法律主觀：

一、租賃合同如何認定無效
簽訂租賃合同時，出現當事人不具有民事行為能力，合同不是雙方真實意思表示，違反法律強制性規定等情形之一的，可以認定租賃合同無效。
《民法典》第一百四十三條，具備下列條件的民事法律行為有效：
(一)行為人具有相應的民事行為能力；
(二)意思表示真實；
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
二、租賃合同無效的法律后果
1、房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和相關司法解釋的規定處理。
2、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
3、承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效；但出租人與承租人另有約定的除外。
4、承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
5、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持；但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
三、確認合同效力糾紛是否有訴訟時效
有。確認合同效力的訴訟不屬于相關法律規定不適用訴訟時效的情形，所以確認合同的效力是有訴訟時效期限限制的。
法律對確認合同效力的訴訟的訴訟時效期限沒有特別規定，所以確認合同效力的訴訟也適用一般訴訟時效的三年期限，訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。法律另有規定的，依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的，人民法院不予保護;有特殊情況的，人民法院可以根據權利人的申請決定延長。
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條規定的民事法律行為有效條件。

法律客觀：

簽訂超過20年租賃合同效力，在《合同法》實施以前，法律、法規并未對租賃合同的期限作以規定，有些房屋的租賃期為30年或更長時間。但《合同法》規定了租賃合同的最高期限為20年。此類合同效力如何認定呢?最高人民法院《關于〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第一條規定，對《合同法》實施以前成立的合同發生糾紛，適用當時的法律規定;當時沒有法律規定的，可以適用《合同法》的有關規定。因而對于此種當時沒有法律規定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的最長時限為20年。為了保護交易安全和合同目的的實現，應當從《合同法》生效之日起計算新的租賃期限，如果超過20年的，超過的部分應認定為無效。租賃合同中，約定在同等條件下，承租方的優先續租權。承租人應當在租賃期限屆滿前3個月提出續租，并經出租同意，重新簽訂租賃合同。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過二十年。

法律主觀：

一、民法典中租賃合同無效如何處理
民法典規定，租賃合同無效的，自始至終不具有法律效力，取得財產的一方要返還，如果因一方過錯造成合同無效的，過錯方承擔賠償責任。
《 中華人民共和國民法典 》
第一百五十七條 【 民事法律行為 無效、被撤銷或確定不發生效力的法律后果】民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。
二、民法典中怎樣認定租賃合同無效
簽訂租賃合同時，出現當事人不具有民事行為能力，合同不是雙方真實意思表示，違反法律強制性規定等情形之一的，可以認定租賃合同無效。
《中華人民共和國民法典》
第一百四十三條 【 民事法律行為有效的條件 】具備下列條件的民事法律行為有效：
(一)行為人具有相應的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
三、租賃合同無效的法律后果有哪些
（一）房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和相關司法解釋的規定處理。
（二）房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
（三）承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效;但出租人與承租人另有約定的除外。
（四）承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。租賃合同無效的，自始至終不具有法律效力，取得財產的一方要返還，如果因一方過錯造成合同無效的，過錯方承擔賠償責任。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第一百五十六條 民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中華人民共和國民法典》第五百零七條 合同不生效、無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中有關解決爭議方法的條款的效力。

如果雙方當事人簽訂的房屋租賃合同是無效的，那么承租人和出租人因該租賃合同所得財產要互相返還，對于不能返還的部分，要折價賠償。并且造成該房屋租賃合同無效的過錯方要承擔損失賠償責任。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第一百五十五條無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。第一百五十六條民事法律行為部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

房屋租賃合同無效后果主要有：合同未實際履行的出租人應向承租人返還所收取的租金，承租人應向出租人返還房屋；合同已經履行的雙方當事人可以進行協商溝通解決，無法達成一致的可由法院判決確認該合同無效。
【法律依據】
《民法典》第一百四十六條
行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。
第一百五十三條
違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。
第一百五十四條
行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。