日常生活中，經(jīng)常會(huì)遇到類(lèi)似的問(wèn)題：“我跟房東簽訂了3年的租賃合同，如果房東中途把房子賣(mài)了，那我們?cè)瓉?lái)簽訂的租賃合同還有效嗎？”或者是：“我想買(mǎi)一個(gè)二手商鋪，但是那個(gè)商鋪現(xiàn)在已經(jīng)租出去了，還有大半年才到期，我能不能買(mǎi)下來(lái)之后馬上要租客把商鋪騰空交給我？”
這些問(wèn)題，從法律的角度來(lái)說(shuō)，就是租賃期間內(nèi)租賃物的權(quán)屬發(fā)生變動(dòng)，是否影響原有的租賃合同關(guān)系？而這個(gè)問(wèn)題的答案就是買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。
根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”的規(guī)定可知，所謂買(mǎi)賣(mài)不破租賃，是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使租賃物的所有權(quán)發(fā)生了變更，也不影響原來(lái)的租賃合同的效力，新的權(quán)利人取代原權(quán)利人繼續(xù)與承租人履行租賃合同。通俗而言就是租期內(nèi)房東將房屋出售，原來(lái)的租賃合同繼續(xù)有效，由新房東與租客繼續(xù)履行原來(lái)的租賃合同。
但需要注意的是，針對(duì)房屋租賃市場(chǎng)，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”也有例外情形，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)法律規(guī)定，歸納起來(lái)主要有以下幾種情況常見(jiàn)情況：
1、在房屋出租之前，就已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)，比如房屋是通過(guò)銀行按揭購(gòu)買(mǎi)，因出租人無(wú)法清償債務(wù)，作為抵押權(quán)人的銀行為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，通過(guò)法律途徑將該房屋拍賣(mài)、變賣(mài)的。
2、房屋在出租之前，已經(jīng)被司法查封，并且通過(guò)司法程序?qū)⒎课葸M(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)的。
3、租戶(hù)在與原房東的租賃合同對(duì)此另有約定，比如約定在租期內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，租賃合同也就此終止的
4、租戶(hù)存在比如長(zhǎng)期不按時(shí)交納租金，擅自轉(zhuǎn)租等嚴(yán)重影響租賃合同繼續(xù)履行的行為的。
在上述幾種情況下，新房東就可以要求租戶(hù)立即退房。所以，租戶(hù)與房東最好提前協(xié)商好當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)租賃關(guān)系如何處理，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)也應(yīng)當(dāng)充分了解房屋目前的租賃情況，在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上與賣(mài)方簽訂合同，以免糾紛的產(chǎn)生。

法律主觀：

為保護(hù)承租人的利益，法律確立了“ 買(mǎi)賣(mài)不破租賃 ”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的， 原租賃合同 對(duì)承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。我國(guó)《民法典》第八百一十一條【承運(yùn)人安全運(yùn)輸義務(wù)】承運(yùn)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)將旅客、貨物安全運(yùn)輸?shù)郊s定地點(diǎn)。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》
第七百二十五條
租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《中華人民共和國(guó)民法典》
第七百二十六條
出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；
但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。
出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。