適用情形是： 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。 同等條件包括總價款、支付方式、支付時間、親屬關系、交房時間等各種因素。 《 民法典 》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利； 但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。 出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

一、我國法律規定優先購買權的適用范圍

我國法律設定的優先購買權有以下幾種情況。

(一)按份共有人的優先購買權

【相關法條】

《民法典》第305條規定“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”這是一種以物權為基礎而設定的優先購買權，是以所有權的份額即權利這一無體物作為買賣的標的物。

(二)共同共有人的優先購買權

最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第九十二條規定“共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。”顯然這也是以物權為基礎的而設立的優先購買權，所不同的是買賣的標的物是有形物。在此原共有人是否享有優先購買權，不僅必須是出賣的財產的原共同共有人，還必須是出賣的財產與原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，原共有人才能享有優先購買權。如果出賣的財產與原共有人分得的財產不屬于一個整體或者配套使用的，則原共有人不能享有優先購買權。但這一規定一方面規定原有的共有財產已經分割，說明了共有財產因分割后已轉化為各個共有人獨立財產。另一方面卻又規定，如果出賣的財產與原共有人分得的財產屬于一個整體或配套使用，則前后矛盾，值得商榷。

(三)原股東的優先購買權

我國《公司法》第三十五條第三款規定：“經股東同意、轉讓的出資，在同等條件下，其他股東對該出資有優先購買權。”這是僅針對有限責任公司的股東在轉讓其出資時設定其他股東享有的優先購買權，這也是基于物權的基礎上而設定的，標的物是無形的權利，因為股東的出資所得到的是在公司里享有的股權，所以這種轉讓實質就是股權的買賣。

(四)承租人的優先購買權

承租人的優先購買權，是指出租人將出租房屋出賣時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人購買房屋的權利。我國《城市私有房屋管理條例》第十一條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承擔人在同等條件，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《民法典》第726條也規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件下優先購買的權利。”盡管《民法典》沒有明確規定提前通知的期限，只限定為出賣之前的合理期限內，但審判實踐一般仍以三個月作為提前通知的合理期限。至此，《民法典》在債權關系基礎上確定了優先購買權的制度。

二、優先購買權制度的分析評價

優先購買權是法律設定的權利，它只能依據法律規定所產生，不允許當事人自由約定設立。這一制度設立的理論依據就在于要保持財產的所有權與使用權一致性。以穩定社會家庭倫理關系，穩定社會經濟生活秩序，這也是優先購買權制度的立法目的，但這一制度實施的法律效果如何，社會效果如何，為此所付出的代價等，都是值得我們分析探討的。

第一，優先購買權是建立在限制所有權人的處分權的行使，損害所有權人的利益基礎之上的。我們知道，所有權包括著財產的占有、使用、收益、處分的權利。只要財產的權屬明確，所有權人就可以充分地行使所有權的四項權能。所有權人在行使這些權利時，只要不損害社會公共利益和他人利益，其權利的行使就不應受到不合理的限制。那么，出賣原共有財產的共有人、轉讓自己擁有的股權的股東、出賣出租房屋的出租人是否損害了原共有人，其他股東或承租人的利益呢_事實上，并非如此，因為轉讓出賣共同共有財產只不過是改變共有財產的主體而已。也許有人認為，這種主體的改變會造成共有財產主體的不和諧，不穩定，影響到財產經營運作的效果等。不可否認這種情況會存在。但實際上這種情況法律上已經予以解決。如合伙關系，在合伙經營中增加合伙人(這里的增加就是改變了原合伙人，并非一定是合伙人數的增加)。依據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第五十一條規定：“在合伙經營過程中，書面協議有約定的，按照書面協議處理，書面協議未約定的須經全體合伙人同意，未經全體合伙人同意的，應當認定合伙無效。”又如股東關系，公司法規定“股東轉讓出資，須經三分之二以上股東同意。”這就明確了原合伙人接納新的合伙人、原股東接納新的股東條件。至于在家庭財產共有關系中，某一共有人將其占有的、未曾分割的財產份額轉讓給其他人顯然是無效的轉讓行為。因為家庭財產共有關系的形成是基于血緣關系、婚姻關系、收養關系而形成的。是特定主體的特定權利。其他人不可能因取得該項權利而成為家庭成員，更不能以取得這一權利而要求分家析產或對家庭財產行使占有、使用、收益、處分的權利。

