二手房買賣中常見的糾紛有：房屋產權瑕疵、賣方無權處分、買方無購房資格糾紛、無法辦理按揭房貸糾紛、房屋質量糾紛、房屋無法交付糾紛、定金糾紛、陰陽合同糾紛、戶口遷移糾紛、中介費糾紛等。
一、房屋產權瑕疵
房屋的權利分為兩個部分：土地和房子。土地的性質有國家所有(城市的土地)、有集體所有(農村的土地)。所有權的標志是我們通常所說的房產證。
最常見的糾紛，來自于限制產權，如經濟適用房、拆遷安置房等；和無產權，包括公房、宅基地及其他小產權房等。
經濟適用房在5年內不得上市交易，部分拆遷安置房在3年內不能上市交易， 而公房只有承租權，沒有所有權。農村宅基地上所建的房屋，只能在村集體內部買賣。
上述情況的房屋交易，往往只有簽訂合同和房屋本身的交付使用，卻無法完成過戶登記。這樣以來，賣家的風險小，買家的風險大。一旦房價暴漲，賣家就會起訴買家，要求確認買賣合同無效，進而要求返還房屋，這樣的訴訟多數可以得到法院的支持。
二、賣方無權處分
夫妻在婚姻存續期間取得的房屋是共有財產，在大多數情況下，房產證上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋賣掉了，沒有征得另一方的同意，就是無權處分。
無權處分所訂立的合同是效力待定的合同。倘若另一方對此行為追認，則有效；拒絕追認，則無效。
常見的無權處分有幾種情況：
1、父母替子女賣房子，房價上漲了
2、夫妻賣房子，只有一方在合同上簽字，也沒有出具另一方的委托授權書，房價上漲了
3、夫妻鬧離婚，一方偷著賣房子
4、承租人、借用人、債權人偷賣
在這種情況下，如果房價上漲了，就會引來各種借口來阻止交易繼續，比如“另一方在國外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“鬧離婚”。這個時候作為買家，就面臨著進退兩難的境地，定金在賣方手里，可能支付了大筆房款，辦了按揭貸款。繼續交易，可能不是善意的，拿不到房子。終止交易，又可能拿不回定金和首付款，并且痛失房價上漲的差價。
三、買方無購房資格糾紛
在限購令下，一些買方不具備購房資格。中介承諾補繳社保，可以取得購房資格，屬于違法行為，而且也行不通，自2012年6月15日起上海各區縣交易中心已停止外地戶籍補繳社保辦理房產過戶。如果買方輕信中介承諾，賣方解除合同也不需要支付違約金。
四、無法辦理按揭房貸糾紛
由于并不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理，因此剛需購房者在同開發商簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款后，卻發生了按揭貸款無法辦理的情況。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由，未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。
不可歸責于當事人雙方的原因主要是政策性因素等，如國家貸款政策調整、房地產市場調控、銀行貸款規模限制等相關事由。如果產生這種情況，購房者也可以要求解除合同，退還首付款。
但如果是因為購房者自身的原因，如購房者提供的資料不齊備，或者購房者缺乏還款能力，銀行審查認為購房者不符合貸款條件，不予發放貸款，導致貸款合同不能能訂立，如果購房者要求解除已訂立的購房合同，則法院一般不予支持。
五、房屋質量糾紛
相對來說，二手房買賣中的質量問題和商品房類似，卻又少于商品房。因為業主購買商品房的時候，房子可能還沒有建成，也就沒有給業主一個機會提前檢查房屋的狀態，但是二手房就沒有這樣的問題。質量問題業主自己稍微具備一些知識就可以把關。但二手房的質量問題也不容忽視，如采光、通風、噪音、漏水、裂縫等問題，可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房還有一些商品房不具備的質量問題，比如說二手房可能是兇宅。關于兇宅問題，詳見《黃維青律師談兇宅問題》。
六、房屋無法交付糾紛
