承租人不享有優先權的情形
具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使優先購買權的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務后,承租人在15日內未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的.
優先購買權限制性保護的發展及其應用
基于承租人優先購買權的價值與社會經濟發展存在一定程度的不協調性,理論和實務界均提出對承租人優先購買權的限制性保護需求.
從國外的立法、司法實踐來看,承租人優先購買權的限制性保護主要體現在以下幾個方面:
1、房屋部分承租、整體轉讓情形.當承租人所租賃的房屋與一起出售的其他房屋相分離明顯會給出租人造成損失時,承租人不得就其承租部分行使優先購買權,如出租人出售成套房屋或必須將房屋整體出售情形.
2、出租人基于某種特殊人身關系低價出售房屋情形.如果出租人將房屋以明顯低于市價出賣房屋是基于某種特殊的身份關系,如親朋好友、單位職工等,離開該特殊的身份關系,出租人不愿出賣房屋或不愿以明顯低于市價價格出賣房屋的,承租人在此情形下不享有優先購買權.
3、租賃房屋非基于買賣而發生權利轉讓的情形.如贈與、遺贈和繼承場合;另在出于公共利益目的而實施的征收、征用等情形,租賃房屋的物權變動是基于公法手段實現,此屬于所有權的原始取得,承租人亦不得行使優先購買權.
4、租賃房屋基于"視為出賣"的情形.(1)出租人以房屋所有權出資,因企業的收購、合并或者分立而變更房屋所有人,出租人以自有房屋作價與他人合作擴建、改建房屋等,此類情形下由于出租人的目的不在于通過出讓房屋所有權而取得價金,承租人不得行使優先購買權;(2)出租人將房屋以產權置換的方式進行的互易場合,如果出租人的目的在于獲得第三人的房屋所有權,則承租人不能行使優先購買權;(3)抵押權人行使抵押權或出租人以房屋抵債情形,因出租人的目的是通過房屋所有權的轉移實現抵押權的消滅或代替金錢的給付,承租人不能行使優先購買權.
上文講述了承租人不享有優先權的情形.房屋承租人優先購買權作為一項法定權利,操作步驟可以參照上文,但是要按照制度來嚴格執行,這個大家一定要妥善處理,以上就是本文的全部內容,看完了上文中小編具體的分析和總結后,相信各位心中已經都有了自己的認知和理解.

法律主觀：

具有下列情形之一，承租人主張優先購 買房 屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使優先購買權的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的； （四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。 《最高人民法院關于審理城鎮 房屋租賃合同糾紛 案件具體應用法律若干問題的解釋》 第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使優先購買權的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的； （四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第三百零五條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。 《中華人民共和國民法典》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。