由于標準的購房合同條款的局限性，幾乎每一份購房合同都要簽訂補充協議。所謂補充協議，就是指對原來的購房合同進行更改或是補充。標準的購房合同由于是國家有關部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發商制定的，往往會限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。

所以購房者應該謹防開發商提供的補充協議，如果該補充協議加重購房者的責任，減輕開發商的責任或者補充協議中有不公平條款，購房者可以拒簽。那么補充協議要怎么寫才能保證購房者的權益，編者認為有7點特別值得大家注意。

一、關于不可抗力

開發商逾期交付的原因很多，不可抗力就是其中之一。開發商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它開發商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。

因此，購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時，開發商應該提供相關專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由。同時還要約定，當不可抗力事件發生導致逾期交房超過了一定的期限時，購房者有權終止合同，要求開發商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求開發商給予一定數額的經濟補償。

二、關于公攤面積

公攤面積的大小直接影響購房者實際獲得的使用面積，在實際操作中仍有個別開發商將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。

購房者需要參照有關規定，認真審核開發商在補充協議中列明的公攤面積范圍，對不符合法律規定的部分要堅決要求刪除。或在補充協議中明確所購房屋的實際使用率（即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率），當開發商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任。

三、關于裝修標準

對于預售商品房，尤其是約定了精裝修的預售商品房，買房時一定要明確房屋的裝修標準，可以在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、位置、方向、顏色、市場價格以及達不到上述標準的違約責任等，以便最大限度地保護自己的利益。

四、約定不動產權證辦理時間

購房合同中通常不會寫明辦理不動產權證的時間，多數開發商會在交房的1-2年后辦理，購房者可以在補充協議中約定辦理不動產權證的具體日期。為防止開發商違約，還要注明相關賠償責任，如在約定期限內，開發商沒有辦理不動產權證書，應按約定對購房者進行賠償事宜。

五、貸款失敗怎么辦？

人們買房普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項，而上述貸款是否會得到批準主要依賴開發商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準，就會面臨無法自行支付全部剩余款項的情況，從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協議中分清責任，如果由于開發商原因導致貸款得不到批準，則購房者可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。

六、約定退房責任

如果交房時，出現以下的情況，買房人一般可以要求退房：合同面積與實際面積相差超過3％、房屋主體質量出現問題、開發商私自變更小區規劃、非買房人自身原因導致銀行貸款失敗、開發商沒有銷售許可證，或者遲遲不為買房人辦理房屋不動產權證書等。為了更好地約束開發商，建議能在補充協議中做好詳細的約定。

七、關于開發商在促銷過程中的承諾

在商品房的銷售過程中，開發商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式向購房者就與商品房有關的小區環境、停車位、物業管理等方面作出承諾。這些因素都會直接影響購房者的居住和生活質量，也是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現，購房者的期望值就會大打折扣。因此，對于開發商作出的一切承諾，一定要逐條在補充協議中落實，并明確開發商的違約責任。

法律分析：1.明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去。

2.明確房屋所有權證辦理的時間。

3.要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。

4.明確關于公攤建筑面積。

5.應該明確裝修標準。

6.明確退房的責任。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第六十三條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以制作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更，分別載入房地產權證書。

補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。,問題一、明確房屋所有權證辦理的時間。,因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。,問題二、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。,現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。,問題三、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去。,這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。,問題四、明確關于公攤建筑面積。,現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。,問題五、明確退房的責任。,購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發商的原因，必須寫明開發商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。,問題六、應該明確裝修標準。,以后逐漸的房地產開發項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。,“補充協議”的內容應當是主合同的非主要內容，也可以說是非主要條款。如果是主合同的主要條款沒有約定或者約定不明確，主合同不成立也不生效，那么談不上“協議補充”。影響主合同成立的必備條款有三：即當事人條款、標的條款和數量條款。這些條款沒有約定或者約定不明確，主合同不成立。主合同不成立，談不到生效，更談不上履行。此時，“補充協議”沒有存在的前提。當事人對沒有約定或者約定不明確的必備條款達成的協議，不是“補充協議”而是一個“新協議”，對“新協議”中的非主要條款沒有約定或者約定不明確的，才有“補充協議”存在的前提和基礎。“補充協議”是對主合同中沒有約定或者約定不明確事項補充的首選方式，即當事人對于主合同中的上述內容沒有約定或者約定不明確的，法律首先賦予當事人“協議補充”。只有不能達成“補充協議”，才能按照主合同條款進行體系解釋或者按照當事人之間的交易習慣進行補充。只要上述方式之一就能補充主合同中沒有約定或者約定不明確的事項，就不能適用第62條規定的任意性規范。,商品房買賣合同不能把所有內容規定完整，也很難具體、明確。制定補充協議應依照以下三個原則進行：,（一）是細致：包括三方面內容，首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質量、面積、配套設施及社區環境等方面內容加以明確;最后是對可能產生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入協議。,（二）是違約責任：訂立補充協議時，應該注意權利與義務的對應，每一項義務都意味著責任，每一個責任都會產生違約對應的后果。,（三）是舉證責任：購房者在目前的全部房地產交易過程中較難行使知情權，在訴訟或仲裁中無法提供相應的證據，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權利的，所以補充協議在某些方面采用舉證責任倒置的方法，規定由開發商來承擔舉證責任，以此來保護購房者利益。

《中華人民共和國民法典》
第五百一十條
合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；
不能達成補充協議的，按照合同相關條款或者交易習慣確定。

《中華人民共和國民法典》
第五百零九條
當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠信原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
當事人在履行合同過程中，應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。