法律分析：（1）未取得商品房預售證的房產買賣合同無效；（2）出賣人與第三人惡意串通，導致買受人無法取得房屋的房屋買賣合同無效；（3）無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效；（4）限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同，未經法定代理人同意或者追認，房屋買賣合同無效；（5）買受人與出賣人惡意串通，損害他人合法權益簽訂的房屋買賣合同無效；（6）房屋買賣未采用書面形式，特定情形下無效.

法律依據：

《城市房地產管理法》

第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件:

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第七條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

《中華人民共和國民法典》

第一百四十四條 無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

第四百九十條 當事人采用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。

法律、行政法規規定或者當事人約定合同應當采用書面形式訂立，當事人未采用書面形式但是一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。

法律分析：根據我國民法典的規定，無效合同的情形如下：

1、無民事行為能力人實施的民事法律行為無效；

2、行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效；

3、違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外；

4、違背公序良俗的民事法律行為無效；

5、行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無效。

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

《中華人民共和國民法典》第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

《中華人民共和國民法典》第一百四十四條 無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。

《中華人民共和國民法典》第一百五十五條 無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。

法律分析：一、房地產分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占有范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。

二、侵犯房產優先購買權的。房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說，所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。

三、因欺詐而轉讓商品房的。

四、商品房預售違法的。

商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證;按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

五、在商品房轉讓過程中，涉及到土地使用權轉讓違法的。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十二條　房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

《中華人民共和國民法典》

第三百零六條　按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

《城市商品房預售管理辦法》

　第五條　商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。