一、買賣不破租賃適用哪些情況
買賣不破租賃指的是在租賃期限內租賃物發生所有權的變動，則該租賃物所有權變動并不影響租賃合同的效力。承租人依舊可以在租賃期限內享有租賃物使用權。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
二、買賣不破租賃原則的適用條件
我國民法典第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
我國民法典對買賣不破租賃原則的規定較為籠統，并沒有對買賣不破租賃原則適用的條件作出明確的規定，缺乏對善意物權人和債權人的有效保護。然而，從我國其他相關的法律法規中卻可以看出某種買賣不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”從這些相關的法律法規中，我們可以發現，立法者在對買賣不破租賃原則的適用條件問題上采取的是折中主義的立場，既沒有完全肯定買賣不破租賃原則，也沒有確立登記對抗原則，而是將二者綜合起來，采取了登記備案的做法。其立法初衷是希望既可以能夠通過登記備案讓租賃合同達到公示的目的，又可以以此保障承租人的權利。
三、租賃房有瑕疵能不能解除租賃合同
可解除合同，并可要求房東退還押金和租金。你們簽訂的房屋租賃合同，系雙方當事人的真實意思表示，條款未違反法律、法規的強制性規定，租賃合同合法有效。《民法典》規定：“出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”因雙方在合同中約定租賃的房屋及房屋附屬生活設施處在良好的狀態下，故作為房東在合同簽訂后，除了交付房屋，還應當保證所交付的房屋處在良好的狀態下，為承租人正常生活使用。
買賣不破租賃是尊重承租人的優先購買權，出租人需要提前通知承租人。
我國合同法第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在法理學上稱之為“買賣不破租賃”。1、動產租賃的限制適用從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。對于我國合同法第229條的規定是否應當適用于動產呢?筆者認為，動產租賃不應當適用該原則，其理由如下：第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在于：雖然對于承租人享有的承租權，古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到“買賣擊不破租賃”的變遷，逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢，但是，法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力，從而達到對租賃人權利保護的目的，但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用“先物權優于后債權，物權優于債權”的原則。一旦債務人不能償還債務，可以通過變賣抵押物用于清償債務。3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。4、破產財產處理過程中的限制適用破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。其理由在于：(1)若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先于第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠稅款，而且優先于同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖于破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;(2)在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建筑物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。
我做過和很多你這樣的案子，一般是這樣處理：現在的房子已經是屬于你的財產，你可以要求他們交房，如果任不履行你可以向法院起訴原房主，主張起違約。
法律客觀：房東把房子賣出去怎么辦？一、房屋買賣不破租賃是什么意思?所謂的買賣不破租賃,是指當租賃物的所有權移轉時,租賃合同仍然有效,即新的所有人不能以所有權移轉的事實主張原租賃合同無效。我國合同法229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。合同法第229條規定了買賣不破租賃的含義。租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。物權法上規定的是抵押不破租賃，但前提是先訂立租賃合同后辦理抵押。物權法第191條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。這種特征屬于"債權的物權化特征"。一般來說,物權的效力是優于債權的.舉例來說，在房屋租賃合同的情況之下,承租人屬于弱勢群體.如果房主買賣房屋可以優于租賃合同,也就是買賣合同可以對抗租賃合同的話,承租人的利益將無從保護.譬如A租了B的房子,B在收了A的租金后,轉手就將房子賣給C,如果C可以將A趕出去的話,對A的利益如何保護?所以在合同法中作出了這樣的規定,是對承租人的保護。比如《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。二、房東把房子賣出去怎么辦?前面我們介紹了房屋買賣不破租賃原則的內容，根據法律規定，買賣不破租賃的本質并不是說房東不能賣房子，而是說房東可以轉讓房子，但是轉讓以后不能把租房者趕走。此外，根據我國《合同法》的規定，出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的3個月內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。如果前業主沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人沒有對此作出相關意思表示的，承租人有權請求人民法院宣告該買賣關系無效。以上就是對“房屋買賣不破租賃是什么意思”“房東把房子賣出去怎么辦”所做的解答。總之，房屋買賣不破租賃原則是保護租房者的一項法律規定，也就是說，在租賃合同到期之前，就算房東把房子賣出去了，那么租房者仍然有權住到房屋到期。如果房東違背了買賣不破租賃原則，強制要求租房者搬出去，那么租房者可以向法院起訴維護自身權益。為了保證訴訟的效果，最好能請律師幫助收集相關證據和材料。買賣合同可以對抗租賃合同的話,承租人的利益將無從保護.譬如A租了B的房子,B在收了A的租金后,轉手就將房子賣給C,如果C可以將A趕出去的話,對A的利益如何保護?所以在合同法中作出了這樣的規定,是對承租人的保護。比如《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。二、房東把房子賣出去怎么辦?前面我們介紹了房屋買賣不破租賃原則的內容，根據法律規定，買賣不破租賃的本質并不是說房東不能賣房子，而是說房東可以轉讓房子，但是轉讓以后不能把租房者趕走。此外，根據我國《合同法》的規定，出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的3個月內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。如果前業主沒有通知過承租人該房屋要出售或者承租人沒有對此作出相關意思表示的，承租人有權請求人民法院宣告該買賣關系無效。以上就是對“房屋買賣不破租賃是什么意思”“房東把房子賣出去怎么辦”所做的解答。總之，房屋買賣不破租賃原則是保護租房者的一項法律規定，也就是說，在租賃合同到期之前，就算房東把房子賣出去了，那么租房者仍然有權住到房屋到期。如果房東違背了買賣不破租賃原則，強制要求租房者搬出去，那么租房者可以向法院起訴維護自身權益。為了保證訴訟的效果，最好能請律師幫助收集相關證據和材料。
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