購買二手房還會碰到的一個可能的問題，就是房屋里面有房客。買家買到的房子可能不是房主自己居住，而是房主把房子租給他人居住。這種情況下，承租人有優先購買權。即是說在相同條件下承租人有權優先購買房屋，房主必須把交易意向通知承租人，買賣方可有效，承租人如果愿意購買，則比買受人優先獲得購買房屋的權利，而不是以訂立買賣合同的先后為依據。另外一個問題就是買賣不破租賃，就是說即便承租人不反對原房主出售房屋，他也有權繼續按照租賃合同一直住下去，買房人買了房子，既不能解除和承租人之間的合同，也不能把承租人趕走自己搬進去住。其他的情況，可能是債務人占有房屋，親朋好友居住由于各種原因不肯搬出等，導致無法交付。
七、定金糾紛
二手房買賣當中牽涉到最多、也最復雜的糾紛就是定金的糾紛。定金最重要的兩個要件，一是他要是書面的書寫定金字樣，二是定金要實際交付。認購金、訂金、預付款等等字樣，都不具備定金這兩個字同樣的法律約束力，除非有詳細具體的描述。定金一般不超過合同總價的20%，超過的部分無效。最常見的定金糾紛是，因為價格變動或其他因素，一方不想達成交易，又不想承擔相應的違約責任。
尋求法律服務大致有以下六類目的：
1、幫助不想繼續履行合同的買方拿回定金。
2、幫助不想繼續履行合同的賣方不退定金或少退定金。
3、在賣方不想繼續履行合同時，幫助買方繼續買到房子。
4、在買方不想繼續履行合同時，幫助賣方將房屋順利出售。
5、幫助買房追究賣方違約責任，如雙倍返還定金、賠償中介費、賠償差價
6、幫助賣方追究買方違約責任，如不退還定金、賠償差價。
八、陰陽合同糾紛
相信中介包裝房屋價款承諾，希望通過低報房屋實際成交價格而逃避稅費，屬于惡意串通損害國家利益，因此該約定無效，而且在訴訟中買方往往拿不出是中介責任的證據，干吃啞巴虧。
九、戶口遷移糾紛
如果房屋買賣合同中寫明關于賣方戶口的遷出、買方戶口遷入的約定，則賣方拒不遷出的行為構成違約，按合同約定承擔違約責任。若合同中并無該項約定的，對買房人就構成一種負擔。根據法律規定，戶籍歸公安部門管理，屬于行政管理權范圍，法院對涉及戶口問題的訴訟一般不予受理，因此，即使產生此種爭議，無法直接向法院起訴要求房東遷移戶口。如原房主不同意將戶口自動遷離，公安機關也不能將原房主的戶口強行遷出。
十、中介費糾紛
一般業主認為，買房子找中介，是因為中介公司提供一個正規的服務，應該包括替業主把關，提供一套“質量”有保證的房屋，不會讓業主通過中介買了房子，還要吃官司，其實這是一種誤解。
中介公司提供的是居間服務，包含以下內容：
1、提供房源
2、促成交易
3、代書合同
4、代辦過戶
5、代辦按揭貸款
法律依據：
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條　根據民法典第六百二十九條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。
買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。
一、房屋產權瑕疵
房屋的權利分為兩個部分：土地和房子。土地的性質有國家所有(城市的土地)、有集體所有(農村的土地)。所有權的標志是我們通常所說的房產證。
最常見的糾紛，來自于限制產權，如經濟適用房、拆遷安置房等；和無產權，包括公房、宅基地及其他小產權房等。
經濟適用房在5年內不得上市交易，部分拆遷安置房在3年內不能上市交易， 而公房只有承租權，沒有所有權。農村宅基地上所建的房屋，只能在村集體內部買賣。
上述情況的房屋交易，往往只有簽訂合同和房屋本身的交付使用，卻無法完成過戶登記。這樣以來，賣家的風險小，買家的風險大。一旦房價暴漲，賣家就會起訴買家，要求確認買賣合同無效，進而要求返還房屋，這樣的訴訟多數可以得到法院的支持。
二、賣方無權處分
夫妻在婚姻存續期間取得的房屋是共有財產，在大多數情況下，房產證上都只有夫妻一方的姓名。如果夫妻一方把房屋賣掉了，沒有征得另一方的同意，就是無權處分。
無權處分所訂立的合同是效力待定的合同。倘若另一方對此行為追認，則有效；拒絕追認，則無效。
常見的無權處分有幾種情況：
1、父母替子女賣房子，房價上漲了
2、夫妻賣房子，只有一方在合同上簽字，也沒有出具另一方的委托授權書，房價上漲了
3、夫妻鬧離婚，一方偷著賣房子
4、承租人、借用人、債權人偷賣
在這種情況下，如果房價上漲了，就會引來各種借口來阻止交易繼續，比如“另一方在國外”、“孩子出差”、“另一方在外地”、“鬧離婚”。這個時候作為買家，就面臨著進退兩難的境地，定金在賣方手里，可能支付了大筆房款，辦了按揭貸款。繼續交易，可能不是善意的，拿不到房子。終止交易，又可能拿不回定金和首付款，并且痛失房價上漲的差價。
