房屋轉(zhuǎn)租給第三方，這本應(yīng)是一件比較普遍的現(xiàn)象，無(wú)論是房東，還是租客還是第三方都希望這個(gè)過程順利的完成。但是往往就是有許多我們不愿意看到的糾紛還是會(huì)出。那么當(dāng)房屋轉(zhuǎn)租給第三方時(shí)所產(chǎn)生的糾紛問題，我們應(yīng)當(dāng)如何去妥善處理它？
一、關(guān)于承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人行使解除權(quán)對(duì)轉(zhuǎn)租合同是否有影響的問題
未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，盡管轉(zhuǎn)租合同的效力不受影響，但是該轉(zhuǎn)租行為畢竟是違背出租人的意志，違反法律規(guī)定的行為，因此，法律也賦予出租人在這種情況下解除合同的權(quán)利。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)該條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除其與承租人之間的租賃合同，也可以不解除。出租人不解除的，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù)，不會(huì)受到影響，而如果出租人行使解除權(quán)，一方面，其可以依據(jù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求返還租賃物；另一方面，由于合同的解除，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也就因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而不得不終止。此時(shí)，對(duì)于次承租人而言，由于其與出租人之間并無(wú)直接的租賃關(guān)系，自然不得請(qǐng)求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。而對(duì)與其存在租賃關(guān)系的承租人能否請(qǐng)求損害賠償，則要看其是否為善意。如果次承租人為善意，即在其與承租人訂立合同之時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，為保護(hù)善意第三人的利益，應(yīng)由承租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；如果次承租人為惡意，即在其與承租人訂立合同之時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意，那么這種風(fēng)險(xiǎn)在其訂立合同時(shí)是可以預(yù)見的，此時(shí)自無(wú)要求承租人承擔(dān)賠償責(zé)任之理
二、關(guān)于承租人自行轉(zhuǎn)租，是否構(gòu)成侵權(quán)行為的問題
許多法院在審理此類案件時(shí)，都認(rèn)為承租人在未征得出租人同意的情況下，將他人之物擅自轉(zhuǎn)租，侵犯了出租人的權(quán)，從而將這些案件作為侵權(quán)案件處理。王澤鑒先生也認(rèn)為，當(dāng)出租人為租賃物的權(quán)人時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人權(quán)的侵犯。我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)并不完全正確。當(dāng)出租人為租賃物的權(quán)人時(shí)，其將租賃物出租是以收取租金為對(duì)價(jià)而將租賃物交與他人占有、使用，收益權(quán)轉(zhuǎn)由次承租人行使，自己收取租金的行為。兩者在性質(zhì)上是一樣的，轉(zhuǎn)租合同中的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容并不突破租賃合同約定的范圍。因此，認(rèn)為轉(zhuǎn)租侵害了出租人的權(quán)，依據(jù)略顯不足。當(dāng)然，如果在轉(zhuǎn)租過程中，因次承租人或其他人的行為造成租賃物的破壞的，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成對(duì)出租人權(quán)的侵害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。
三、關(guān)于承租人未經(jīng)出租人同意，而將房屋轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取租金是否構(gòu)成不當(dāng)?shù)美膯栴}
這一點(diǎn)在理論上頗有爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為，因承租人無(wú)權(quán)通過轉(zhuǎn)租而獲取利益，因而對(duì)于承租人獲得的在扣除租金后剩下的部分，可作為不當(dāng)?shù)美虺鲎馊朔颠€。也有學(xué)者認(rèn)為不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｎ覀冋J(rèn)為，所謂不當(dāng)?shù)美侵笡]有法律或合同依據(jù)而使他人受損，白己獲益的行為。在轉(zhuǎn)租中，承租人向次承租人收取租金是否使出租人利益受損呢？答案是否定的。因?yàn)椋热怀鲎馊伺c承租人之間存在合法的租賃關(guān)系，出租人也已以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于他人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變相形式而言，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，因此，不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益。至于對(duì)次承租人而言，承租人向其收取租金有合同依據(jù)，自然不存在使其受損的情形。因此，承租人收取租金并非沒有法律依據(jù)，同時(shí)又不存在損害他人利益的情形，與不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成相去甚遠(yuǎn)。
通過上述分析我們清晰地了解到轉(zhuǎn)租第三方時(shí)候所產(chǎn)生的糾紛是屬于哪些理論上的侵權(quán)行為。面對(duì)每一項(xiàng)行為，我們都做出來(lái)詳細(xì)的解釋說明，為大家日后處理糾紛提供參考依據(jù)。