適用情形是： 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 同等條件包括總價(jià)款、支付方式、支付時(shí)間、親屬關(guān)系、交房時(shí)間等各種因素。 《 民法典 》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利； 但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。 出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

一、我國法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍

我國法律設(shè)定的優(yōu)先購買權(quán)有以下幾種情況。

(一)按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)

【相關(guān)法條】

《民法典》第305條規(guī)定“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”這是一種以物權(quán)為基礎(chǔ)而設(shè)定的優(yōu)先購買權(quán)，是以所有權(quán)的份額即權(quán)利這一無體物作為買賣的標(biāo)的物。

(二)共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第九十二條規(guī)定“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”顯然這也是以物權(quán)為基礎(chǔ)的而設(shè)立的優(yōu)先購買權(quán)，所不同的是買賣的標(biāo)的物是有形物。在此原共有人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，不僅必須是出賣的財(cái)產(chǎn)的原共同共有人，還必須是出賣的財(cái)產(chǎn)與原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，原共有人才能享有優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣的財(cái)產(chǎn)與原共有人分得的財(cái)產(chǎn)不屬于一個(gè)整體或者配套使用的，則原共有人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。但這一規(guī)定一方面規(guī)定原有的共有財(cái)產(chǎn)已經(jīng)分割，說明了共有財(cái)產(chǎn)因分割后已轉(zhuǎn)化為各個(gè)共有人獨(dú)立財(cái)產(chǎn)。另一方面卻又規(guī)定，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套使用，則前后矛盾，值得商榷。

(三)原股東的優(yōu)先購買權(quán)

我國《公司法》第三十五條第三款規(guī)定：“經(jīng)股東同意、轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優(yōu)先購買權(quán)。”這是僅針對有限責(zé)任公司的股東在轉(zhuǎn)讓其出資時(shí)設(shè)定其他股東享有的優(yōu)先購買權(quán)，這也是基于物權(quán)的基礎(chǔ)上而設(shè)定的，標(biāo)的物是無形的權(quán)利，因?yàn)楣蓶|的出資所得到的是在公司里享有的股權(quán)，所以這種轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)就是股權(quán)的買賣。

(四)承租人的優(yōu)先購買權(quán)

承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指出租人將出租房屋出賣時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承擔(dān)人在同等條件，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《民法典》第726條也規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。”盡管《民法典》沒有明確規(guī)定提前通知的期限，只限定為出賣之前的合理期限內(nèi)，但審判實(shí)踐一般仍以三個(gè)月作為提前通知的合理期限。至此，《民法典》在債權(quán)關(guān)系基礎(chǔ)上確定了優(yōu)先購買權(quán)的制度。

二、優(yōu)先購買權(quán)制度的分析評價(jià)

優(yōu)先購買權(quán)是法律設(shè)定的權(quán)利，它只能依據(jù)法律規(guī)定所產(chǎn)生，不允許當(dāng)事人自由約定設(shè)立。這一制度設(shè)立的理論依據(jù)就在于要保持財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)一致性。以穩(wěn)定社會(huì)家庭倫理關(guān)系，穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活秩序，這也是優(yōu)先購買權(quán)制度的立法目的，但這一制度實(shí)施的法律效果如何，社會(huì)效果如何，為此所付出的代價(jià)等，都是值得我們分析探討的。

第一，優(yōu)先購買權(quán)是建立在限制所有權(quán)人的處分權(quán)的行使，損害所有權(quán)人的利益基礎(chǔ)之上的。我們知道，所有權(quán)包括著財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。只要財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬明確，所有權(quán)人就可以充分地行使所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。所有權(quán)人在行使這些權(quán)利時(shí)，只要不損害社會(huì)公共利益和他人利益，其權(quán)利的行使就不應(yīng)受到不合理的限制。那么，出賣原共有財(cái)產(chǎn)的共有人、轉(zhuǎn)讓自己擁有的股權(quán)的股東、出賣出租房屋的出租人是否損害了原共有人，其他股東或承租人的利益呢_事實(shí)上，并非如此，因?yàn)檗D(zhuǎn)讓出賣共同共有財(cái)產(chǎn)只不過是改變共有財(cái)產(chǎn)的主體而已。也許有人認(rèn)為，這種主體的改變會(huì)造成共有財(cái)產(chǎn)主體的不和諧，不穩(wěn)定，影響到財(cái)產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作的效果等。不可否認(rèn)這種情況會(huì)存在。但實(shí)際上這種情況法律上已經(jīng)予以解決。如合伙關(guān)系，在合伙經(jīng)營中增加合伙人(這里的增加就是改變了原合伙人，并非一定是合伙人數(shù)的增加)。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第五十一條規(guī)定：“在合伙經(jīng)營過程中，書面協(xié)議有約定的，按照書面協(xié)議處理，書面協(xié)議未約定的須經(jīng)全體合伙人同意，未經(jīng)全體合伙人同意的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合伙無效。”又如股東關(guān)系，公司法規(guī)定“股東轉(zhuǎn)讓出資，須經(jīng)三分之二以上股東同意。”這就明確了原合伙人接納新的合伙人、原股東接納新的股東條件。至于在家庭財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系中，某一共有人將其占有的、未曾分割的財(cái)產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給其他人顯然是無效的轉(zhuǎn)讓行為。因?yàn)榧彝ヘ?cái)產(chǎn)共有關(guān)系的形成是基于血緣關(guān)系、婚姻關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系而形成的。是特定主體的特定權(quán)利。其他人不可能因取得該項(xiàng)權(quán)利而成為家庭成員，更不能以取得這一權(quán)利而要求分家析產(chǎn)或?qū)彝ヘ?cái)產(chǎn)行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

