—《合同法》第758
　　是指集體經(jīng)濟組織成員基于特定身份，無償從本集體經(jīng)濟組織取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟組織，使用權(quán)歸農(nóng)村居民，即是集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員，因此，具有無償性、福利性和限制轉(zhuǎn)讓性。農(nóng)村的房屋買賣標的不僅涉及房屋，還包含相應的宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。但宅基地上房屋買賣現(xiàn)象在生活中非常普遍，司法實踐中長期大量存在，筆者（廣東博浩律師事務所何煥明）就廣州市法院對此類案件的審判結(jié)果與趨勢，結(jié)合代理此類案件的經(jīng)驗，總結(jié)了宅基地上房屋或農(nóng)村房屋買賣中的注意事項，供當事人受自身經(jīng)濟條件的限制不得于冒風險購買農(nóng)村房屋時參考，以便發(fā)生糾紛時將損失降到最低。
　　根據(jù)《合同法》第條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。57
　　實踐中，法院根據(jù)合同履行狀況以及雙方當事人就房屋返還的意思是否一致，作出不同的判決：
　　（二）對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當事人是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。
　　（四）無效房屋買賣合同所涉及的農(nóng)村房屋征地拆遷的處理。現(xiàn)實征地拆遷中政府及相關(guān)用地部門或單位一般只認可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認為可以按以下原則處理：
　　2，根據(jù)安置利益的不同形態(tài)，可以作不同的處理。如果安置利益為經(jīng)濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質(zhì)上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以補償。如果安置利益是優(yōu)惠購買安置房屋，則可以按安置房市價與優(yōu)惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給予買受人適當居住利益損失的補償。
　　從以上分析看，具體到購買農(nóng)村房屋時，只要選擇合適位置的農(nóng)村宅基地房屋并在簽訂買賣合同時對合同條款的細節(jié)做好充分的約定，是可以放心購買的，在遇到出賣人反悔請求解除合同時，買受人的利益也能獲得最大限度的保護。筆者遇到的案件，多數(shù)是當事人為減少費用自行協(xié)議的，沒有第三方如公證處或律師見證，結(jié)果損害了買受人的利益居多。因此，筆者建議，買受人應當委托此類業(yè)務具豐富的律師見證，以保障十幾年后可能出現(xiàn)的風險。

【法律分析】：無錢退還的情況下進行協(xié)商約定，如果還不行可以向人民法院提起訴訟。宅基地買賣合同由于違反了我國法律的強制性規(guī)定，應當被認定為無效的合同，這時候推定雙方都對合同的無效事由存在法定的過錯，因此當事人應當各自承擔相應的過錯責任。這主要因為，我國法律明確規(guī)定了：宅基地屬于村民集體所有，村民僅僅享有宅基地的使用權(quán)。村民個人無權(quán)處分宅基地的所有權(quán)，而且宅基地的使用權(quán)的流轉(zhuǎn)受到嚴格的限制。 【法律依據(jù)】：《中華人民共和國民法典》 第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。