由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款的局限性，幾乎每一份購房合同都要簽訂補充協(xié)議。所謂補充協(xié)議，就是指對原來的購房合同進行更改或是補充。標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。

所以購房者應(yīng)該謹(jǐn)防開發(fā)商提供的補充協(xié)議，如果該補充協(xié)議加重購房者的責(zé)任，減輕開發(fā)商的責(zé)任或者補充協(xié)議中有不公平條款，購房者可以拒簽。那么補充協(xié)議要怎么寫才能保證購房者的權(quán)益，編者認(rèn)為有7點特別值得大家注意。

一、關(guān)于不可抗力

開發(fā)商逾期交付的原因很多，不可抗力就是其中之一。開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它開發(fā)商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。

因此，購房者應(yīng)該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時，開發(fā)商應(yīng)該提供相關(guān)專業(yè)鑒定機構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由。同時還要約定，當(dāng)不可抗力事件發(fā)生導(dǎo)致逾期交房超過了一定的期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求開發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。

二、關(guān)于公攤面積

公攤面積的大小直接影響購房者實際獲得的使用面積，在實際操作中仍有個別開發(fā)商將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。

購房者需要參照有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核開發(fā)商在補充協(xié)議中列明的公攤面積范圍，對不符合法律規(guī)定的部分要堅決要求刪除。或在補充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率（即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率），當(dāng)開發(fā)商交付的房屋達不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。

三、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)

對于預(yù)售商品房，尤其是約定了精裝修的預(yù)售商品房，買房時一定要明確房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)，可以在補充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、位置、方向、顏色、市場價格以及達不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以便最大限度地保護自己的利益。

四、約定不動產(chǎn)權(quán)證辦理時間

購房合同中通常不會寫明辦理不動產(chǎn)權(quán)證的時間，多數(shù)開發(fā)商會在交房的1-2年后辦理，購房者可以在補充協(xié)議中約定辦理不動產(chǎn)權(quán)證的具體日期。為防止開發(fā)商違約，還要注明相關(guān)賠償責(zé)任，如在約定期限內(nèi)，開發(fā)商沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)按約定對購房者進行賠償事宜。

五、貸款失敗怎么辦？

人們買房普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項，而上述貸款是否會得到批準(zhǔn)主要依賴開發(fā)商提供的擔(dān)保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會面臨無法自行支付全部剩余款項的情況，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。因此應(yīng)該在補充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。

六、約定退房責(zé)任

如果交房時，出現(xiàn)以下的情況，買房人一般可以要求退房：合同面積與實際面積相差超過3％、房屋主體質(zhì)量出現(xiàn)問題、開發(fā)商私自變更小區(qū)規(guī)劃、非買房人自身原因?qū)е裸y行貸款失敗、開發(fā)商沒有銷售許可證，或者遲遲不為買房人辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證書等。為了更好地約束開發(fā)商，建議能在補充協(xié)議中做好詳細(xì)的約定。

七、關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾

在商品房的銷售過程中，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式向購房者就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。這些因素都會直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，也是構(gòu)成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，購房者的期望值就會大打折扣。因此，對于開發(fā)商作出的一切承諾，一定要逐條在補充協(xié)議中落實，并明確開發(fā)商的違約責(zé)任。

法律分析：1.明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去。

2.明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。

3.要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。

4.明確關(guān)于公攤建筑面積。

5.應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。

6.明確退房的責(zé)任。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第六十三條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。,問題一、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。,因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。,問題二、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。,現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。,問題三、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去。,這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。,問題四、明確關(guān)于公攤建筑面積。,現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。,問題五、明確退房的責(zé)任。,購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。,問題六、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。,以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。,“補充協(xié)議”的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是主合同的非主要內(nèi)容，也可以說是非主要條款。如果是主合同的主要條款沒有約定或者約定不明確，主合同不成立也不生效，那么談不上“協(xié)議補充”。影響主合同成立的必備條款有三：即當(dāng)事人條款、標(biāo)的條款和數(shù)量條款。這些條款沒有約定或者約定不明確，主合同不成立。主合同不成立，談不到生效，更談不上履行。此時，“補充協(xié)議”沒有存在的前提。當(dāng)事人對沒有約定或者約定不明確的必備條款達成的協(xié)議，不是“補充協(xié)議”而是一個“新協(xié)議”，對“新協(xié)議”中的非主要條款沒有約定或者約定不明確的，才有“補充協(xié)議”存在的前提和基礎(chǔ)。“補充協(xié)議”是對主合同中沒有約定或者約定不明確事項補充的首選方式，即當(dāng)事人對于主合同中的上述內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，法律首先賦予當(dāng)事人“協(xié)議補充”。只有不能達成“補充協(xié)議”，才能按照主合同條款進行體系解釋或者按照當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣進行補充。只要上述方式之一就能補充主合同中沒有約定或者約定不明確的事項，就不能適用第62條規(guī)定的任意性規(guī)范。,商品房買賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整，也很難具體、明確。制定補充協(xié)議應(yīng)依照以下三個原則進行：,（一）是細(xì)致：包括三方面內(nèi)容，首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;最后是對可能產(chǎn)生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。,（二）是違約責(zé)任：訂立補充協(xié)議時，應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對應(yīng)，每一項義務(wù)都意味著責(zé)任，每一個責(zé)任都會產(chǎn)生違約對應(yīng)的后果。,（三）是舉證責(zé)任：購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權(quán)利的，所以補充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護購房者利益。

《中華人民共和國民法典》
第五百一十條
合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；
不能達成補充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

《中華人民共和國民法典》
第五百零九條
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。