法律分析：房屋租賃一定要備案。法律依據：《中華人民共和國民法典》 第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

房屋租賃合同不是必須備案，房屋租賃合同登記備案主要是為了加強管理，同時讓大家知道該房屋已經租出去了。
法律分析
租賃雙方應在合同訂立后三十日內持身份證明、房地產交易合同登記申請表、房屋所有權證或者其他合法權屬證明、房屋租賃合同等材料到房屋租賃管理辦公室進行登記，辦理房屋租賃登記備案。對于經營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內帶著相關材料到房屋所在地的房產管理部門辦理登記備案手續。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護承租人的權益，最好還是登記備案，否則就可能發生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風險。房屋租賃合同辦理登記備案后，具有下列對抗第三人效力：①在租賃期間出租人出售該房屋的，承租人在同等條件下有優先購買權;②租賃期屆滿出租人需將該房屋再出租的，承租人在同等條件下有優先承租權;③房屋租賃期間，出租人將該房屋出售給第三人，第三人應繼續履行原租賃合同;④房屋租賃期間，出租人將已出租的房屋設定抵押，該抵押物被依法處分給第三人的，第三人應繼續履行原租賃合同。
法律依據
《商品房屋租賃管理辦法》
第十四條 房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。
第十九條 房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。

房屋租賃合同并非都需要進行登記備案，需要根據房屋性質的不同分情況考慮。對于經營性用房來說，房屋租賃合同的簽訂、變更、終止，出租人和承租人都一定要在30日內，帶著相關材料到房屋所在地的房產管理部門辦理登記備案手續。
不能出租的房子有哪些
1、沒有《屋所有權證》的。沒有房屋所有權證，一種可能是房屋權屬不清，如果產生爭議，會殃及承租人;另一種是即使房屋權屬清楚，但承租人無從了解出租房屋者是不是房屋所有權人，有無出租房屋的權利。
2、被司法、行政機關查封的房屋，或是行使房地產權利時受到一定限制的房屋。這類房屋，有的是有權屬糾紛的，有的是因房屋所有人負債甚至有違法行為的，因而這類房屋有可能被司法機關判歸他人所有，也有可能被拍賣。還有一些房屋在行使權利時受到一定限制，如已經抵押的房屋，必須經抵押權人同意才能出租，否則，租賃行為是不合法的。
3、共有房屋未經共有人同意。共有房屋權利應當共同地行使權利和義務，沒有共有人同意，就不能訂立有效、合法的租賃合同。
4、違法建設的房屋。違法建設的房屋無法領取房屋所有權證，對于影響城市規劃、市容或他人的違法建設，還將被責令拆除。違法建設的房屋對使用人的安全使用也沒有保障。
5、其他有關法律、法規禁止出租的房屋。辦理了房屋租賃備案登記，不但可以杜絕以上幾類房屋出租，而且在辦理備案登記時，必須填寫建設部監制統一的規范文本，對租賃雙方的權利和義務規定比較明確，可以使雙方的合法權益得到法律保障，避免或減少日后可能出現的爭議。

法律主觀：

租賃房屋時需要依法辦理登記備案手續。租賃雙方應在合同訂立后三十日內持身份證明、房地產交易合同登記申請表、房屋所有權證或者其他合法權屬證明、房屋租賃合同等到房屋租賃管理辦公室登記；租賃工作人員審查監證后予以簽署初審意見；進行二交審查，簽署二審意見；交納規定稅費，發放《房屋租賃登記證》。

法律客觀：

《商品房屋租賃管理辦法》第十四條 房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。 《商品房屋租賃管理辦法》第十九條 房屋租賃登記備案內容發生變化、續租或者租賃終止的，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續或者注銷手續。