雙方當事人若是以不動產作為抵押，擔保他們之間的債權債務關系，則需訂立不動產抵押合同。那么不動產抵押合同，生效條件都有哪些？
不動產抵押合同生效條件
《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”。不動產抵押合同屬于設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。
抵押合同是抵押權設立的原因，抵押權設立是合同當事人履行抵押合同的結果，因此僅有抵押合同并不必然導致抵押權的設立。根據《物權法》有關規定，“不動產抵押權的設立應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”，如果義務人沒有履行抵押登記手續，抵押權并沒有設立，因此，未辦理物權登記的，合同對方不能享有物權的優先受償權。
不動產抵押合同中，抵押登記對合同效力有什么影響？
合同法第44條第2款規定“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效時，依照其規定。”擔保法第41條規定“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效。”依上述法律規定，不動產抵押合同應自辦理抵押物登記之日起生效。但根據合同成立與生效的構成要件及相互關系，抵押登記對不動產抵押合同效力的影響應細化到以下三個方面：
1、抵押登記不是不動產抵押合同的成立要件。因為合同是當事人合意的結果，是合同自由原則的體現，只要當事人雙方根據要約和承諾的規則就合同的主要條款達成一致意見，并據擔保法的規定簽訂了書面形式的抵押合同，不動產抵押合同即告成立。而抵押登記是當事人合意以外的因素，不屬于合同成立要件的范疇，所以不動產抵押合同是否成立，不受抵押物是否進行登記的影響。
2、抵押登記不是不動產抵押合同的有效要件。合同是否有效，體現了國家對意思自治的合理干預。合同法第五十二條規定了合同無效的五種情形，“(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或若第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”而法律、行政法規對抵押登記的規定，不屬于強制性規范，因此不能絕對地以抵押物是否進行登記來認定不動產抵押合同是否有效。
不動產抵押如何理解？
不動產抵押是債務人以不動產作為抵押。但法律禁止流通或禁止強制執行的財產不得作為抵押物。
抵押是債務人或第三人對債權人以一定財產作為清償債務擔保的法律行為。提供抵押財產的債務人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財產稱為抵押物;債權人則為抵押權人。
這里指的第三人通常是保證人，抵押物不一定由債務人提供，保證人也可以通過抵押的形式為債務人提供保證。
不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日設立;當事人以不動產設定抵押，抵押權自抵押合同生效時設立，但未經登記不得對抗善意第三人。

不動產抵押合同的生效要件如下：
1.合同雙方具有相應的民事行為能力；
2.雙方表達訂立和同的意思是其真實的意思表示；
3.雙方達成訂立合同的一致表示，以一方發出要約另一方對要約做出承諾的方式來表示；
4.合同內容不違反公序良俗以及法律、行政法規的效力性強制性規定；
5.主合同有效；
6.應當訂立書面的抵押合同。
但是抵押合同生效并不代表抵押權設立，抵押權的設立需要辦理抵押登記，未辦理抵押登記，即使抵押合同生效，抵押權依然不能夠設立。
不動產抵押是以不動產作為抵押品的信用行為。債務人在法律上把不動產所有權轉讓給債權人，但債權人并不占有不動產。以不動產擔保的債務一經償付，不動產所有權的轉讓便立即失效。因此，雖然發生債務時不動產被有條件地轉讓了，但是在全部債務償清后，所有權馬上就被收回。作為抵押品的不動產一般為土地和房屋等。不動產抵押的優點是：債務人保留對不動產的占有，因而仍能使用它;債權人則由于在償清債務以前擁有不動產的所有權，因此不會因為債務人不還債而受到損失。
法律依據：
《中華人民共和國民法典》
第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第二百一十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力”。不動產抵押合同屬于設立不動產物權的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權登記也不影響抵押合同的效力。

不動產抵押權新規定如下：
1、依法確定不動產抵押范圍；
2、明確記載抵押擔保范圍；
3、保障抵押不動產依法轉讓；
4、完善不動產登記簿；
5、更新不動產權證書和不動產登記證明；
6、調整不動產登記系統、數據庫以及申請書。
不動產抵押合同生效要件有哪些
不動產抵押合同生效要件如下：
1、合同當事人訂立合同時具有相應的締約行為能力；
2、合同當事人意思表示真實；
3、合同不違反法律或社會公共利益；
4、合同的內容必須確定或可能。
法律依據：《中華人民共和國民法典》第三百九十四條
為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
第三百九十六條
企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就抵押財產確定時的動產優先受償。
第三百九十七條
以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。