①房屋 租賃合同期限 最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次 簽訂租賃合同 或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。 ②房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。 ③房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè) 租賃合同無效 ;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計(jì)算。

法律主觀：

根據(jù)法律規(guī)定，租賃合同的租賃期限主要由當(dāng)事人雙方自主約定，最長不得超過二十年。租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中華人民共和國民法典》第七百零四條 租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。 《中華人民共和國民法典》第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

您好！很高興為您解答，根據(jù)您的描述，一般財(cái)產(chǎn)租賃合同都要明確租賃期限，因?yàn)樗獩Q定租賃物價(jià)值的回收。租賃合同的租賃期限最多不可超過20年。根據(jù)我國最新頒布的《民法典》規(guī)定：租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。不過在租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
隨著社會(huì)的進(jìn)步，我國民法典還規(guī)定了居住權(quán)制度。居住權(quán)制度的設(shè)立主要就是為了滿足現(xiàn)今房價(jià)飆升的大背景下，更好的滿足我國公民的居住需求，它不同于房屋租賃權(quán)的短期租賃，甚至可以為居住人終生設(shè)立，此外，租賃合同屬于債權(quán)而居住權(quán)屬于物權(quán)，物權(quán)具有的效力是很強(qiáng)大，例如，租賃合同中如果一方當(dāng)事人違約只要承擔(dān)違約責(zé)任即可，但是在物權(quán)范圍中，不出現(xiàn)法律規(guī)定的法定情形是不能解除合同的。這就在一定程度上能夠更好地保護(hù)租賃一方的合法權(quán)益，也更利于物盡其用，充分發(fā)揮物上的價(jià)值。
在不久的將來，我國的居住權(quán)制度將會(huì)大范圍應(yīng)用，如果不考慮繼承問題的單身貴族和丁克家庭，居住權(quán)將會(huì)是一個(gè)非常好的制度，可以減輕大家買房的壓力。
【法律依據(jù)】《民法典》第七百零五條 【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。第三百六十六條　居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條　設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的條件和要求;(四)居住權(quán)期限;(五)解決爭議的方法。第三百六十八條　居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第三百六十九條　居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

法律主觀：

租賃合同時(shí)間按照當(dāng)事人的約定計(jì)算。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。租賃合同的時(shí)間不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中華人民共和國民法典》第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 《中華人民共和國民法典》第七百零七條 租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。