nèi)付清。又約定：若被告未按時(shí)支付剩余款，原告有權(quán)要求被告按剩余貨款每月百分之四支付違約金。原告從2018年10月11日開(kāi)始按照被告的要求供貨，到2019年1月14日共計(jì)供貨748769.48元，按照合同約定，被告應(yīng)當(dāng)于2019年1月31日前付款至總貨款的90%，即673892.532元，但被告僅于2018年12月30日支付200000元，欠付473892.532元。后根據(jù)被告的需求，原告又繼續(xù)供貨，至2019年6月5日，共計(jì)供貨1284450.28元，被告共計(jì)支付900000元，尚欠384450.28元貨款未付。
裁判結(jié)果
淄博市臨淄區(qū)人民法院一審判決：一、被告易某向原告山東某貿(mào)易有限公司支付貨款384450.28元，于本判決生效后十日內(nèi)付清;二、被告易某向原告山東某貿(mào)易有限公司支付違約金，以384450.28元為基數(shù)，自2019年2月1日至2020年6月1日，按年利率24%計(jì)算，與上述第一項(xiàng)同時(shí)付清;三、被告易某向原告山東某貿(mào)易有限公司支付利息損失，以384450.28元為基數(shù)，自2020年6月2日至實(shí)際給付之日，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算，與上述第一項(xiàng)同時(shí)付清;四、駁回原告山東某貿(mào)易有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
易某不服一審判決，向淄博市中級(jí)人民法院提起上訴，淄博市中級(jí)人民法院二審判決：一、維持淄博市臨淄區(qū)人民法院一審判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng);二、撤銷(xiāo)淄博市臨淄區(qū)人民法院一審判決第四項(xiàng);三、變更淄博市臨淄區(qū)人民法院一審判決第二項(xiàng)為：易某向山東某貿(mào)易有限公司支付違約金，以384450.28元為基數(shù)，自2019年2月1日至2019年8月19日，按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)銀行貸款基準(zhǔn)利率的130%計(jì)算，自2019年8月20日至2020年6月1日，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算，與上述第一項(xiàng)同時(shí)付清。四、駁回山東某貿(mào)易有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
案例解讀
本案主要涉及買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的正確認(rèn)定問(wèn)題。
違約金是法律所規(guī)定的合同一方當(dāng)事人完全不履行或不適當(dāng)履行合同約定債務(wù)時(shí)，按照合同約定應(yīng)當(dāng)給付對(duì)方的一定數(shù)額的金錢(qián)。關(guān)于違約金，原《中華人民共和國(guó)合同法》第114條第1、2款和《中華人民共和國(guó)民法典》第585條第1、2款均規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。從上述法律對(duì)違約金的規(guī)定內(nèi)容來(lái)看，其要旨仍是在于將違約金作為合同一方違約后對(duì)另一方造成損失的賠償。也正是基于此，原《合同法》)第114條第2款和《民法典》第585條第2款才規(guī)定了約定違約金可根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以相應(yīng)調(diào)整。
盡管法律對(duì)于違約金可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以相應(yīng)調(diào)整這一原則進(jìn)行了明確規(guī)定，但對(duì)于具體如何調(diào)整，法律則未再作進(jìn)一步的明確規(guī)定。從審判實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)事人提出要求調(diào)整違約金的情形則較為常見(jiàn)，并且大多數(shù)情形是認(rèn)為違約金約定過(guò)高而要求予以調(diào)減，這一點(diǎn)在像本案這樣的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中尤為明顯。而人民法院審理的合同類(lèi)案件中顯然是以買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件為多，且買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中雙方當(dāng)事人約定違約金的情形亦較為普遍。這也直接導(dǎo)致了對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同糾紛違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整尤其是調(diào)減應(yīng)如何正確認(rèn)定成為了人民法院審判實(shí)務(wù)中的一個(gè)重要問(wèn)題。對(duì)此，原《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋》第29條第2款規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第114條第2款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。而在《民法典》實(shí)施后，《合同法解釋二》雖已被廢止，但《全國(guó)法院貫徹實(shí)施民法典工作會(huì)議紀(jì)要》第11條第3款明確了實(shí)踐中在適用《民法典》對(duì)違約金予以調(diào)整時(shí)仍應(yīng)按照上述原則加以處理，即：當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院減少違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)以《民法典》第584條規(guī)定的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)信原則予以衡量，并作出裁判。約定的違約金超過(guò)根據(jù)《民法典》第584條規(guī)定確定的損失的30%的，一般可以認(rèn)定為《民法典》第585條第2款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。
