法律分析：二手房買賣合同違約金是可以這樣約定的：1、雙方可以約定，在一方當事人違約后，由違約方向對方支付一定數額的違約金；2、雙方還可以約定違約金的計算方法，在其中一方當事人違約后，根據約定的計算方法，得出具體的違約金數額，然后由違約方將違約金支付給對方。以上兩種方法，雙方當事人可以選擇其一。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

對于廣大購房者來說，如果能買到稱心如意的房子是一件令人高興的事兒。一、二手房合同違約怎么處理1、如果同意解除合同，要求買家按照合同約定承擔違約責任。不同意解除合同，要求繼續履行合同，并要求賣家承擔違約金。在二手房買賣過程中，很多人對于違約金存在誤解，導致房屋買賣合同不能正確簽訂，或者不能實現己方的意愿。2、在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20％。很多人以為違約金多只能約定為20％。其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規定了定金不能超過合同總金額的20％，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據自己的意愿協商確定。3、在二手房買賣合同中，通常會約定一種滯納金，主要是針對遲延履行合同義務時，違約方需支付的；另外一種是違約金，通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時，違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹，或者對法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20％或者更高額的違約金，但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行，一般參照滯納金追究違約責任。4、違約金可以由買賣雙方依據自己的意愿協商確定，但如果發生糾紛，并不一定能完全按照約定的數額執行。因為我們國家合同法的違約責任是一種補償，只是彌補損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實際損失進行調整。5、因此房屋買賣雙方要結合上述法律規定，依據自己的實際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益一般來說，20％是約定違約金中較高標準。實際上，法律對此沒有嚴格限制，只要不顯失公平，法院將依照合同約定判決。二、二手房合同違約需要承擔哪些責任1、房屋買賣在二手房買賣中，簽訂了合同，合同生效后是具有法律效力的，但有時候也會出現違約的現象。關于違約責任的構成要件：（1）有違約行為；（2）有損害事實；（3）違約行為與損害事實之間存在因果關系；（4）無免責事由。2、免責事由也稱免責條件，是指當事人對其違約行為免于承擔違約責任的事由。合同法上的免責事由可分為兩大類，即法定免責事由和約定免責事由。法定免責事由是指由法律直接規定、不需要當事人約定即可援用的免責事由，主要指不可抗力；約定免責事由是指當事人約定的免責條款。3、根據中國法律的規定，所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況不可抗力的要件為：（1）不能預見，即當事人無法知道事件是否發生、何時何地發生、發生的情況如何。對此應以一般人的預見能力為標準加以判斷；（2）不能避免，即無論當事人采取什么措施，或即使盡了大努力，也不能防止或避免事件的發生；（3）不能克服，即以當事人自身的能力和條件無法戰勝這種客觀力量；（4）客觀情況，即外在于當事人的行為的客觀現象（包括第三人的行為）。以上就是二手房購房合同違約的處理方法。買賣雙方在有一方出現違約，可直接按照合同上規定承擔違約責任，如對方不按合同進行違約賠償，可走法律流程。

《民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

二手房買賣中的違約金調整

一、關鍵詞:二手房買賣、違約金、調整、填平原則

在二手房買賣合同中，買賣雙方經常就某些特別關心的事項約定違約金條款。就筆者所見幾大中介提供的格式條款中，約定的違約金數額往往較高，甚至部分約定的違約金數額達到了總房價款的 20%。司法實踐中，一旦合同當事人違約，約定多少違約金法院就會判決多少嗎?

二、懂法重點：

第一，什么是違約金?《民法典》第585條第1款規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。因此，違約金，是指合司雙方對合同履行中出現違約情形時預先約定的責任承擔方式。約定違約金的優點在于守約方無需舉證證明損失數額，即可通過約定要求違約方承擔責任。

第二，生效判決如何看待違約金的性質?理論上，根據公平原則和誠實信用原則，在合同法的違約責任領域一般適用填平原則，即守約方應獲違約賠償填平其因違約產生的損失即可。因此，《民法典》第585條第2款規定約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。正因為法律明確規定違約金以實際損失為基礎，生效判決對違約金的功能還作出如下認定:違約金條款在功能上以補償為主，懲罰為輔。通俗來說，無論違約金如何約定，在當事人對違約金的數額提出異議的情況下，法院需要審查違約金是否過分高于或低于實際損失。確保違約金能夠充分補償守約方實際損失并適度懲罰違約方。

第三，對方違約時應該如何主張違約金?

實踐中，對違約金條款的適用，有生效判決指出:在違約責任的證明責任的分配上，違約方認為違約金過高請求酌減的，應首先由違約方承擔違約金約定明顯過高的初步證明責任，之后證明責任轉移至買受人，由其證明具體損失。調整違約金，應依照公平原則和誠實信用原則，根據案件具體情況，以違約造成的損失為基礎，綜合考量合同履行程度、當事人過錯程度、履行利益損失、是否存在過錯相抵、損益相抵、履行減損義務情形等因素。因此，在二手房買賣合同關系中，如果對方違約，作為守約方，我們必須盡可能收集足以自己實際損失的證據，在違約金足以彌補損失的情況下，向法院舉證證明實際損失，可以避免法院調整違約金;在違約金不足以彌補損失的情況下，通過證明實際損失情況申請法院調高違約金。

第四，我方違約時如何避免承擔不必要的違約責任?如前所述，《民法典》第585條第2款規定的違約金調整規則存在前提條件，即無論是調高還是調低違約金，均需以一方當事人申請為前置條件。在二手房買賣含同中，如因故已出現違約，訴訟中又認為對方主張的違約金過高則必須向法院來申請調整違約金除此以外，還應該盡可能收集證據證明對方的實際損失情況，并以此為根據申請法院盡可能降低違約金數額，避免承擔不必要的違約責任。

三、1.典型案例:

嚴某與張某簽署房屋買賣合同，約定嚴某以700余萬的價格從張某處購買二手房一套。同時合同約定，張某在辦理完房屋所有權登記手續后3日內將房屋內戶口遷出，否則按總房價款的5%支付違約金。但在房屋辦理完過戶手續近一年后，嚴某發現其所購房屋內還存有其他人的戶口。因此，嚴某向法院訴請張某賠償違約金35萬余元。

2.   法院判決：

法院生效判決認為:張某負有遷出戶口的義務而未履行構成違約應當承擔違約責任，但張某的違約行為并未給嚴某造成實際損失亦未對嚴某的戶口遷入造成影響，結合張某過錯程度、購房款數額、嚴某未提供證據以證明其損失等因素，最終認定雙方約定的違約金較高，對張某應支付的違約金數額酌情下調至5萬元。