在簽訂定金合同時，購房者一個不小心可能就會卷入定金糾紛，因此學會如何處理定金糾紛很重要。在發生定金合同糾紛時，首先要確認協議的效力，如果合同無效，那么購房者可以要求售房者全數返還其所支付的定金，所以要確定好協議的效力。比如沒有經濟適用房購買資格的人購買未滿五年的經濟適用房，這樣的協議就屬于無效協議，一旦發生糾紛，售房者就需要返還定金。同時，要確認協議的內容，確認在協議之中有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協議之日起一年之內請求法院撤銷，在協議撤銷后，定金應該全部返還。比如，如果售房者隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。另外，還要確認違約責任人，在協議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權要回定金，收受定金的一方如果違約，應該雙倍返還定金。除此之外，還應當確認買賣合同是否成立，在簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關于買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還。在沒有和售房者全部協商一致的情況下，也不要給付定金，如果支付，那么建議直接給付給售房者，不要交給中介轉交，因為減少環節也就意味著減少糾紛。為了避免發生糾紛，任何承諾好都要落實成書面的東西。要知道，如果發生糾紛，錄音、證人證言都是可以作為證據的。在簽訂定金合同時需要注意定金條款并不具有強制性，因此購房者可以依法自主決定是否訂立定金條款，交易雙方也應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況，另外，需要注意，雖然已訂立了定金條款，但只有在交付了定金后，合同才會生效，同時要分清定金和訂金的區別，不要錯把訂金當定金，由于有的售房者會在定金條款中設下陷阱，故意讓其違約，所以要仔細閱讀定金條款。

一房二賣指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。此時由于標的物的特定性，必然導致糾紛。那么我們要如何處理一房二賣的糾紛?一、如何處理一房二賣的糾紛對一房二賣糾紛，應分別不同情況予做不同的處理：1、在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續的情形。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時，前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的。后買受人因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是基于對該房屋所有權上產生的物權請求權。前買受人享有的是基于房屋買賣合同產生的債權請求權，該債權請求權系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領其給付的權利，對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使其已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經登記移轉于后買受人，故其對該房屋的占有即喪失法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。2、在一房二賣中，出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后，又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同。此時，由于房屋產權已經過戶，出賣人已非房屋所有權人，出賣人系出賣他人之物。《合同法》規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》規定，即屬于無權處分行為。3、在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。實踐中，應當區別不同情況予以合理的處理：(1)出賣人已將產權證書移轉占有與買受人或有關單位的主要指以下幾種情形：產權證書交由買受人保管的;產權證書交由中介公司就特定合同委托其辦理產權過戶手續的;已經在登記機關辦理產權過戶手續的。此時，可認為出賣人已經選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優先于另一合同。(2)二次買賣行為均不存在登記的意思表示情形下，應當審查買受人行使請求權時間上的先后房屋買賣合同買受人的權利之一，也是履行的重要內容，就是行使房屋所有權過戶登記請求權。因為就買受人而言，其目的是欲取得房屋所有權，而取得合同標得物所有權的惟一途徑為移轉登記的完成。在兩個債權的實現構成競爭關系的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。4、在一房二賣中，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的處理。值得討論的是，后買受人明知出賣人已與前買受人就特定房屋訂立買賣合同，但仍與出賣人就該房屋訂立買賣合同的情況，是否屬《民法通則》規定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效”的情形。因為一旦認定該種行為屬于惡意串通，則依據《合同法》第五十二條第二項的規定，合同無效。二、一房二賣的糾紛該怎么解決最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》基于對開發商缺乏誠信行為的規制角度，創制了新的物權變動規則。因此，關于商品房買賣中的一房二賣糾紛的處理，在法律適用上，應首先適用最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》，該解釋未盡之處，方可依一般原則進行處理。1、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。2、買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。3、在一房二賣中，預售合同登記的，具有對抗其他買受人的效力。

一、房屋定金糾紛怎么處理

1.要正確處理《認購書》中的定金糾紛，首先應了解《認購書》的性質和《認購書》中約定的定金所擔保的內容。從《認購書》簽訂的背景和內容看，《認購書》并不是購房合同，沒有定金條款的《認購書》僅是購售雙方交易意向的表述，購房者和開發商之間并不存在權利義務關系。

2.但對房屋交易已達成初步意向的買賣雙方而言，為了保證雙方能進一步接洽房屋買賣，即購房者保證開發商在簽訂正式購房合同之前，不將房屋另售他人，開發商保證購房者能再來接洽購房事宜，并不產生法律約束力的《認購書》顯然不能實現上述目的。

3.正是為達到上述目的，達成購房意向的雙方約定，由購房者向開發商支付一定的定金，以保證開發商在約定期限內不將房屋另售他人，同時保證購房者在約定期限內與開發商進一步洽談購房事宜。

4.購房者交納了定金，認購書的性質就由意向書變成了協議，購房者與開發商之間就有了權利義務，開發商的義務是在約定期限內不得將房屋出售他人，購房者的義務是在約定期限內與開發商進一步接洽購房事宜。

5.否則，購房者將損失定金，開發商將雙倍返還定金。從上面分析可以看出，《認購書》是購售雙方為進一步接洽購房合同而簽訂的協議，定金擔保的是雙方進一步洽談合同的行為。

6.了解了認購書的性質和定金擔保的內容，處理此類糾紛也就有了依據。

（一）、如因開發商原因致雙方在認購書約定的時間內未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發商雙倍返還定金；

（二）、如因購房者原因在認購書約定的時間內雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金；

（三）、在認購書約定的時間內經購房者與開發商協商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達成一致的，購房者可要求開發商退還已交納的定金；

（四）、如果開發商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發商未取得預售許可證或銷售不具備使用條件的現房，購房者可要求開發商退還定金，并要求開發商支付相應的利息損失。

1.出現定金糾紛雙方可協商解決，如協商不成，可按《認購書》中約定的仲裁機構申請仲裁或向法院起訴。

希望幫助到你！