1、審查有效證書
商品房預(yù)售和銷售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷售許可證》，它們是購(gòu)房人必須審查的重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷售條件。
2、確保買賣安全
除了具備上面給大家介紹的“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷售而未經(jīng)原買受人同意的商品房是不能銷售的，否則，買受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽铡Ｋ裕谫?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷售，以確保交易安全。
3、另簽物管協(xié)議
另外，簽購(gòu)房合同要注意的細(xì)節(jié)中，現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致，這一點(diǎn)消費(fèi)者也是需要注意的。
4、拒交不合理收費(fèi)
目前商品房買賣中，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房人必須繳納的費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕。
5、查驗(yàn)對(duì)方身份
簽訂購(gòu)房合同之前，先要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣人應(yīng)當(dāng)是該樓盤的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書，才具備簽約的資格。
6、約定定金規(guī)則
目前商品房買賣的通常做法是購(gòu)房人買房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房人事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。因此，建議購(gòu)房人采取以下辦法：
1、在審查購(gòu)房合同，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金。
2、不簽認(rèn)購(gòu)書，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金。
3、在認(rèn)購(gòu)書中寫明如果雙方就商品房買賣合同協(xié)商不成，出賣人必須向買受人退還定金。
7、完善合同條款
現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫。建議購(gòu)房人要認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：
1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。
2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購(gòu)房人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己有利的約定。
3、對(duì)于空白部分，不能由出賣人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買受人全盤接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。
4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書面憑證，如果買賣不成，購(gòu)房人可據(jù)此索回定金和已付房款。
8、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)
簽購(gòu)房合同要注意的十大細(xì)節(jié)中，目前標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：
1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。
3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
購(gòu)房人選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求。
目前大部分樓盤在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房人或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。
9、慎簽補(bǔ)充協(xié)議
目前開(kāi)發(fā)商通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房人簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房人非常苛刻。因此，購(gòu)房人須慎之又慎，千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。
10、把好收樓關(guān)
1、查看“三書一證一表”
收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)房人出示《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《建設(shè)工程質(zhì)量書》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，簡(jiǎn)稱“三書一證一表”。如果開(kāi)發(fā)商不能提供，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收樓。
2、看樓驗(yàn)樓
購(gòu)房人按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表收樓表》中簽字確認(rèn)。