肺炎疫情構成“不可抗力”，但并不意味著能直接減免房租，能否減免房租還需具體問題具體分析。      第一步:先看《租賃合同》是否有關于不可抗力之約定:      出租人與承租人的房屋租賃法律關系，是以《租賃合同》來對標。肺炎疫情這一不可抗力的事由發生以后，如果《租賃合同》已經就能否減免減免租金、減免多少、減免條件等進行了明確具體的約定，根據意思自治優先的合同原則，應當遵循該合同約定。當然，此處所言合同約定(意思自治)是建立在合法框架內的約定，約定內容不能違反法律的強制性規定，否則會因違反《合同法》第四十條、第五十二條或第五十三條等規定而被歸于無效。      換言之，如果你的租賃合同恰好明確約定了不可抗力減免的情形且雙方無爭議，那恭喜你，可以不用往下看了;如果你的租賃合同沒約定或約定不明，能否減免房租，還請繼續往下看。      第二步:《租賃合同》對不可抗力出現后沒有特別約定或約定不明的，則根據以下不同情況區別處理:      《合同法》第一百一十七條規定:“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”很明顯，如果適用該規定，能否減免租金的關鍵在于是否“因不可抗力導致不能履行合同”。在《租賃合同》中，出租人的義務是交付合法且可供正常使用的房屋;承租人的義務就是合法、合理、合約地使用房屋，并按時支付租金等款項。如果承租人意欲主張減免租金，其主張應符合“因不可抗力導致不能履行合同的”這一硬性要件，否則可能得不到支持。而承租人“不能履行合同”指的正是因肺炎疫情，租賃房屋被勒令關閉、被斷水斷電、被限期使用等情形。如確實屬于上述“不能履行合同”之情形，則可以根據不可抗力對租賃合同“不能履行”方面的影響力，綜合判斷減免租金的具體數額。當然，租金減免的具體數額還是需要出租人和承租人雙方協商一致確定，否則只能訴諸法院或仲裁，耗時費力。