三、買方無購房資格糾紛
在限購令下，一些買方不具備購房資格。中介承諾補繳社保，可以取得購房資格，屬于違法行為，而且也行不通，自2012年6月15日起上海各區縣交易中心已停止外地戶籍補繳社保辦理房產過戶。如果買方輕信中介承諾，賣方解除合同也不需要支付違約金。
四、無法辦理按揭房貸糾紛
由于并不是每筆按揭貸款申請都能夠順利辦理，因此剛需購房者在同開發商簽訂了購房合同、支付了定金或首期房款后，卻發生了按揭貸款無法辦理的情況。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由，未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。
不可歸責于當事人雙方的原因主要是政策性因素等，如國家貸款政策調整、房地產市場調控、銀行貸款規模限制等相關事由。如果產生這種情況，購房者也可以要求解除合同，退還首付款。
但如果是因為購房者自身的原因，如購房者提供的資料不齊備，或者購房者缺乏還款能力，銀行審查認為購房者不符合貸款條件，不予發放貸款，導致貸款合同不能能訂立，如果購房者要求解除已訂立的購房合同，則法院一般不予支持。
五、房屋質量糾紛
相對來說，二手房買賣中的質量問題和商品房類似，卻又少于商品房。因為業主購買商品房的時候，房子可能還沒有建成，也就沒有給業主一個機會提前檢查房屋的狀態，但是二手房就沒有這樣的問題。質量問題業主自己稍微具備一些知識就可以把關。但二手房的質量問題也不容忽視，如采光、通風、噪音、漏水、裂縫等問題，可能就是原房主出售房子的主要因素。而且二手房還有一些商品房不具備的質量問題，比如說二手房可能是兇宅。關于兇宅問題，詳見《黃維青律師談兇宅問題》。
六、房屋無法交付糾紛
購買二手房還會碰到的一個可能的問題，就是房屋里面有房客。買家買到的房子可能不是房主自己居住，而是房主把房子租給他人居住。這種情況下，承租人有優先購買權。即是說在相同條件下承租人有權優先購買房屋，房主必須把交易意向通知承租人，買賣方可有效，承租人如果愿意購買，則比買受人優先獲得購買房屋的權利，而不是以訂立買賣合同的先后為依據。另外一個問題就是買賣不破租賃，就是說即便承租人不反對原房主出售房屋，他也有權繼續按照租賃合同一直住下去，買房人買了房子，既不能解除和承租人之間的合同，也不能把承租人趕走自己搬進去住。其他的情況，可能是債務人占有房屋，親朋好友居住由于各種原因不肯搬出等，導致無法交付。
七、定金糾紛
二手房買賣當中牽涉到最多、也最復雜的糾紛就是定金的糾紛。定金最重要的兩個要件，一是他要是書面的書寫定金字樣，二是定金要實際交付。認購金、訂金、預付款等等字樣，都不具備定金這兩個字同樣的法律約束力，除非有詳細具體的描述。定金一般不超過合同總價的20%，超過的部分無效。最常見的定金糾紛是，因為價格變動或其他因素，一方不想達成交易，又不想承擔相應的違約責任。
尋求法律服務大致有以下六類目的：
1、幫助不想繼續履行合同的買方拿回定金。
2、幫助不想繼續履行合同的賣方不退定金或少退定金。
3、在賣方不想繼續履行合同時，幫助買方繼續買到房子。
4、在買方不想繼續履行合同時，幫助賣方將房屋順利出售。
5、幫助買房追究賣方違約責任，如雙倍返還定金、賠償中介費、賠償差價
6、幫助賣方追究買方違約責任，如不退還定金、賠償差價。
八、陰陽合同糾紛
相信中介包裝房屋價款承諾，希望通過低報房屋實際成交價格而逃避稅費，屬于惡意串通損害國家利益，因此該約定無效，而且在訴訟中買方往往拿不出是中介責任的證據，干吃啞巴虧。
九、戶口遷移糾紛
如果房屋買賣合同中寫明關于賣方戶口的遷出、買方戶口遷入的約定，則賣方拒不遷出的行為構成違約，按合同約定承擔違約責任。若合同中并無該項約定的，對買房人就構成一種負擔。根據法律規定，戶籍歸公安部門管理，屬于行政管理權范圍，法院對涉及戶口問題的訴訟一般不予受理，因此，即使產生此種爭議，無法直接向法院起訴要求房東遷移戶口。如原房主不同意將戶口自動遷離，公安機關也不能將原房主的戶口強行遷出。
十、中介費糾紛
一般業主認為，買房子找中介，是因為中介公司提供一個正規的服務，應該包括替業主把關，提供一套“質量”有保證的房屋，不會讓業主通過中介買了房子，還要吃官司，其實這是一種誤解。
中介公司提供的是居間服務，包含以下內容：
1、提供房源
2、促成交易
3、代書合同
4、代辦過戶