第二，優先購買權違背了市場經濟規律，阻礙了財產資源的流轉效用。市場的主體是人，因此市場更注重于人的意志，為人的意志的發揮提供各種舞臺和機會并制約著人們違反市場經濟規則的活動。因此，人們只能遵循著市場經濟規律來進行經濟活動。在市場上，人們根據自己的意志，決定著出賣自己的財產，賣價多少、賣給誰，這些都隨著市場的變化而變化。隨著市場經濟的發展，市場更加發達完善，市場的變化更是繁雜多樣，機會稍縱即逝。如果面對人們的經濟活動行為設置各種障礙的話，無疑將會對人的經濟活動產生更大的阻礙。以承租人優先購買權為例。當出租人看到市場行情有利，欲將自己的房屋出賣的時候，是期望著買受人間的競爭，賣出自己所希望的最高之價格，如果這時，出租人告知承租人欲出賣房屋之事，但買賣價格等其他條件不能馬上達成協議確定下來。因為出租人還希望著其他買受人出更高的價格條件更有利。在出賣房屋的出租人，幾易買受人，經過艱辛的討價還價，最后感到條件滿意，欲與買受人簽訂買賣協議時，卻不能夠與買受人簽訂房屋買賣協議。因為這時所簽的協議將可能是無效的，所以出租人只能依法告知承租人，并靜候承租人可能長達三個月期間所做出的決定。承租人可悠然自在地坐享他人談妥的買賣房屋的條件，承租人永遠不會出比其他買受人更高的價格、更高的條件。在這里法律已經把優先購買權人立于不敗之地。而如在三個月內，當承租人表示不接受該房屋買協議時，也許市場發生變化，這間房屋在原來協議的條件下就賣不出去了。另外，財產出賣人出賣財產還受著出賣人的心理需求的影響，譬如選擇怎么樣的鄰居、買受人的素質、誠信程度等因素，都會影響到出賣人出買財產時的心理狀態。在同等條件下，甚至在不同條件下，往往由于出賣人的心理需求的影響，就決定了出賣人寧愿將房屋出買給自己所選擇的買受人而不賣給優先購買權人。所以說優先購買權忽視了人的心理需求，不符合市場競爭規則，限制了市場的活力，顯然是不妥的。

第三，優先購買權在審判實踐中發揮不可預期的積極作用。優先購買權是一種期待權，是將來可能取得的權利。同時也是一種形成權，在一定條件形成后，才能行使的權力，沒有一定條件的形成，優先購買權就不得行使。因此這種權利的行使是不能確定的。某項財產決定出賣與否取決于財產所有權人的意志。其他組織、個人不得干預，而在出賣財產人未按優先購買權的規定出賣財產時，優先購買權人提起訴訟，在訴訟過程中，出賣人決定該財產不賣了，這時主張優先購買權就失去了事實依據。仍以承租人的優先購買權為例。在出租人出賣出租房屋，未按法律規定通知承租人，承租人請求人民法院宣告該房屋買賣關系無效。人民法院據此判決：宣告出賣人與其他買受人之間的房屋買賣無效。但這種判決實際上解決的是出賣人與買受人買賣房屋行為的效力問題，并不能保證承租人的優先購買權得到實現。如判決后出租人決定不賣出租房屋，承租人也就只能期待著。甚至等到租賃期屆滿，出租人將承租人掃地出門，再另行出賣或出租。

三、一點建議

綜上所述，設立法定優先購買權所付出的代價太大，且實踐證明法定優先購買權與現時社會經濟生活、人的思想觀念不相適應，并未產生我們所期望的積極效果，應予以修改，同時承認約定優先購買權的效力。

法律主觀：

優先購買權行使的條件有雙方應在同等情況下，比如同樣的價格，一方約定分期付款，一方約定一次性付款，這種情形就不是同等條件。股東優先購買權屬于法定權利，具有股東資格的人就享有優先購買權。

法律客觀：

《公司法》第七十一條 有限責任公司的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。 股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權；不購買的，視為同意轉讓。 經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。 第一百三十九條 記名股票，由股東以背書方式或者法律、行政法規規定的其他方式轉讓；轉讓后由公司將受讓人的姓名或者名稱及住所記載于股東名冊。 股東大會召開前二十日內或者公司決定分配股利的基準日前五日內，不得進行前款規定的股東名冊的變更登記。但是，法律對上市公司股東名冊變更登記另有規定的，從其規定。