法律分析：1、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效；

2、慎重對待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定；

3、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。

法律依據(jù)：《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

有效的，農(nóng)村宅基地不允許流轉(zhuǎn)，唯一的保障就是過戶了才是安穩(wěn)。設(shè)置協(xié)議書的條款，在法規(guī)范圍內(nèi)（如借款的最高允許利率），盡量提高違約的門檻，加大買家毀約的處罰。還有列明，買家負(fù)責(zé)過戶，過戶不了怎么處置，一定要列明。#在房屋買賣過程中，不管是城市里面的新建商品房，還是農(nóng)村自建房屋，都有一個(gè)房屋買賣合同，那么，屬于小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村自蓋房屋買賣協(xié)議的效力該如何認(rèn)定。如何認(rèn)定農(nóng)村自蓋房屋買賣協(xié)議效力?以有效認(rèn)定為原則，無效認(rèn)定為例外在1999年前的農(nóng)村房屋買賣合同一般均應(yīng)作有效認(rèn)定。這一原則既嚴(yán)格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趨勢，同時(shí)還綜合考慮到了相關(guān)政策規(guī)章的特殊性及此類矛盾糾紛發(fā)生的原因力。認(rèn)定有效的基本條件：1、房屋買賣時(shí)，買方家庭成員中有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣3、出賣方的現(xiàn)有身份已經(jīng)不屬于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的4、購買方在交易時(shí)符合農(nóng)村宅基地使用條件或者已經(jīng)審批使用宅基地的5、轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)審批或者已經(jīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)可的6、相關(guān)宅基地已經(jīng)國有化的7、同一房屋經(jīng)過多次買賣，或者相關(guān)房屋已經(jīng)大規(guī)模合法的翻建、擴(kuò)建，已經(jīng)無法與原有房屋區(qū)分的8、相關(guān)的房屋已經(jīng)納入拆遷范疇或者已經(jīng)拆遷而不存在的。符合上述任何一要件的農(nóng)村房屋買賣，均不會損害國家利益、集體利益或者第三人利益，均應(yīng)作有效認(rèn)定，否則，只會給不誠信者的惡意得到法律的支持，從而破壞已經(jīng)形成的市場交易秩序及社會主義新農(nóng)村的環(huán)境穩(wěn)定。例外，單獨(dú)買賣宅基地的并非為居住而進(jìn)行買賣1999年以后、尤其在2004年以后發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣均應(yīng)一律認(rèn)定無效。#法院處理該類案件認(rèn)定合同的效力應(yīng)該從以下角度出發(fā)予以考慮:（1）法律、法規(guī)、部門規(guī)章和政策；（2）賣房人的現(xiàn)有居住條件；（3）該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地使用權(quán)性質(zhì)；（4）房產(chǎn)交付的實(shí)際情況；（5）房產(chǎn)的增值效應(yīng)。基于以上各個(gè)方面的考慮對于認(rèn)定為無效的合同應(yīng)該嚴(yán)格限制，無效認(rèn)定應(yīng)同時(shí)符合以下要件：（1）不是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；（2）沒有辦理任何的審批手續(xù)，包括房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證中的任何一樣；（3）土地使用權(quán)仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，土地的性質(zhì)沒有任何的改變；（4）賣方?jīng)]有自己的住處，如果不返還可能對出賣人的基本生存條件造成極大的影響。

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農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形

(1)出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個(gè)村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當(dāng)然有效。

(2)買受人在買賣房屋時(shí)與出賣人不是同一個(gè)村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個(gè)村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，買賣合同有效。 (3)房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，最后流轉(zhuǎn)到同一個(gè)村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。

(4)農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時(shí)是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。 農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形

(1)農(nóng)村村民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無論是將房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。

(2)農(nóng)村村民將房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效： (一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護(hù)。

依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。