法律分析：無效民間借貸合同有哪些認定的方法：(一)套取金融機構(gòu)信貸資金又高利轉(zhuǎn)貸給借款人，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；(二)以向其他企業(yè)借貸或者向本單位職工集資取得的資金又轉(zhuǎn)貸給借款人牟利，且借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道的；(三)出借人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道借款人借款用于違法犯罪活動仍然提供借款的。

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》

第九條 自然人之間的借款合同具有下列情形之一的，可以視為合同成立：

(一)以現(xiàn)金支付的，自借款人收到借款時;

(二)以銀行轉(zhuǎn)賬、網(wǎng)上電子匯款等形式支付的，自資金到達借款人賬戶時;

(三)以票據(jù)交付的，自借款人依法取得票據(jù)權(quán)利時;

(四)出借人將特定資金賬戶支配權(quán)授權(quán)給借款人的，自借款人取得對該賬戶實際支配權(quán)時;

(五)出借人以與借款人約定的其他方式提供借款并實際履行完成時。

第十三條 具有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定民間借貸合同無效：

(一)套取金融機構(gòu)貸款轉(zhuǎn)貸的;

(二)以向其他營利法人借貸、向本單位職工集資，或者以向公眾非法吸收存款等方式取得的資金轉(zhuǎn)貸的;

(三)未依法取得放貸資格的出借人，以營利為目的向社會不特定對象提供借款的;

(四)出借人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道借款人借款用于違法犯罪活動仍然提供借款的;

(五)違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的;

(六)違背公序良俗的。

無效民間借貸合主要有以下認定的方法：
1、行為人套取金融機構(gòu)的貸款轉(zhuǎn)貸的，認定為無效；
2、以向公眾非法吸收存款等方式取得的資金轉(zhuǎn)貸的；或者無資質(zhì)的出借人以營利為目的向公眾提供借款的，認定為無效。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》
第十三條
具有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定民間借貸合同無效：
（一）套取金融機構(gòu)貸款轉(zhuǎn)貸的；
（二）以向其他營利法人借貸、向本單位職工集資，或者以向公眾非法吸收存款等方式取得的資金轉(zhuǎn)貸的；
（三）未依法取得放貸資格的出借人，以營利為目的向社會不特定對象提供借款的；
（四）出借人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道借款人借款用于違法犯罪活動仍然提供借款的；
（五）違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的；
（六）違背公序良俗的。

(一)認定房屋租賃合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
(二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;
(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)權(quán)屬有爭議的;
(5)屬于違法建筑的;
(6)不符合安全標準的;
(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。
從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。
(四)認定房屋租賃是否進行過登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
掌握以上四點，便能很好的確定房屋租賃合同的效力。一般來說，出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達成一致后，合同視為成立后就發(fā)生法律效力。但根據(jù)我國《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋(一)》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，下列的房屋租賃應(yīng)認定合同無效。
(1)簽約主體不合格。當(dāng)出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構(gòu)成要件，即主體不適格時，則所簽訂的房屋租賃合同無效。如無民事行為能力或限制民事行為能力未經(jīng)法定代理人同意的自然人，或法人超出其權(quán)利范圍所簽訂的房屋租賃合同。
(2)內(nèi)容不合法。主要包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的;惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的;以合法形式掩蓋非法目的;損害害社會公共利益的;違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定等情形。
(3)客體不合格。房屋租賃合同中的標的物應(yīng)當(dāng)是法律、法規(guī)允許出租的房屋，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，有以下情形的房屋不允許出租：司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;權(quán)屬有爭議的;屬于違法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全標準的;已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;出租房屋為名出租劃撥土地使用權(quán)的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

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