租賃合同的最長年限為二十年，超過的部分無效。如果當事人對租賃期限沒有約定或約定不明確，當事人可達成補充協議來確定期限；達不成補充協議的，按合同的有關條款或交易的習慣來確定；如仍不能確定，視為不定期租賃。
一、超過最長期限合同有效嗎
1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
2、房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
3、房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。
因此租期超過20年的租賃合同并不因此全部無效，而是超過20年部分租賃期限無效，在20年之內的租賃期限仍然合法有效。
三、租賃房屋有問題怎么辦
在現實生活中，承租人往往會發現承租的房屋經常有各種各樣缺陷，與房主事前承諾的居住條件不符，比如屋頂漏水，電話線、閉路電視線不通，沒有熱水供應等。在這種情況下，完全可以讓房主出錢解決，因為法律規定房主應當保證出租房的質量，并且履行租賃物的維修業務。如果房主拒絕，承租人也可以自行維修并由房主承當費用。當然，如果這個缺陷已經嚴重影響到承租人居住的，承租人可以選擇解除合同關系，并且要求房主返還沒住期間的租金，還可以要求其賠償因此產生的損失。
法律依據
《中華人民共和國民法典》
第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

根據《民法典》第七百零五條規定可以知道，租賃的期限只能是二十年，如果超過二十年，那么超出的部分將無效，如果租賃期限到了二十年，雙方同意繼續租賃，可以簽訂續租合同，但同樣租賃期限不超二十年。

一、租賃合同有效期限一般是多長時間?      《民法典》第七百零五條規定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”      因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。二、超過最長期限合同有效嗎      (一)房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。      (二)房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。      (三)房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。      因此租期超過20年的租賃合同并不因此全部無效，而是超過20年部分租賃期限無效，在20年之內的租賃期限仍然合法有效。三、租貨合同中當事人的主要義務      (一)出租人的義務      1、將租賃物移交承租人使用、收益。出租人應當按照約定將租賃物交付承租人使用、收益，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。租賃物危及承租人的安全或者健康的，承租人可隨時解除合同。因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。2、維修義務。出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。      (二)承租人的義務      1、按約定使用租賃物承租人應當按照約定的方法使用租賃物。沒有約定或者約定不明確，可以協議補充，仍不能確定的，按租賃物的性質使用。未按約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。      2、妥善保管承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。      3、對租賃物不得擅自改變或轉租承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。承租人未經出租人同意將租賃物轉租給第三人的，出租人可以解除合同。      4、支付租金承租人應當按約定期限支付租金。沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充，仍不能確定的，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。      5、租賃期屆滿返還租賃物。租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。四、租賃房屋有問題怎么辦      在現實生活中，承租人往往會發現承租的房屋經常有各種各樣缺陷，與房主事前承諾的居住條件不符，比如屋頂漏水，電話線、閉路電視線不通，沒有熱水供應等。在這種情況下，完全可以讓房主出錢解決，因為法律規定房主應當保證出租房的質量，并且履行租賃物的維修業務。如果房主拒絕，承租人也可以自行維修并由房主承當費用。當然，如果這個缺陷已經嚴重影響到承租人居住的，承租人可以選擇解除合同關系，并且要求房主返還沒住期間的租金，還可以要求其賠償因此產生的損失。      綜上所述，通過以上介紹可以知道:房屋租賃期限一次不得超過二十年，租賃期間屆滿，承租人可與出租人協商續租事宜，續租期限仍不超過二十年，在租賃期間，出租人與承租人均需履行相應的義務，以維護公平的租賃環境，如發現一方有違反相應義務的事項時，另一方可要求其更正，如對方未予更正，可依法終止合同并要求其賠償相應損失。

合同最長期限是多少年，要看是什么合同。具體如下：
1、只要合同是依法訂立的，不違背法律、行政法規的強制性規定中的效力期限的，并且當事人也未解除或終止合同的，則合同可以永久有效。具體的期限可由當事人約定。
2、有些合同的有效期是有限制的。在租賃合同中租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
再如勞動合同，用人單位和勞動者簽訂的勞動合同的有效期可以是一年，可以是兩年，也可以是三年，但最長不得超過勞動者達到法定退休年齡的那一年。土地使用權的承包合同也是有限制的。
具備下列條件的民事法律行為有效：
1、行為人具有相應的民事行為能力；
2、意思表示真實；
3、不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：
1、當事人的姓名或者名稱和住所；
2、標的；
3、數量；
4、質量；
5、價款或者報酬；
6、履行期限、地點和方式；
7、違約責任；
8、解決爭議的方法。
當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第四百九十條
當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
法律、行政法規規定或者當事人約定合同應當采用書面形式訂立，當事人未采用書面形式但是一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
第四百九十一條
當事人采用信件、數據電文等形式訂立合同要求簽訂確認書的，簽訂確認書時合同成立。
當事人一方通過互聯網等信息網絡發布的商品或者服務信息符合要約條件的，對方選擇該商品或者服務并提交訂單成功時合同成立，但是當事人另有約定的除外。