法律分析：借款人提前返還借款的,除當事人另有約定外,應(yīng)當按照實際借款的期間計算利息。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第六百七十七條 借款人提前返還借款的,除當事人另有約定外,應(yīng)當按照實際借款的期間計算利息。

《商品房銷售管理辦法》 第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項。

按揭買房是目前大多數(shù)購房者選擇的買房方式,但是這種方式需要支付高額的利息,20~30年間支付的利息總額甚至可以再買一套房,因此不少購房者會提前償還房貸。那么,提前還貸到底要怎么做?有哪些問題要注意?

一、提前還貸該怎么做?

如果購房者決定提前還貸,可以先到辦理按揭貸款的銀行去咨詢和提前預(yù)約,不同的銀行對提前還貸有著不同的規(guī)定。一般而言,在貸款發(fā)放滿一年以后,經(jīng)銀行同意,借款人可書面申請?zhí)崆皻w還部分或全部貸款。

二、4個方面要注意

1、提前預(yù)約

若想提前還貸,須書面申請,一般銀行辦理此項業(yè)務(wù)需要2~7個工作日。各銀行對于提前還貸的規(guī)定各不相同,貸款人在決定提前還貸前務(wù)必弄清貸款銀行的操作流程。

2、貸款文件要準備好

貸款人如果要提前還貸的話,一般要在電話或書面申請后,攜帶自己的身份證、貸款合同到銀行辦理審批手續(xù)。如果是結(jié)清全部尾款,在銀行計算出剩余貸款額后,貸款人就可存入足夠的錢來提前還貸。如果是二手房買賣中轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的客戶和業(yè)主,最好還要找專業(yè)的擔(dān)保機構(gòu)來進行委托公證,以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后客戶不買,或是客戶用首付幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價的風(fēng)險。

3、降息后利率的計算方式

新的利息標準將在新的一年開始時執(zhí)行,所以即使要提前還貸,也要把握好時機,盡可能在較低利息的時候提前還貸。在提前還清全部貸款后,貸款人要記住到保險公司等部門退保。

4、退保

貸款人提前結(jié)清全部尾款后,銀行會出具結(jié)清證明,貸款人攜帶銀行開具的貸款結(jié)清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票,打電話給相關(guān)保險公司預(yù)約退保即可。貸款人在辦理貸款時,銀行都會辦理抵押登記。如果結(jié)清貸款的話,一定不要忘記去解抵押。要攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行的他項權(quán)利證去各區(qū)建委辦理解抵押。

三、提前還貸3種方式

1、全部提前還款,即客戶將剩余的全部貸款一次性還清(不用還利息,但已付的利息不退)。

2、部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短(節(jié)省利息較多)。

3、部分提前還款,將剩余的貸款每月還款額減少,保持還款期限不變(減小月供負擔(dān),但節(jié)省程度低于第二種)。

專家提醒

不是每個人都必要還貸

專業(yè)人士建議，市民有多筆還款方式和期限不同的公積金貸款、商業(yè)性貸款，在提前還貸的順序選擇上，建議先歸還期限長、等額本息還款法的商業(yè)性貸款，再選擇期限短、等額本金還款法的商業(yè)性貸款，最后才是公積金貸款。

此外，對于目前有貸款，且短期內(nèi)又有購房計劃的，建議可先不提前還貸，提前還貸資金可通過銀行理財產(chǎn)品實現(xiàn)增值，然后作為以后新購入房產(chǎn)的資金，避免出現(xiàn)一套房低利率的貸款還掉了，現(xiàn)在又要去貸高利率的二套房貸款。

理財專家：三種情況不宜提前還貸

一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內(nèi)無降息動作，即使明年1月1日按照最新利率執(zhí)行，利息也只會比前期更低。

二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結(jié)清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

（以上回答發(fā)布于2016-03-01，當前相關(guān)購房政策請以實際為準）

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