1、房屋產權問題

一般購房者查詢二手房的產權，只關注房屋產權是否真實可靠，卻忽視了另一個重要的問題，那就是房屋產權共有人的問題。這種情況還比較常見，有些房屋由多人共有，比如家庭共有、夫妻共有等，購房者如果購買的是有共有產權人的房子，一定要注意和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果購房者只是和其中一人簽訂了購房合同，沒有經過其他人同意，這種情況下合同一般是無效的。

2、隱瞞房屋問題

二手房可能存在的問題有很多，比如房屋質量問題，房屋前身不干凈等等，有的賣家為了將房子買一個好的價錢，就會跟買家隱瞞房屋存在的這些問題。對于購房者來說，就算再細心，有些二手房的問題是很難直接發現的，很多人都是入住后才慢慢發現房子的缺陷，但房屋交易已經完成，最后吃虧的還是自己。

3、房價上漲賣家違約

買家想要低價買好房，賣家又想將房子賣出更高的價格，這就導致出現有些賣家收了買家的定金之后違約的情況，這時候，賣家會以各種借口來拖延辦理房產證過戶手續。對此，買方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責任，除此之外，購房者一定要積極的督促賣家辦理房產過戶手續，避免對方反悔。

4、合同約定不明

房屋買賣合同對買賣雙方都有約束力，不管是賣家還是買家，都要仔細查看合同內容，特別要注意合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決等問題。另外購房者還要注意合同中關于交房的規定，如果對于交房沒有約定清楚，就很有可能出現逾期交房，卻無法追究業主違約責任的被動局面。

5、物業費用有拖欠

購買二手房除了購房費用之外，還要注意結算清楚生活所需的物業費，水電費等，有的賣家在出售房屋的時候，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，如果買家在不知情的情況下接受了該房子，這些費用就很有可能全部由買家承擔。

二手房買賣合同不是房主簽字無效，必須業主或者持有業主授權委托公證書的人簽字合同才有效。

無效。首先，合同雙方當事人均應簽字，其次，還需征得房屋權利人的所有人員的同意。

合同嗎，肯定是雙方的意思表示，
只有單方簽字認可的，不管怎樣
都是屬于無效的合同，沒有法律效率。

千萬要慎重，你可以通過打官司來給他施加壓力，不要到強制執行的程度，盡量調停和解，讓他把房子賣給你或者30%違約金。我原來也是這樣買過房子，但是預定房子包括交了訂金的二手房買賣合同，必須經過公證才真正生效，公證的合同才具有法律效應，也就是說你們現在簽的根本就是個無效合同。
我說的未必對，你一定要好好到中介機構或者房管局的資深人士咨詢一下，心里有底了再好好談，可能各地的規章制度制定的不同會有不同的結果，起碼你知道真正走法律程序對你有沒有好處。我拿到的違約金也不是按照合同來的，而是中間人給協調了一下的結果。

夫妻一方簽字
合同有效；如果夫妻一方為賣方，則屬于效力待定。

個人之間買賣的話確定雙方簽字就行了，哪怕你用白紙抄寫的交易條款都能用（需要按手印）。只要確定房產證是真的，產權人或者委托交易人（要委托公證）確實是跟你簽字的這個人就行了。如果是通過中介公司交易，那么必須要有中介公司的公章。

1、夫妻一方簽訂的房屋買賣合同，是完全有效的。因為夫妻雙方對共有財產，有平等的處置權。
2、《婚姻法》第十七條規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：
（一）工資、獎金；
（二）生產、經營的收益；
（三）知識產權的收益；
（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；
（五）其他應當歸共同所有的財產。
夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。
3、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條規定：婚姻法第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為：
（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。
（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
4、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十一條規定：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

只要在平等自愿、誠實信用的原則下簽署的合同是有效的，但沒有房產證的房屋交易無法進行。

【1】二手房買賣合同夫妻雙方一方不在場，沒有寫委托書，另一方簽字無效。
【2】這類案子往往是夫妻不和，一方買房，賣房，簽了合同·，拿到錢了。
另一方沒有寫委托書，另一方不知道買賣房之事。往往一方拿到錢后跑掉，或者留著自己用，
另一方還蒙在鼓里。
如果價格正常，買房者是善意取得。夫妻另一方吃了虧，無可奈何。
因此夫妻買賣房產一方簽字，另一方不在場，又沒有另一方親筆委托書，
賣房，買房合同無效。

二手房交易流程
(1)買方咨詢
買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
(2)簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
(3)辦理過戶
買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
(4)立契
房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
(5)繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項，不然很容易被騙。在買房前請詳讀以上買二手房注意事項。

房屋買賣合同生效，需要滿足三個最基本的條件：簽約人具備完全民事行為能力、房屋買賣合同內容不違反法律或者社會公共利益、買賣雙方意思表示真實。任意一個條件不滿足，合同即為無效合同。

一、簽約人不合法，合同無效

合同生效的一個重要條件就是合法簽約人，無條件簽約人主要有以下幾種常見情形：

1.未成年人、精神病人簽合同，若監護人不追認，則無效。

未成年人、精神病人屬于無民事行為能力或限制民事行為能力人，其簽署合同需監護人代為簽署。

案例回放：

患有精神分裂癥的小張獨自通過中介公司將自己所有的房屋出售給王先生。雙方在當天簽訂《房屋買賣合同》，同時小張收取了王先生房屋定金1.5萬元。3天后，小張的父親知道小張將房子賣出去的事情之后，立馬與中介公司取得聯系，說明了小張患有精神病的情況，要求解除簽訂的合約，表示不再繼續履行合同。但是未得到買方同意，于是小張父親上訴法庭，要求裁決《房屋買賣合同》無效。

