(一)對(duì)于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同
我國(guó)土地管理法及其管理?xiàng)l例對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外，國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！币虼?，從有關(guān)規(guī)定來(lái)看，轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
(二)對(duì)于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同
原因是：
第一，窮盡我國(guó)相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國(guó)家規(guī)定，并沒(méi)有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，而在民法領(lǐng)域，法無(wú)規(guī)定即自由；第二，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說(shuō)并未違反宅基地使用權(quán)保障功能，同時(shí)也可以通過(guò)流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題； 第三，允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒(méi)有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有，僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果，因此應(yīng)當(dāng)為有效，如果說(shuō)這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有的身份性，那么通過(guò)繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格，即只要將戶口遷入所購(gòu)農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。
希望我的回答能夠幫助到你#農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件時(shí)有發(fā)生，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，對(duì)在司法實(shí)踐中正確處理此類糾份，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，有重大的現(xiàn)實(shí)意義。
一、民事法律行為理論對(duì)認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力有指導(dǎo)意義。
我國(guó)〈民法通則〉第54條規(guī)定：“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為理論在我國(guó)民法體系中占有極為重要的地位，民事法律行為，通常簡(jiǎn)稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合法行為。要正確認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導(dǎo)，以我國(guó)法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國(guó)民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應(yīng)具備以下三個(gè)要件（1）：1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；2、意思表示自愿真實(shí)；3、行為的內(nèi)容不違法。依法訂立的農(nóng)村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個(gè)生效要件，就是有效的，否則應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。
二、〈人民共和國(guó)合同法〉是認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。
〈人民共和國(guó)合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”最高人民法院關(guān)于適用〈人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！睆奈覈?guó)現(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒(méi)有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對(duì)符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定其有效為宜。#>合同是否存在法定效力：
1，只要是雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商一致，在公平、自愿、合法的基礎(chǔ)上訂立的合同，都是有法律效力的；
2，否則，所訂立的合同就是無(wú)效的。
一，合同(Contract)：
1，又稱為契約、協(xié)議，是平等的當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
2，合同作為一種民事法律行為，是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，是兩個(gè)以上的意思表示相一致的協(xié)議。
3，只有當(dāng)事人所作出的意思表示合法，合同才具有法律約束力。依法成立的合同從成立之日起生效，具有法律約束力。
二，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：
（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；
（2）同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；
（3）受讓人沒(méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；
（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；
（5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。
三，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：
（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買；
（2）法人或其他組織購(gòu)買；
（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；
（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

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