法律分析：不動產抵押未登記不生效。根據我國法律規定正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記，不得對抗善意第三人。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

約定抵押但沒登記遇法律糾紛怎么認定?

基本案情是:債務人到期還不了款，于是將第三人拉進來，加入債務、同時做擔保，第三人以其20余萬桃樹進行抵押。合同雖然簽了，但各方都沒有去做抵押登記的動作。后來，債務人還不了錢，我方作為債權人就起訴了債務人以及第三人。勝訴，由債務人和第三人一起來還債。

但是，我們的最初目標是希望就該20萬桃樹處置所得價款享有優先受償權。在和法官反復、多次的溝通中，了解到法官的看法，“抵押物你們都沒有去辦理登記，不能對抗第三人，法院沒法處理。”

從事后浮出水面的系列材料看，第三人稱其完全擁有桃樹的權益與事實有一定的出入，就是說，第三人是否是權利人、有權去做抵押都成問題;更何況，簽了債務加入協議后，大家都沒有去做抵押登記動作。

這也就先按下不表了。然而，假設第三人完全擁有桃樹的權益，且當初各方前往相關部門做了抵押登記，那受償時就能以這部分資產來彌補損失了，而不用擔心兩債務人的爛攤子了。

提到為何抵押登記辦不下來，除了上面案例舉的不算常見的種植物的抵押外，還有一些原因。譬如，東莞市房產管理局于2011年6月29日向東莞市各金融機構發出《關于明確房地產抵押登記有關事項的函》。

現函告如下:"一、土地使用權人與房屋產權人不一致的房屋需辦理抵押登記的，必須在房屋所有權與土地使用權權利主體取得一致后才能辦理。

二、目前我市個別金融機構由于實行先放款再到房地產管理部門申請辦理抵押登記，產生了一些不必要的矛盾糾紛。為了減少金融機構信貸風險和信貸矛盾糾紛，我局建議各金融機構在日常辦理房地產抵押貸款申請時，應認真審查抵押房地產的房屋所有權和土地使用權權利主體是否一致，再決定是否發放該筆貸款。

三、為了更好地保障當事人利益，我局將從2011年8月1日起，對所有以自建房屋申請辦理抵押登記的業務，要求申請人必須同時提交土地使用權證。"東莞房管局提示的這種情況，主要是針對尚未取得案涉房屋所占土地使用權證，房地權屬不一致的情況，這種情況，極易導致案涉房屋無法辦理抵押登記。

最高院的相似案例認為，“以不動產提供抵押擔保，抵押人未依抵押合同約定辦理抵押登記的，不影響抵押合同的效力。債權人依據抵押合同主張抵押人在抵押物的價值范圍內承擔違約賠償責任的，人民法院應予支持。抵押權人對未能辦理抵押登記有過錯的，相應減輕抵押人的賠償責任。”

01首先，抵押登記是按法律的要求進行登記公示，有對世性，有對抗第三人的效力;但只要約定抵押的內容不違反法律、行政法規的強制性規定，根據物權法，就算沒有抵押登記，抵押約定也是有效的。

02其次，建議在抵押合同中明確約定:抵押人應確保案涉抵押物能夠依法辦理抵押登記:以及，若未做抵押行為或無法完成抵押登記時，應承擔何等的違約責任，則債權人可據此主張違約賠償。在類似的訴訟案件中，法院會對于為何沒有辦理抵押登記的原因，進行考察。如果雙方都有過錯的。則抵押權人自身也需要承擔一定的損失，可能各打五十大板，承擔1/2比例責任。

03最后，擔保權之質押、留置也是同理，都可以參考上面的內容進行約定，以更好的維護債權人的利益。

12月6日的政治局會議沒有提及房地產，也許是利好。之前要么房住不炒、要么扼住開發商的咽喉，喊打喊殺的。這次一波波的利好出盡，現在卻不正式提了。可能是考慮到熱度會慢慢起來，而怕過熱。總之，市場一線的房價肉眼可見，窗口期畢竟是不長的了，自住的、置換的趕快搞起來;投資的，也趕快有選擇的搞起來吧。