5、代辦按揭貸款
法律依據：
《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第三條　根據民法典第六百二十九條的規定，買受人拒絕接收多交部分標的物的，可以代為保管多交部分標的物。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應予支持。
買受人主張出賣人承擔代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應予支持。

法律主觀：

實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開的有效性問題。那么，究竟哪些屬 無效合同 呢?歸納起來，主要有以下七種： 1房地產分離出賣， 合同無效 。 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的 土地使用權 也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種 買賣合同 無效。 2產權未登記過戶，合同無效。 房屋買賣合同 的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。 3產權主體有問題，合同無效。 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。 4侵犯優先購買權，合同無效。 房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求 法院 宣告該房屋買賣無效。 5單位違反規定購房，合同無效。 機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。 6價格欺詐，顯失公平，合同無效。 買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。 7非法轉讓，合同無效。 根據《城市 房地產管理法 》的規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;3、依法收回土地使用權的;4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的;5、權屬有爭議的;6、未依法登記領取權屬證書的;7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。 簽《房屋認購書》流程購房者在選好房源，談妥價格后，第一步便是去簽訂認購書，并交付一定額度的 定金 ，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協商。發展商此時應把有關的資料和相關文件交給購房者，并講清項目進展情況。在這個環節可能產生的問題是，在交付定金后，或是售價又提高了，或是購房者在對項目的進一步了解中，發現房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽定認購書時，雙方在協議中應明確什么情況下客戶有權要求終止協議，索回定金。認購書主要內容包括：1.認購物業;2.房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;4.認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關 委托書 的證明、有關 貸款 憑證的說明、繳納有 關稅 費的說明。簽定正式 購房合同 簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發商或代理商正式簽定購房合同。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。 《中華人民共和國民法典》第五百零五條 當事人超越經營范圍訂立的合同的效力，應當依照本法第一編第六章第三節和本編的有關規定確定，不得僅以超越經營范圍確認合同無效。 《中華人民共和國民法典》第五百零六條 合同中的下列免責條款無效： （一）造成對方人身損害的； （二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。