1、發生一方違約后、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低于”實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。房屋租賃違約金也是如此。
2、租房合同違約金的計算根據合同的相關約定違約金來計算，定金和違約金以及損害賠償金不能重復計算。租房合同解除后，各種違約金的計算又因情況的不同二不同。
3、合同法沒有規定房屋租賃違約金的標準，都是房屋租賃雙方自行約定違約金的數量，雙方認可就可以。約定的違約金高請求減少時;必須是約定的違約金“過分”高于實際損失，也就是懸殊，比如實際損失只有一百元，但約定的違約金卻有幾千元。如果算“過分高于”，是法官的自由裁量范圍。
4、一般認為，現行合同法所確立的違約金制度是不具有懲罰性的違約金制度，而屬于賠償性違約金制度。即使約定的違約金數額高于實際損失，也不能改變這種基本屬性。關于當事人是否可以約定單純的懲罰性違約金，合同法未作明確規定。通說認為此種約定并非無效，但其性質仍屬違約的損害賠償。
房屋租賃違約金比例
1、違約金由雙方協商確定，沒有數額的限制，一般是根據雙方預測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。
發生一方違約后、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低于”實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。
2、“不超過20%”，應是指不超過主合同標的額的20%，但這只能適用于定金約定，約定的定金高于主合同標的額20%的部分，法院不會支持。

房屋租賃違約金的20%算合法范圍。
租房合同的違約金一般由當事人，根據違約可能產生的損失賠償額來協商確定。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加。約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構，可以根據當事人的請求予以適當減少。
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
房屋租賃合同違約處理流程是：
1、如果承租人沒有按照約定使用房屋內的物品，出租人可以選擇解除合同，并請求賠償損失；
2、如果房屋內物品是損害狀況，或因老化、年限過長等原因自然損害，出租人需要履行維修義務，若未維修，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔；
3、因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。
綜上所述，租房合同的違約金一般由當事人，根據違約可能產生的損失賠償額來協商確定。
【法律依據】：
《民法典》第五百八十五條
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

1、違約金由雙方協商確定，沒有數額的限制，一般是根據雙方預測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。
2、發生一方違約后、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低于”實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金；如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。
3、“不超過20%”，應是指不超過主合同標的額的20%，但這只能適用于定金約定，約定的定金高于主合同標的額20%的部分，法院不會支持。
租房合同有哪些條款
1、雙方當事人的情況。合同中應寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。住房具體情況住房的具體位置。合同中寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室；住房面積；住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間的裝修情況等等。
2、住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。
3、在這個期限內，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。
4、房租及支付方式。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優惠。但從承租人的經濟承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經濟負擔相對較小。住房租金由出租人和承租人協商確定，在租賃期限內，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。
5、出租人的責任。住房修繕責任出租人是住房的產權人或產權人的委托人，所以修繕住房是出租人的責任。承租人在租賃前應對住房及其內部設施進行認真檢查，保證自己今后能夠正常使用。房屋改動的規定。住房狀況變更承租人應該愛護住房和各種設施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在確實需要對住房進行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協議。
6、轉租的約定。有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉租取得租金收入。由于這種轉租行為影響到出租人的利益，所以雙方應該在合同中對轉租加以規定。
7、如果允許轉租，雙方可以協商確定一個分享轉租收入的比例；如果不允許轉租，而承租人擅自轉租，出租人則有權終止租賃合同。在簽訂合同時，雙方就要想到可能產生的違反合同的行為，并在合同中規定相應的懲罰辦法。

法律主觀：

房屋租賃違約金 的法律規定是：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的 損失賠償額 的計算方法。當事人就遲延履行 約定違約金 的，違約方 支付違約金 后，還應當履行債務。根據《民法典》第五百八十五條 第一、二款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金 低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

法律客觀：

《民法典》第五百八十五條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。