我們都知道在定金支付之后，雙方就需要簽訂定金合同，不過簽訂時就需要注意一些細節，免得以后發生爭議。一、簽訂定金合同的注意事項1、審查主合同的效力定金合同是主合同的從合同，主合同無效，則定金合同無效。定金合同屬于擔保合同的一種，根據《擔保法》的規定，擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。因此在簽訂定金合同時應注意審查主合同是否有效，以保證所簽訂的定金合同有效。2、合同簽訂時主體定金合同簽訂時的主體應當與主合同的簽訂主體保持一致，因定金合同是主合同的從合同，主體不一致，定金合同無法起到擔保的性質。3、定金合同應當以書面的形式簽訂根據《擔保法》第九十條的規定，定金應當以書面形式約定。4、應當在合同中約定明確的交付期限合同當事人應在定金合同簽訂之日起一定期限內交付定金，交付定金的期限就是定金合同的履行期限，因此在約定交付定金的期限時，必須明確、具體。5、應當在合同中明確約定交付的方式定金合同從實際交付定金之日起生效，所以合同當事人應當在定金合同中約定交付定金的方式，比如通過現實的貨幣支付還是銀行支付。如果是以銀行支付的方式必須以收到交易憑證視為交付。6、定金的數額必須在合同標的額的20%以內約定，超過的部分不受法律保護定金合同中定金的具體數額，由雙方當事人協商確定。若定金的數額約定過高，就有可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高于其實際損失額;若約定過低，則起不到擔保合同履行的作用。因此，定金的數額應少于合同應給付的款項，其具體數額由當事人約定，但不能超過主合同標的額的20%，超過部分無效。7、明確款項的性質，最好標明“定金”兩字，以免發生爭議如果合同中的款額未明確款項的性質，未寫明“定金”字樣，雙方容易發生爭議;如果寫成“訂金”、“誠意金”、“預付款”、“認購金”等字樣，若合同條文又無明顯約定表明其具有定金性質，則不具定金效力。8、合同中約定的預付款、違約金和定金不能混淆在合同中約定的預付款、違約金和定金不能混淆。并且合同中應約定主合同成立后，定金的使用方式是退回交付定金方還是沖抵主合同應當支付的款項。9、違約責任的約定應具有可操作性，以利于執行未能訂立合同的過錯方將承擔定金罰則的風險。當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。10、合同中明確約定合同解除、終止條款應明確約定定金合同解除、終止的條款。如沒有關于合同解除、終止或提前終止的條款，致使終止合同的條件不明確，將造成簽訂合同容易，解除合同困難的現狀。因此，有關合同解除、終止和提前終止的條款應力求細化、全面。二、定金合同不交錢就不生效嗎已簽訂合同但沒交定金的，合同是否有有法律效力要根據具體情況分析：1、如果在合同中沒有約定以交付定金為合同成立或生效條件的，則定金是否交付對合同的效力不產生影響，要根據合同本身的內容來判斷是否具有法律效力。2、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。3、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同未全部履行或者未履行主要部分的，則主合同的不成立或者生效，沒有法律效力。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十六條：當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。三、立約定金合同的法律效力1、立約定金也稱訂約定金，是指合同當事人為確保合同訂立，依據雙方當事人的約定，在合同訂立前，由一方當事人按照合同標的額的一定比例，預先給付對方當事人的金錢。2、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第115條規定：當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。3、未采取書面形式的立約定金合同應當無效。綜上所述，簽訂定金合同的注意事項有：審查主合同的效力、應當以書面的形式簽訂、約定明確的交付期限、約定明確的交付方式等等

