法律分析：不動產(chǎn)抵押未登記不生效。根據(jù)我國法律規(guī)定正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

約定抵押但沒登記遇法律糾紛怎么認定?

基本案情是:債務(wù)人到期還不了款，于是將第三人拉進來，加入債務(wù)、同時做擔保，第三人以其20余萬桃樹進行抵押。合同雖然簽了，但各方都沒有去做抵押登記的動作。后來，債務(wù)人還不了錢，我方作為債權(quán)人就起訴了債務(wù)人以及第三人。勝訴，由債務(wù)人和第三人一起來還債。

但是，我們的最初目標是希望就該20萬桃樹處置所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。在和法官反復、多次的溝通中，了解到法官的看法，“抵押物你們都沒有去辦理登記，不能對抗第三人，法院沒法處理。”

從事后浮出水面的系列材料看，第三人稱其完全擁有桃樹的權(quán)益與事實有一定的出入，就是說，第三人是否是權(quán)利人、有權(quán)去做抵押都成問題;更何況，簽了債務(wù)加入?yún)f(xié)議后，大家都沒有去做抵押登記動作。

這也就先按下不表了。然而，假設(shè)第三人完全擁有桃樹的權(quán)益，且當初各方前往相關(guān)部門做了抵押登記，那受償時就能以這部分資產(chǎn)來彌補損失了，而不用擔心兩債務(wù)人的爛攤子了。

提到為何抵押登記辦不下來，除了上面案例舉的不算常見的種植物的抵押外，還有一些原因。譬如，東莞市房產(chǎn)管理局于2011年6月29日向東莞市各金融機構(gòu)發(fā)出《關(guān)于明確房地產(chǎn)抵押登記有關(guān)事項的函》。

現(xiàn)函告如下:"一、土地使用權(quán)人與房屋產(chǎn)權(quán)人不一致的房屋需辦理抵押登記的，必須在房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體取得一致后才能辦理。

二、目前我市個別金融機構(gòu)由于實行先放款再到房地產(chǎn)管理部門申請辦理抵押登記，產(chǎn)生了一些不必要的矛盾糾紛。為了減少金融機構(gòu)信貸風險和信貸矛盾糾紛，我局建議各金融機構(gòu)在日常辦理房地產(chǎn)抵押貸款申請時，應(yīng)認真審查抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)利主體是否一致，再決定是否發(fā)放該筆貸款。

三、為了更好地保障當事人利益，我局將從2011年8月1日起，對所有以自建房屋申請辦理抵押登記的業(yè)務(wù)，要求申請人必須同時提交土地使用權(quán)證。"東莞房管局提示的這種情況，主要是針對尚未取得案涉房屋所占土地使用權(quán)證，房地權(quán)屬不一致的情況，這種情況，極易導致案涉房屋無法辦理抵押登記。

最高院的相似案例認為，“以不動產(chǎn)提供抵押擔保，抵押人未依抵押合同約定辦理抵押登記的，不影響抵押合同的效力。債權(quán)人依據(jù)抵押合同主張抵押人在抵押物的價值范圍內(nèi)承擔違約賠償責任的，人民法院應(yīng)予支持。抵押權(quán)人對未能辦理抵押登記有過錯的，相應(yīng)減輕抵押人的賠償責任。”

01首先，抵押登記是按法律的要求進行登記公示，有對世性，有對抗第三人的效力;但只要約定抵押的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，根據(jù)物權(quán)法，就算沒有抵押登記，抵押約定也是有效的。

02其次，建議在抵押合同中明確約定:抵押人應(yīng)確保案涉抵押物能夠依法辦理抵押登記:以及，若未做抵押行為或無法完成抵押登記時，應(yīng)承擔何等的違約責任，則債權(quán)人可據(jù)此主張違約賠償。在類似的訴訟案件中，法院會對于為何沒有辦理抵押登記的原因，進行考察。如果雙方都有過錯的。則抵押權(quán)人自身也需要承擔一定的損失，可能各打五十大板，承擔1/2比例責任。

03最后，擔保權(quán)之質(zhì)押、留置也是同理，都可以參考上面的內(nèi)容進行約定，以更好的維護債權(quán)人的利益。

12月6日的政治局會議沒有提及房地產(chǎn)，也許是利好。之前要么房住不炒、要么扼住開發(fā)商的咽喉，喊打喊殺的。這次一波波的利好出盡，現(xiàn)在卻不正式提了。可能是考慮到熱度會慢慢起來，而怕過熱。總之，市場一線的房價肉眼可見，窗口期畢竟是不長的了，自住的、置換的趕快搞起來;投資的，也趕快有選擇的搞起來吧。