法律分析：借款人提前返還借款的,除當事人另有約定外,應當按照實際借款的期間計算利息。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第六百七十七條 借款人提前返還借款的,除當事人另有約定外,應當按照實際借款的期間計算利息。

《商品房銷售管理辦法》 第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建筑的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

按揭買房是目前大多數購房者選擇的買房方式,但是這種方式需要支付高額的利息,20~30年間支付的利息總額甚至可以再買一套房,因此不少購房者會提前償還房貸。那么,提前還貸到底要怎么做?有哪些問題要注意?

一、提前還貸該怎么做?

如果購房者決定提前還貸,可以先到辦理按揭貸款的銀行去咨詢和提前預約,不同的銀行對提前還貸有著不同的規定。一般而言,在貸款發放滿一年以后,經銀行同意,借款人可書面申請提前歸還部分或全部貸款。

二、4個方面要注意

1、提前預約

若想提前還貸,須書面申請,一般銀行辦理此項業務需要2~7個工作日。各銀行對于提前還貸的規定各不相同,貸款人在決定提前還貸前務必弄清貸款銀行的操作流程。

2、貸款文件要準備好

貸款人如果要提前還貸的話,一般要在電話或書面申請后,攜帶自己的身份證、貸款合同到銀行辦理審批手續。如果是結清全部尾款,在銀行計算出剩余貸款額后,貸款人就可存入足夠的錢來提前還貸。如果是二手房買賣中轉按揭業務的客戶和業主,最好還要找專業的擔保機構來進行委托公證,以免出現業主提前還款后客戶不買,或是客戶用首付幫業主還清尾款后業主漲價的風險。

3、降息后利率的計算方式

新的利息標準將在新的一年開始時執行,所以即使要提前還貸,也要把握好時機,盡可能在較低利息的時候提前還貸。在提前還清全部貸款后,貸款人要記住到保險公司等部門退保。

4、退保

貸款人提前結清全部尾款后,銀行會出具結清證明,貸款人攜帶銀行開具的貸款結清證明原件、原保單的正副本和發票,打電話給相關保險公司預約退保即可。貸款人在辦理貸款時,銀行都會辦理抵押登記。如果結清貸款的話,一定不要忘記去解抵押。要攜帶房產證、結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區建委辦理解抵押。

三、提前還貸3種方式

1、全部提前還款,即客戶將剩余的全部貸款一次性還清(不用還利息,但已付的利息不退)。

2、部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短(節省利息較多)。

3、部分提前還款,將剩余的貸款每月還款額減少,保持還款期限不變(減小月供負擔,但節省程度低于第二種)。

專家提醒

不是每個人都必要還貸

專業人士建議，市民有多筆還款方式和期限不同的公積金貸款、商業性貸款，在提前還貸的順序選擇上，建議先歸還期限長、等額本息還款法的商業性貸款，再選擇期限短、等額本金還款法的商業性貸款，最后才是公積金貸款。

此外，對于目前有貸款，且短期內又有購房計劃的，建議可先不提前還貸，提前還貸資金可通過銀行理財產品實現增值，然后作為以后新購入房產的資金，避免出現一套房低利率的貸款還掉了，現在又要去貸高利率的二套房貸款。

理財專家：三種情況不宜提前還貸

一、簽訂貸款合同的時候享受7折到8.5折的利率優惠。由于已享受較低折扣的利率優惠，目前又處于降息通道中。若央行在年內無降息動作，即使明年1月1日按照最新利率執行，利息也只會比前期更低。

二、等額本金還款期已過1/3的購房者。由于等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。在這種情況下，當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。

三、等額本息還款已到中期的購房者。等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中。其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。

（以上回答發布于2016-03-01，當前相關購房政策請以實際為準）

更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看