房東不肯出資維修房屋，租戶如何有效應對

先明確，房屋的維修義務應由何方承擔？

在承租人合理使用房屋的情況下，房屋出現滲水、管道破裂、墻體斷裂等情況時，維修責任在于出租人。原因如下：

1、其一，合同法第二百二十條規定：”【租賃物的維修】出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外“。

2、其二，該等問題涉及防水工程、管道鋪設等，屬于房屋質量范疇，應由出租人負責修繕。

3、其三，法律對建設工程的保修期限有規定（屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年，等等)，即便要求開發商承擔房屋保修責任，根據合同相對性原理，也應由出租人/房東與其交涉，與承租人無關。

出租人拒絕履行維修義務，是否需要繼續支付租金？

1、該情況下，承租人亦不要貿然以"出租人違約”為由，拒付租金。

2、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人拒付租金的行為在定性上系根本違約，而出租人未盡房屋維修責任，難以被認定為根本違約。

3、在合同無特別約定的情況下，承租人以出租人未履行維修義務為由遲延或拒付租金，無法得到法院支持，反而讓承租人有合法理由解除租賃合同并要求支付違約金。

當然，租賃合同可事先明確約定，在一定的條件、完成一定的程序時，承租人有權就墊付的維修費用于應付租金中做相應抵扣。

那么，當發生諸如房屋漏水等情況時，從承租人的角度應注意哪些問題呢：

1、承租人在簽訂租約時，應注意房屋維修的條款，對需維修事項、程序、責任作出明確約定。

2、重視維修程序：如有約定，則應嚴格按照約定；如無約定，也應至少做到，及時、數次提書面異議，在書面異議中明確維修事項，要求幾日內維修，明確后果。

參考條款：

“出租人接到本通知后不在上述約定的時間內履行維修義務或委托承租人維修的，承租人有權代為維修，并要求出租人承擔全部費用及因此導致承租人的損失。“這里既然提到了書面通知，則應注意簽約時明確雙方的送達地址。

3、關于證據的證明能力：仍以漏水為例，承租人需拿出房屋漏水已嚴重影響“適租性”的證據，例如拍攝照片和視頻證明漏水、拿出自行維修支出維修費用的文件。必要時，可通過公證或見證的方式來固定證據。

4、關于反訴問題：如上，承租人確有證據時應在租金糾紛中提出反訴，要求出租人賠償房屋維修費用及導致其不能正常營業的損失。如未提起，則只能另行起訴，不利于在租金糾紛中一并解決雙方的爭議。

5、關于停水電問題：即使合同約定出租人在承租人拖欠租金時，有權采取停水停電、封門等措施，但由于該約定侵害了承租人對承租物業的使用權，該約定的內容為無效。