宅基地 房屋買賣合同 (簡易范本)甲方(賣方):乙方(買方):甲、乙雙方就房屋買賣事項,經(jīng)協(xié)商一致,達成以下合同條款:一、甲方自愿將坐落在 濟南 市 區(qū) 路 小區(qū) 號樓 單元 室(建筑面積 平方米,儲藏室 平方米,產(chǎn)權(quán)證號 )房地產(chǎn)出賣給乙方,并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的 土地使用權(quán) 同時出賣給乙方(附 房產(chǎn)證 復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖)。二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫 ;即人民幣小寫 。三、乙方在簽訂本合同時,支付 定金 ,即小寫 。四、乙方支付定金之日起 個月內(nèi),向甲方支付首付款(定金從中扣除),首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理)。五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)(已交納 土地出讓金 )。六、 辦理房產(chǎn)證 手續(xù)所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由 方承擔。七、乙方支付首付款后,甲方即積極配合乙方辦理有關(guān) 房產(chǎn)過戶手續(xù) ,待 房產(chǎn)過戶 到乙方名下之時,乙方應(yīng)向甲方付清全部房款余額。八、甲方應(yīng)在 前將該房產(chǎn)交付乙方;屆時該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔保、 抵押 、房產(chǎn)瑕疵,無人租住、使用;無欠賬,如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等。九、本合同簽訂后,如一方違反本合同條款,該方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?元的 違約金 ;一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款,每逾期一日,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨?罰金 ,逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規(guī)定,本合同涉及房產(chǎn)手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導(dǎo)致 合同解除 ,不適用本條款。十、交付該房產(chǎn),甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、地面和墻壁及不適移動的物件,并將抽風機一臺(型號: ),空調(diào)兩臺(型號: ),熱水器(型號: ),浴霸(型號: ),飲水機(型號: ),音響兩臺(型號: ),涼衣架,房內(nèi)燈具,前后門窗窗簾、電腦桌一張,櫥衛(wèi)設(shè)施, 等讓與乙方(含在房屋價值內(nèi))。十一、本協(xié)議一式兩份,具有同等法律效力,自雙方簽字之日生效。十二、附加條 款:甲方(賣方): (印) 身份證 號:住址: 電話:年 月 日乙方(買方): (印)身份證號:住址: 電話:年 月 日
法律客觀:《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū),縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上,可以采取措施,按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。 農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃,不得占用永久基本農(nóng)田,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地,改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。 農(nóng)村村民住宅用地,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準;其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準。
(一)對于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認定為無效合同
我國土地管理法及其管理條例對宅基地使用權(quán)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓。此外,國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定:“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日,國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào):“加強農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”因此,從有關(guān)規(guī)定來看,轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同違反禁止性規(guī)定,應(yīng)當認定為無效合同。
(二)對于轉(zhuǎn)讓給同村或外村居民的合同應(yīng)認定為有效合同
原因是:
第一,窮盡我國相關(guān)的法律、行政法規(guī)及其他國家規(guī)定,并沒有關(guān)于農(nóng)村房屋禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,而在民法領(lǐng)域,法無規(guī)定即自由;第二,允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說并未違反宅基地使用權(quán)保障功能,同時也可以通過流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用,解決資源配置不合理的難題; 第三,允許農(nóng)民范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)沒有違反“房地不可分”的原則,集體土地使用權(quán)從廣義而言屬于農(nóng)民所有,僅在農(nóng)民之間的轉(zhuǎn)讓并沒有導(dǎo)致建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的主體分離結(jié)果,因此應(yīng)當為有效,如果說這樣的流轉(zhuǎn)違反了宅基地使用屬集體經(jīng)濟組織所有的身份性,那么通過繼受取得的方式獲取集體經(jīng)濟組織成員資格,即只要將戶口遷入所購農(nóng)房所在的集體經(jīng)濟組織內(nèi)便可以清除宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟組織之間流轉(zhuǎn)的障礙。
希望我的回答能夠幫助到你#農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件時有發(fā)生,如何認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力,對在司法實踐中正確處理此類糾份,維護當事人合法權(quán)益,有重大的現(xiàn)實意義。
一、民事法律行為理論對認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力有指導(dǎo)意義。
我國〈民法通則〉第54條規(guī)定:“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為。”民事法律行為理論在我國民法體系中占有極為重要的地位,民事法律行為,通常簡稱為法律行為,它是以意思表示為要素的,以設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合法行為。要正確認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力,必須以民事法律行為理論為指導(dǎo),以我國法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國民事法律行為理論,民事法律行為生效一般應(yīng)具備以下三個要件(1):1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;2、意思表示自愿真實;3、行為的內(nèi)容不違法。依法訂立的農(nóng)村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個生效要件,就是有效的,否則應(yīng)認定為無效合同。
二、〈人民共和國合同法〉是認定農(nóng)村房屋買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。
〈人民共和國合同法〉第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。”最高人民法院關(guān)于適用〈人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定:“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的,或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的,人民法院應(yīng)當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”從我國現(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看,沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定,按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神,對符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認定其有效為宜。#>合同是否存在法定效力:
1,只要是雙方經(jīng)過協(xié)商一致,在公平、自愿、合法的基礎(chǔ)上訂立的合同,都是有法律效力的;
2,否則,所訂立的合同就是無效的。
一,合同(Contract):
1,又稱為契約、協(xié)議,是平等的當事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
2,合同作為一種民事法律行為,是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物,是兩個以上的意思表示相一致的協(xié)議。
3,只有當事人所作出的意思表示合法,合同才具有法律約束力。依法成立的合同從成立之日起生效,具有法律約束力。
二,宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件:
(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);
(2)同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;
(3)受讓人沒有住房和宅基地,符合宅基地使用權(quán)分配條件;
(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;
(5)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓,地隨房一并轉(zhuǎn)讓。
三,宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓,有下列轉(zhuǎn)讓情況,應(yīng)認定無效:
(1)城鎮(zhèn)居民購買;
(2)法人或其他組織購買;
(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準;
(4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓;
(5)受讓人已有住房,不符合宅基地分配條件。
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