二手房買賣中的違約金調整

一、關鍵詞:二手房買賣、違約金、調整、填平原則

在二手房買賣合同中，買賣雙方經常就某些特別關心的事項約定違約金條款。就筆者所見幾大中介提供的格式條款中，約定的違約金數額往往較高，甚至部分約定的違約金數額達到了總房價款的 20%。司法實踐中，一旦合同當事人違約，約定多少違約金法院就會判決多少嗎?

二、懂法重點：

第一，什么是違約金?《民法典》第585條第1款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。因此，違約金，是指合司雙方對合同履行中出現違約情形時預先約定的責任承擔方式。約定違約金的優點在于守約方無需舉證證明損失數額，即可通過約定要求違約方承擔責任。

第二，生效判決如何看待違約金的性質?理論上，根據公平原則和誠實信用原則，在合同法的違約責任領域一般適用填平原則，即守約方應獲違約賠償填平其因違約產生的損失即可。因此，《民法典》第585條第2款規定約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。正因為法律明確規定違約金以實際損失為基礎，生效判決對違約金的功能還作出如下認定:違約金條款在功能上以補償為主，懲罰為輔。通俗來說，無論違約金如何約定，在當事人對違約金的數額提出異議的情況下，法院需要審查違約金是否過分高于或低于實際損失。確保違約金能夠充分補償守約方實際損失并適度懲罰違約方。

第三，對方違約時應該如何主張違約金?

實踐中，對違約金條款的適用，有生效判決指出:在違約責任的證明責任的分配上，違約方認為違約金過高請求酌減的，應首先由違約方承擔違約金約定明顯過高的初步證明責任，之后證明責任轉移至買受人，由其證明具體損失。調整違約金，應依照公平原則和誠實信用原則，根據案件具體情況，以違約造成的損失為基礎，綜合考量合同履行程度、當事人過錯程度、履行利益損失、是否存在過錯相抵、損益相抵、履行減損義務情形等因素。因此，在二手房買賣合同關系中，如果對方違約，作為守約方，我們必須盡可能收集足以自己實際損失的證據，在違約金足以彌補損失的情況下，向法院舉證證明實際損失，可以避免法院調整違約金;在違約金不足以彌補損失的情況下，通過證明實際損失情況申請法院調高違約金。

第四，我方違約時如何避免承擔不必要的違約責任?如前所述，《民法典》第585條第2款規定的違約金調整規則存在前提條件，即無論是調高還是調低違約金，均需以一方當事人申請為前置條件。在二手房買賣含同中，如因故已出現違約，訴訟中又認為對方主張的違約金過高則必須向法院來申請調整違約金除此以外，還應該盡可能收集證據證明對方的實際損失情況，并以此為根據申請法院盡可能降低違約金數額，避免承擔不必要的違約責任。

三、1.典型案例:

嚴某與張某簽署房屋買賣合同，約定嚴某以700余萬的價格從張某處購買二手房一套。同時合同約定，張某在辦理完房屋所有權登記手續后3日內將房屋內戶口遷出，否則按總房價款的5%支付違約金。但在房屋辦理完過戶手續近一年后，嚴某發現其所購房屋內還存有其他人的戶口。因此，嚴某向法院訴請張某賠償違約金35萬余元。

2.   法院判決：

法院生效判決認為:張某負有遷出戶口的義務而未履行構成違約應當承擔違約責任，但張某的違約行為并未給嚴某造成實際損失亦未對嚴某的戶口遷入造成影響，結合張某過錯程度、購房款數額、嚴某未提供證據以證明其損失等因素，最終認定雙方約定的違約金較高，對張某應支付的違約金數額酌情下調至5萬元。