①房屋 租賃合同期限 最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數次 簽訂租賃合同 或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。 ②房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。 ③房屋租賃期限超過20年，并非整個 租賃合同無效 ;而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。

法律主觀：

根據法律規定，租賃合同的租賃期限主要由當事人雙方自主約定，最長不得超過二十年。租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中華人民共和國民法典》第七百零四條 租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。 《中華人民共和國民法典》第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

您好！很高興為您解答，根據您的描述，一般財產租賃合同都要明確租賃期限，因為它要決定租賃物價值的回收。租賃合同的租賃期限最多不可超過20年。根據我國最新頒布的《民法典》規定：租賃合同的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。不過在租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
隨著社會的進步，我國民法典還規定了居住權制度。居住權制度的設立主要就是為了滿足現今房價飆升的大背景下，更好的滿足我國公民的居住需求，它不同于房屋租賃權的短期租賃，甚至可以為居住人終生設立，此外，租賃合同屬于債權而居住權屬于物權，物權具有的效力是很強大，例如，租賃合同中如果一方當事人違約只要承擔違約責任即可，但是在物權范圍中，不出現法律規定的法定情形是不能解除合同的。這就在一定程度上能夠更好地保護租賃一方的合法權益，也更利于物盡其用，充分發揮物上的價值。
在不久的將來，我國的居住權制度將會大范圍應用，如果不考慮繼承問題的單身貴族和丁克家庭，居住權將會是一個非常好的制度，可以減輕大家買房的壓力。
【法律依據】《民法典》第七百零五條 【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。第三百六十六條　居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條　設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的條件和要求;(四)居住權期限;(五)解決爭議的方法。第三百六十八條　居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。第三百六十九條　居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

法律主觀：

租賃合同時間按照當事人的約定計算。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。租賃合同的時間不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中華人民共和國民法典》第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。 《中華人民共和國民法典》第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。