法律分析：1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效；

2、慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定；

3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。

法律依據：《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》 農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

有效的，農村宅基地不允許流轉，唯一的保障就是過戶了才是安穩。設置協議書的條款，在法規范圍內（如借款的最高允許利率），盡量提高違約的門檻，加大買家毀約的處罰。還有列明，買家負責過戶，過戶不了怎么處置，一定要列明。#在房屋買賣過程中，不管是城市里面的新建商品房，還是農村自建房屋，都有一個房屋買賣合同，那么，屬于小產權房的農村自蓋房屋買賣協議的效力該如何認定。如何認定農村自蓋房屋買賣協議效力?以有效認定為原則，無效認定為例外在1999年前的農村房屋買賣合同一般均應作有效認定。這一原則既嚴格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時還綜合考慮到了相關政策規章的特殊性及此類矛盾糾紛發生的原因力。認定有效的基本條件：1、房屋買賣時，買方家庭成員中有農村集體經濟組織成員的2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前發生的農村房屋買賣3、出賣方的現有身份已經不屬于當地農村集體經濟組織成員的4、購買方在交易時符合農村宅基地使用條件或者已經審批使用宅基地的5、轉讓行為已經審批或者已經當地農村集體經濟組織認可的6、相關宅基地已經國有化的7、同一房屋經過多次買賣，或者相關房屋已經大規模合法的翻建、擴建，已經無法與原有房屋區分的8、相關的房屋已經納入拆遷范疇或者已經拆遷而不存在的。符合上述任何一要件的農村房屋買賣，均不會損害國家利益、集體利益或者第三人利益，均應作有效認定，否則，只會給不誠信者的惡意得到法律的支持，從而破壞已經形成的市場交易秩序及社會主義新農村的環境穩定。例外，單獨買賣宅基地的并非為居住而進行買賣1999年以后、尤其在2004年以后發生的農村房屋買賣均應一律認定無效。#法院處理該類案件認定合同的效力應該從以下角度出發予以考慮:（1）法律、法規、部門規章和政策；（2）賣房人的現有居住條件；（3）該房產項下的土地使用權性質；（4）房產交付的實際情況；（5）房產的增值效應。基于以上各個方面的考慮對于認定為無效的合同應該嚴格限制，無效認定應同時符合以下要件：（1）不是同一個集體經濟組織的成員；（2）沒有辦理任何的審批手續，包括房產證和土地使用權證中的任何一樣；（3）土地使用權仍然屬于集體經濟組織所有，土地的性質沒有任何的改變；（4）賣方沒有自己的住處，如果不返還可能對出賣人的基本生存條件造成極大的影響。

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農村房屋買賣合同有效的情形

(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。

(2)買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。 (3)房屋買賣合同經過多次流轉，最后流轉到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。

(4)農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉為居民的，不影響合同的效力。 農村房屋買賣合同無效的情形

(1)農村村民將房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。

(2)農村村民將房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： (一)行為人具有相應的民事行為能力;

(二)意思表示真實;

(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。

依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。