簽訂定金合同時為減少糾紛和避免不必要的經濟損失的發生，主要應注意以下幾方面問題：(一)嚴格審查主合同效力。定金合同是主合同的從合同，主合同無效，則定金合同無效。定金合同屬于擔保合同的一種，《擔保法》第5條第一款規定：“擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。因此最好在簽訂定金合同時注意審查主合同是否有效，以保證所簽訂的定金從合同有效。(二)定金合同應當以書面形式簽訂。如果訂立定金合同未采取書面形式，而是采取的口頭形式，沒有相應的證據予以證明，則不能確定定金合同的成立。為了避免這種現象的產生，要在交納定金時合同雙方應做出特別的書面約定，特別對違反主合同條款或補充合同條款如何處理定金做出約定。簽訂書面定金合同主要目的是避免定金合同糾紛發生，并且有利于糾紛發生后作為提供區分責任的依據，以有效地維護雙方的合法權益。(三)定金的數額必須在合同標的額的20%以內約定。合同中對定金的具體數額的約定，由雙方當事人協商確定，定金的數額約定應適宜。若約定過高，就有可能使得守約方獲得的損害賠償過分地高于其實際損失額。若約定過低，則起不到擔保合同履行的作用;《擔保法》第二十條規定定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同總額的20%.法律明確規定給付定金數額的上限，在上限以內所確定的具體數額由當事人雙方協商確定，如果定金的約定數額超過了主合同標的額的20%，則超過部分應視為無效。(四)應當在合同中約定交付定金時間期限。合同當事人應在定金合同簽訂之日起一定期限內交付定金，交付定金的期限就是定金合同的履行期限，是定金合同的最基本條款，在約定交付定金的期限時，必須明確、具體。由于定金合同為實踐合同，不僅要有當事人的合意還要以交付為要件，故定金合同應從定金給付方實際支付定金之日起生效。約定交付定金的時間期限可以防止因合同對定金交付期限約定不明確，拖延交付定金，導致糾紛發生。

一、區分認購書中的“定金”和“訂金”
在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規則，它有特定的法律內涵，叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金，接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。
而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產開發商在認購書中有這樣的條款，買房應該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
二、要求出示委托協議
要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。
三、與中介公司簽訂書面的中介協議
該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
四、要求出具委托書
與中介公司簽好中介協議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
五、要求出具定金收據
收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。1、購房者將交給中介公司或售房者的錢約定為預付款，比如“買方繳納賣方（或中介公司）1萬元，屬于預付款，如果買賣雙方沒有簽訂協議，此款全部退還買方”。按照法律規定，預付款與定金的法律性質不同，無論什么原因，只要合同沒有簽成，預付款都是可以退的。而定金則不同，如果一方單方悔約，不想買房了，則定金不退。有時并非買方不想買房了，而是沒有證據證明；2、買賣雙方不與中介公司簽訂居間協議或委托代理協議，而是直接簽訂買方、賣方及中介公司的三方協議，因為交納定金并不是簽訂買賣合同的必經程序；3、如果交定金，控制在一千元以下，這樣做一是表明誠意，二是一旦有糾紛，定金退不回來這樣損失會小；4、如果交了定金，寫明一定時間之內（比如 30 天），買賣雙方或者買賣雙方與中介方沒有簽署正式的房屋買賣協議，定金交給誰誰退還；5、簽訂定金協議前一定據理力爭，將對自己有利的條款寫入協議或合同；6、購房者在購買二手房時最好簽訂認購協議。因為相對于定金協議來說，二手房的認購協議比較好改，只要購房人堅持基本都能成功。因為中介公司有幾千元利潤也想賺，不想讓這筆錢跑掉，因此會在協議的內容上讓步。購房人正可以抓住中介公司想賺錢的弱點，簽訂對自己有利的協議。二手房交易過程中避免的定金糾紛:
第一：付了定金以后，其中一方違約，守約方可按照定金罰則處理。也就是說買方違約的話，賣方可以沒收定金。賣方違約的話，買方可以要求雙倍返還定金。如果雙方對于違約行為沒有爭議的話還比較容易解決，但正因為定金罰則，很容易造成雙方互相扯皮，出現糾紛。
第二：付了定金以后，雙方對定金合同以外的其他內容不能達成一致，而這些內容與履行合同有密切的關系，比如付了定金后買家才知道房屋還有抵押，而賣方又需要用買方的房款來提前還貸，如不能協商一致，這時買方就可以要求解除定金合同，賣方應當返還定金，而不是雙倍賠償。
但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協商一致的內容應當根據誠信原則和交易習慣來確定，而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。如賣方要求簽訂正式買賣合同一年后再交房，這種要求違反了誠信原則和交易習慣，在不能協商一致時應當認為是賣方違約。
第三：付了定金以后，定金并沒有交到賣方手上，而是根據定金合同或居間協議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，賣方不能以自己沒收到定金為理由，主張自己可以不受定金合同約束。

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