法院判決：

法院確認小張確實為限制民事行為能力人，遂判決限制民事行為能力人小張與王先生及第三人中介公司簽訂的《房屋轉讓合約》無效，小張退還王先生給付的1.5萬元定金。

法律規定：

《合同法》第47條規定，限制民事行為能力人訂立的合同，除非經法定代理人追認后，該合同有效，否則合同無效。但純獲利益的合同或者與其年齡、智力相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。

2.無委托公證或偽造委托公證，擅自替他人簽合同，合同無效。

委托他人簽訂合同，需委托人本人到公證處辦理委托公證，受托人攜帶公證書辦理房屋交易手續。

案例回放：

孫某與丈夫劉某感情不和，遂偽造委托人一欄中有丈夫“劉某”字樣、由某公證處出具的關于出售夫妻共同財產的房屋《委托書》，代表劉某與陳某夫婦簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，劉某、孫某將房屋出售給陳某夫婦，轉讓價款為705萬元。孫某的丈夫劉某獲悉后向法院提起訴訟，要求認定房屋買賣合同無效。

法院判決：

法院認為，孫某持虛假的劉某公證委托書，以劉某代理人身份與陳某夫婦簽訂的合同系無權代理行為，且未經丈夫劉某追認，故合同對劉某不發生效力，即買賣合同無效。

法律規定：

代理人不合格且相對人有過失而成立的合同，該合同無效，且屬于全部無效合同，合同的全部內容自始不產生法律約束力。

二、合同內容不合法，合同無效

是的。合同成立的必要條件之二，就是合同內容要符合法律規定，不侵害他人、國家、社會公共利益。

1.買賣小產權房、違章建筑等違規房產，合同無效；

房屋買賣的大前提，就是房產符合法律規定，受法律保護。以集體所有土地上違規建造的小產權房為例，《中華人民共和國土地管理法》規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。

案例回放：

趙某將其在農村自建的200平方米住房以30萬元價格賣給王某，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，并于簽訂當日王某向趙某支付了25萬購房款。

當王某要求交付房屋并辦理房屋產權過戶手續時，趙某卻以未付清余款為由多次拒絕交房。心生余慮的王某通過土地及房產管理部門查詢才得知，趙某所賣房屋無權無證，純屬違章建筑。欲索回購房款的王某與趙某協商不成，上訴法院，要求趙某返還購房款。

法院判決：

趙某與王某之間簽訂的《房屋買賣合同》中，涉及集體土地產權，而王某并非房屋所在村集體經濟組織成員，且該房屋買賣未辦理農村宅基地使用權的審批手續，該合同違反了法律禁止性規定，應屬無效。故趙某需返還王某已支付的購房款25萬元。

法律規定：

《合同法》第五十二條第五款：違反法律、行政法規的強制性規定的合同，屬于無效合同。

2.惡意串通轉移房產，損害第他人利益的，合同無效；

轉移房產，需共有權人同意，且不能損害社會利益和國家利益。

案例回放：

丈夫孫先生突然提出要與妻子王某離婚，妻子十分不解遂查詢房屋所有權狀況，經過查詢，房屋的所有權人已經在丈夫提出離婚的前兩個月，過戶給了一個名叫劉某的人，而劉某正是丈夫孫某的發小。而網簽備案的《房屋買賣合同》中標明房屋轉讓價格是200萬元，而該房屋的買入價格則是400萬元左右，現價應該已經超過了600萬元。遂妻子以惡意串通低價轉移財產為由起訴法院，要求判決《房屋買賣合同》無效。

法院判決：

劉某明知其所購買的房屋屬于孫先生與王某夫妻共同財產，在未經王某同意的情況下受讓該房產，存在惡意，不能適用善意取得制度，因此，法院最終判決確認《房屋買賣合同》無效。

法律規定：

《合同法》第五十二條第二款：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。

三、不能如實反映雙方意愿，合同無效

在二手房買賣過程中，常見的“不能如實反映雙方意愿”條件的場景，就是采取隱瞞、欺騙、脅迫行為簽訂合同，而這樣的合同一般會被判定為無效合同。

案例回放：

周某因為公司破產欠下趙某巨額債務。趙某多次索要不成，遂伙同他人找到周某，在恐嚇、毆打周某之后，雙方商定以周某的一套房產抵債，并簽訂了《房屋買賣合同》一份。在辦理過戶手續時周某選擇報警。然而趙某并沒有認識到自己的過錯，并委托代理人向法院提起訴訟，請求法院判令周某繼續履行房屋買賣合同。

法院判決：

本案中趙某是采用非正當手段，迫使周某在違背真實意思的情況下與其簽訂房屋買賣合同，該民事行為本為無效，故該合同內容對周某當然不具有法律約束力，屬于無效合同。

法律規定：

《合同法》第五十二條第三款：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的而簽署的合同，屬于無效合同。

法律延伸：

《合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

1.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

2.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

3.以合法形式掩蓋非法目的；

4.損害社會公共利益；

5.違反法律、行政法規的強制性規定。

《合同法》關于“合同無效”的法律后果規定：

1.第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

2.第59條規定：“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。”