據(jù)此，無(wú)論是在《民法典》實(shí)施前還是在《民法典》實(shí)施后，對(duì)于實(shí)踐中出現(xiàn)的要求對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整尤其是調(diào)減的情形，人民法院在認(rèn)定時(shí)都應(yīng)根據(jù)公平原則和誠(chéng)信原則以“因違約造成損失的30%”為界進(jìn)行個(gè)案衡量。而不能隨意地進(jìn)行類(lèi)比界定。例如在本案中，本案系買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，易某一方作為買(mǎi)方其主要違約事實(shí)就是欠付貨款。在欠付貨款的情況下，對(duì)于賣(mài)方的主要損失就在于未收回貨款所導(dǎo)致的資金占用利息損失，因此實(shí)踐中將該損失按借款合同利息的計(jì)算來(lái)加以認(rèn)定也是符合實(shí)際情況和法律規(guī)定的。但本案中雙方當(dāng)事人對(duì)于違約金約定的是“按剩余貨款每月4%支付違約金”，折合成年利率的話就高達(dá)48%，顯然屬于約定過(guò)高的情形。但一審對(duì)此簡(jiǎn)單化地按當(dāng)時(shí)民間借貸可支持利率的上限24%計(jì)算，等于將買(mǎi)賣(mài)合同中的欠付貨款損失完全等同于民間借貸的最高可支持利息，這樣認(rèn)定盡管減輕了損失查明方面的困難，但與上述司法解釋和會(huì)議紀(jì)要意見(jiàn)所確定的“因違約造成損失的30%”為界的衡量原則明顯不符，也在實(shí)際中不當(dāng)擴(kuò)大了違約方的違約責(zé)任。二審對(duì)此則嚴(yán)格按照“因違約造成損失的30%”為界的衡量原則，將違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定為“按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)銀行貸款基準(zhǔn)利率或同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的130%計(jì)算”，既符合上述司法解釋和會(huì)議紀(jì)要的意見(jiàn)，從內(nèi)容上看也更為公平合理。
相關(guān)法條
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益;但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第二十九條當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。

法律主觀：

一、租賃合同提前解約該怎么賠償
處理此類(lèi)糾紛的原則是， 租賃合同 中對(duì)此有約定的，按約定辦理;沒(méi)有約定的，應(yīng)看租賃合同能否繼續(xù)履行。當(dāng)合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行或者履行成為不必要時(shí)，合同才能解除。
至于租賃合同提前解除的賠償問(wèn)題，如果租賃合同未對(duì)此約定，承租人單方解除合同的，應(yīng)由承租人賠償出租人的損失。一般來(lái)說(shuō)，剩余租期超過(guò)3個(gè)月的，賠償數(shù)額按3個(gè)月租金計(jì)付;剩余租期不滿(mǎn)3個(gè)月的，賠償數(shù)額以剩余租期的租金計(jì)付。因此，就你的情況而言，你需賠償3個(gè)月的租金給房東。
二、提前解除房屋租賃合同需注意的問(wèn)題
押金不是違約金，提前解除合同不能直接扣除。
在 房屋租賃 合同中一般會(huì)涉及簽訂合同后房主預(yù)先收取幾個(gè)月的租金為押金的問(wèn)題，如果雙方一旦發(fā)生什么爭(zhēng)議，尤其是承租人提前解約，出租人往往會(huì)扣留押金做為違約金。實(shí)際上，押金并非是提前解約的違約金。
之所以出租人要收取押金，是因?yàn)槌鲎馊税炎约旱姆孔雍拖嚓P(guān)附屬物品交給承租人使用，為確保承租人在使用過(guò)程中給租賃物造成的損害能得到賠償，才設(shè)定押金。從這個(gè)角度講，不管是正常結(jié)束租賃關(guān)系，還是一方提前解除租賃合同，只要租賃物沒(méi)有受以損害，押金都應(yīng)該退還。
除非雙方在租賃合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標(biāo)準(zhǔn)確定約定的違約金數(shù)額。
三、方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)如何確定
律師會(huì)經(jīng)常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同時(shí)詢(xún)問(wèn)：“法律有沒(méi)有規(guī)定一個(gè)明確的違約金數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)?”
回答是沒(méi)有。在合同法中對(duì)于違約金數(shù)額的確定主要就是一個(gè)原則：“有約定從約定，無(wú)約定以實(shí)際損失計(jì)。”
但是，房屋租賃合同解約時(shí)，如果沒(méi)有約定的違約金，如何確定單方解除給另一方造成的損失?這很難準(zhǔn)確認(rèn)定。
出租人單方解除合同，承租人的損失如何認(rèn)定?承租人要另尋房子租住，花費(fèi)的時(shí)間很難計(jì)算，除必要的搬家費(fèi)等，不管找到還是沒(méi)找到，都很難準(zhǔn)確地認(rèn)定實(shí)際損失數(shù)額。
承租人單方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以說(shuō)“造成房屋空置產(chǎn)生損失”，但是空置幾個(gè)月的損失是合理的呢?你總不能永遠(yuǎn)空著不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主張一年半的空置損失，最終法院只支持了四個(gè)月的。
所以，為了避免這種違約金標(biāo)準(zhǔn)的不確定性和爭(zhēng)議，律師建議在簽訂房屋租賃合同時(shí)雙方一定要把單方解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)明確在書(shū)面合同中。比如明確約定幾個(gè)月的房租為違約金，或者直接表述按押金的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金的數(shù)額。
這樣，一旦發(fā)生單方解除的情況，守約方主張 違約責(zé)任 簡(jiǎn)單方便;而違約方呢?對(duì)自己的違約行為的后果也有所預(yù)期，可以事先準(zhǔn)確判斷后果，在是否違約時(shí)就會(huì)有一個(gè)得與失的客觀衡量。對(duì)雙方都有好處。