第二，優(yōu)先購買權(quán)違背了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，阻礙了財(cái)產(chǎn)資源的流轉(zhuǎn)效用。市場的主體是人，因此市場更注重于人的意志，為人的意志的發(fā)揮提供各種舞臺和機(jī)會(huì)并制約著人們違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的活動(dòng)。因此，人們只能遵循著市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在市場上，人們根據(jù)自己的意志，決定著出賣自己的財(cái)產(chǎn)，賣價(jià)多少、賣給誰，這些都隨著市場的變化而變化。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場更加發(fā)達(dá)完善，市場的變化更是繁雜多樣，機(jī)會(huì)稍縱即逝。如果面對人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)行為設(shè)置各種障礙的話，無疑將會(huì)對人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生更大的阻礙。以承租人優(yōu)先購買權(quán)為例。當(dāng)出租人看到市場行情有利，欲將自己的房屋出賣的時(shí)候，是期望著買受人間的競爭，賣出自己所希望的最高之價(jià)格，如果這時(shí)，出租人告知承租人欲出賣房屋之事，但買賣價(jià)格等其他條件不能馬上達(dá)成協(xié)議確定下來。因?yàn)槌鲎馊诉€希望著其他買受人出更高的價(jià)格條件更有利。在出賣房屋的出租人，幾易買受人，經(jīng)過艱辛的討價(jià)還價(jià)，最后感到條件滿意，欲與買受人簽訂買賣協(xié)議時(shí)，卻不能夠與買受人簽訂房屋買賣協(xié)議。因?yàn)檫@時(shí)所簽的協(xié)議將可能是無效的，所以出租人只能依法告知承租人，并靜候承租人可能長達(dá)三個(gè)月期間所做出的決定。承租人可悠然自在地坐享他人談妥的買賣房屋的條件，承租人永遠(yuǎn)不會(huì)出比其他買受人更高的價(jià)格、更高的條件。在這里法律已經(jīng)把優(yōu)先購買權(quán)人立于不敗之地。而如在三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)承租人表示不接受該房屋買協(xié)議時(shí)，也許市場發(fā)生變化，這間房屋在原來協(xié)議的條件下就賣不出去了。另外，財(cái)產(chǎn)出賣人出賣財(cái)產(chǎn)還受著出賣人的心理需求的影響，譬如選擇怎么樣的鄰居、買受人的素質(zhì)、誠信程度等因素，都會(huì)影響到出賣人出買財(cái)產(chǎn)時(shí)的心理狀態(tài)。在同等條件下，甚至在不同條件下，往往由于出賣人的心理需求的影響，就決定了出賣人寧愿將房屋出買給自己所選擇的買受人而不賣給優(yōu)先購買權(quán)人。所以說優(yōu)先購買權(quán)忽視了人的心理需求，不符合市場競爭規(guī)則，限制了市場的活力，顯然是不妥的。

第三，優(yōu)先購買權(quán)在審判實(shí)踐中發(fā)揮不可預(yù)期的積極作用。優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，是將來可能取得的權(quán)利。同時(shí)也是一種形成權(quán)，在一定條件形成后，才能行使的權(quán)力，沒有一定條件的形成，優(yōu)先購買權(quán)就不得行使。因此這種權(quán)利的行使是不能確定的。某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)決定出賣與否取決于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的意志。其他組織、個(gè)人不得干預(yù)，而在出賣財(cái)產(chǎn)人未按優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定出賣財(cái)產(chǎn)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人提起訴訟，在訴訟過程中，出賣人決定該財(cái)產(chǎn)不賣了，這時(shí)主張優(yōu)先購買權(quán)就失去了事實(shí)依據(jù)。仍以承租人的優(yōu)先購買權(quán)為例。在出租人出賣出租房屋，未按法律規(guī)定通知承租人，承租人請求人民法院宣告該房屋買賣關(guān)系無效。人民法院據(jù)此判決：宣告出賣人與其他買受人之間的房屋買賣無效。但這種判決實(shí)際上解決的是出賣人與買受人買賣房屋行為的效力問題，并不能保證承租人的優(yōu)先購買權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。如判決后出租人決定不賣出租房屋，承租人也就只能期待著。甚至等到租賃期屆滿，出租人將承租人掃地出門，再另行出賣或出租。

三、一點(diǎn)建議

綜上所述，設(shè)立法定優(yōu)先購買權(quán)所付出的代價(jià)太大，且實(shí)踐證明法定優(yōu)先購買權(quán)與現(xiàn)時(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活、人的思想觀念不相適應(yīng)，并未產(chǎn)生我們所期望的積極效果，應(yīng)予以修改，同時(shí)承認(rèn)約定優(yōu)先購買權(quán)的效力。

法律主觀：

優(yōu)先購買權(quán)行使的條件有雙方應(yīng)在同等情況下，比如同樣的價(jià)格，一方約定分期付款，一方約定一次性付款，這種情形就不是同等條件。股東優(yōu)先購買權(quán)屬于法定權(quán)利，具有股東資格的人就享有優(yōu)先購買權(quán)。

法律客觀：

《公司法》第七十一條 有限責(zé)任公司的股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部或者部分股權(quán)。 股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓。其他股東半數(shù)以上不同意轉(zhuǎn)讓的，不同意的股東應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)；不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。 經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東有優(yōu)先購買權(quán)。 第一百三十九條 記名股票，由股東以背書方式或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他方式轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓后由公司將受讓人的姓名或者名稱及住所記載于股東名冊。 股東大會(huì)召開前二十日內(nèi)或者公司決定分配股利的基準(zhǔn)日前五日內(nèi)，不得進(jìn)行前款規(guī)定的股東名冊的變更登記。但是，法律對上市公司股東名冊變更登記另有規(guī)定的，從其規(guī)定。