租賃合同如果有以下情形之一，則是無(wú)效的：
1、無(wú)完全民事行為能力人或無(wú)權(quán)利能力人訂立的租賃合同無(wú)效，例如，承租人非法轉(zhuǎn)租的，合同無(wú)效；
2、違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的租賃合同無(wú)效；
3、合同當(dāng)事人以損害他人合法利益為目的，訂立的租賃合同無(wú)效；
4、前提情形。

租賃合同的效力規(guī)定于《合同法》，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，其特別效力主要體現(xiàn)在以下三項(xiàng)：1、買(mǎi)賣(mài)不破租賃買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則也叫做租賃權(quán)的物權(quán)效力，《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”這一條就是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，它突破了合同相對(duì)性原則，使租賃權(quán)具有了物權(quán)效力，即對(duì)抗第三人的效力。這種現(xiàn)象可以叫做“債權(quán)物權(quán)化”。2、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)勢(shì)指在出租人出賣(mài)出租的房屋時(shí)，承租人享有的在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”而根據(jù)相關(guān)的司法解釋及部委規(guī)章，房屋所有人應(yīng)該提前三個(gè)月通知承租人，由承租人決定是否購(gòu)買(mǎi)，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。3、房屋承租人的共同居住人的繼續(xù)租賃權(quán)《合同法》第234條規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”租賃權(quán)作為與承租人人身有關(guān)的專屬性債權(quán)，是不能繼承的，但是在租賃合同中，與承租人共同居住的人享有在租賃房屋中居住的權(quán)利，因此為了保障這些特定人的權(quán)利，法律允許與承租人生前共同居住的人按照原租賃合同租賃該房屋，但是應(yīng)當(dāng)辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。

下列情況 租賃合同 無(wú)效： 1.出租人或者承租人無(wú)民事行為能力的，且事后沒(méi)有獲得 監(jiān)護(hù)人 追認(rèn)的。 2.出租人所出租的房屋是法律明文規(guī)定禁止出租的房屋的。 3. 房屋租賃合同 的內(nèi)容不合法，導(dǎo)致不合法內(nèi)容部分無(wú)效。

《 民法典 》第一百五十四條：行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。

對(duì)于租賃合同無(wú)效的情形這個(gè)問(wèn)題，下面我將做簡(jiǎn)要回答
實(shí)踐中存在下列情形的租賃合同無(wú)效：
1、未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。
2、違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。
3、被確定為拆遷的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。
4、出租人未就取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。
5、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。
6、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。
7、租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。
8、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，超過(guò)部分無(wú)效，但出租人與承租人另有約定的除外。

《中華人民共和國(guó)民法典》
第七百零五條

租賃

期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；
但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。



《中華人民共和國(guó)民法典》
第七百一十六條

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；
第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。